中國下半年樓市走勢如何？
發(fā)布時(shí)間：2017/8/23 14:40:22 瀏覽次數：6275 來(lái)源： BWC中文網(wǎng) cjjt-fdc
一、關(guān)于購房的需求
中國還處于城鎮化加速發(fā)展的階段，國家統計局統計2016年中國城鎮化率達到57.35%，而發(fā)達國家的城鎮化率達到85%-95%。目前，中等發(fā)達國家和地區的城市化率是85%，西方發(fā)達國家的城市化率都在95%左右，美國是97%，中國達到這個(gè)城鎮化率的時(shí)間可能還需要近20年左右，在這段時(shí)間內：
1、大量農村戶(hù)籍的人要進(jìn)城，特別是農村戶(hù)籍的大學(xué)生和農村青年，他們都希望能在城市工作生活，買(mǎi)房落戶(hù)，這樣就造就了大量的購房需求；
2、城市擴大的拆遷和棚改造成一部分購房需求；
3、在城市已有房的人，需要購買(mǎi)改善房，或為子女購買(mǎi)二套房，也是一部分購房需求；
4、一部分子女已在城市定居的農村老人，如果房?jì)r(jià)能接受，他們也希望在子女的城市買(mǎi)房，和子女住的近些；
5、一部分房產(chǎn)投資的人的需求；
所以這個(gè)購房的需求其實(shí)是很大的。
二、關(guān)于政府和宏觀(guān)經(jīng)濟
對于政府而言，房地產(chǎn)始終是國家的支柱行業(yè)，或則說(shuō)在很長(cháng)一段時(shí)間內都是全球各個(gè)國家的支柱行業(yè)，中國也不例外，因為房地產(chǎn)涉及的行業(yè)和公司太多了，比如建材行業(yè)，家電行業(yè)、裝飾裝修行業(yè)、園林綠化、金屬冶煉、上游的采掘業(yè)、銀行金融貸款、建筑設計、建筑安裝施工行業(yè)和建筑工人、交通基建等等。
一旦房地產(chǎn)崩盤(pán)，房產(chǎn)大幅貶值，將會(huì )有大量的相關(guān)企業(yè)沒(méi)有生意或收不回欠款而倒閉，銀行金融行業(yè)的貸款無(wú)法收回（房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)抵押貸款是銀行貸款的大頭），產(chǎn)生金融危機，大量的人員下崗，還貸能力大幅下降，購買(mǎi)力嚴重不足，開(kāi)發(fā)商房子賣(mài)不出去，同時(shí)政府的土地也賣(mài)不出去，引發(fā)政府財政危機（政府財政收入中，土地拍賣(mài)及其相關(guān)稅收是大頭），政府各項福利支出都無(wú)法保障，引發(fā)民生問(wèn)題。
以上問(wèn)題會(huì )導致經(jīng)濟惡性循環(huán)，以至于演變?yōu)閲业慕?jīng)濟危機，所以說(shuō)政府絕不會(huì )讓房?jì)r(jià)大幅下跌，但是也不會(huì )讓房?jì)r(jià)不受遏制的上漲，因為一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)還是會(huì )崩盤(pán)，還是會(huì )產(chǎn)生以上經(jīng)濟問(wèn)題。
事實(shí)也是房?jì)r(jià)大幅下跌對誰(shuí)都沒(méi)好處，包括沒(méi)買(mǎi)房的大多數人，因為房地產(chǎn)崩盤(pán)或不景氣對于你的收入都會(huì )有很大影響，甚至下崗。可能你的公司跟房地產(chǎn)沒(méi)有直接的聯(lián)系，但很有可能有很多間接的聯(lián)系。
所以從長(cháng)期看來(lái)房?jì)r(jià)是上漲的，除了沒(méi)房的人，其他各方都希望房?jì)r(jià)上漲。
三、關(guān)于限購、限貸、限價(jià)、限售等
政府為什么要通過(guò)限購限貸來(lái)遏制房?jì)r(jià)？
1、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，容易形成房地產(chǎn)泡沫，泡沫一旦破滅，會(huì )引發(fā)很多經(jīng)濟和社會(huì )問(wèn)題，很多公司和個(gè)人可能會(huì )破產(chǎn)。
2、群眾需求和社會(huì )輿論要求政府通過(guò)限購限貸或其他手段來(lái)控制房?jì)r(jià)，讓群眾能買(mǎi)的起房。政府也希望群眾能買(mǎi)得起房，至少也要有所行動(dòng)和表態(tài)來(lái)安撫群眾和輿論的情緒，這樣才能維護社會(huì )的穩定
3、那么多人的購房需求不可能在短時(shí)間內滿(mǎn)足，供不應求，政府只能通過(guò)限購限貸把一部分人拒之門(mén)外，讓另一部分更有需求的人先買(mǎi)房。
4、限購限貸真的能夠遏制房?jì)r(jià)嗎？短時(shí)間內是可以的，通過(guò)限購限貸也提高購房的門(mén)檻，取消一部分人的購房資格，提高一部分人的購房成本，不讓一部分人買(mǎi)房，減少了供需關(guān)系中的需求一環(huán)，堅持一段時(shí)間這樣的政策，房?jì)r(jià)自然會(huì )降一點(diǎn)。但這無(wú)異于飲鴆止渴，人為的扭曲了供需關(guān)系，集中一段時(shí)間就會(huì )爆發(fā)。
5、為什么10年到14年的限購限貸，居然讓房?jì)r(jià)降下來(lái)了，而且還出現了庫存過(guò)多的現象，這完全是個(gè)意外，政府沒(méi)想到，開(kāi)發(fā)商沒(méi)想到，購房人也沒(méi)想到，因為以前政府調控從來(lái)沒(méi)有成功過(guò)，都是越調越高，都有點(diǎn)不相信政府了。現在看來(lái)，持續一段時(shí)間的限購限貸真的能讓房?jì)r(jià)短期下跌。
6、最近很多城市出現了限價(jià)、限售、自持等新的調控方式，比如限定最高價(jià)，限價(jià)如果是合理且是市場(chǎng)價(jià)，是為了不讓開(kāi)發(fā)商和炒房人惡意抬高房?jì)r(jià)，那是很好的。如果僅僅只是為了強行壓低房?jì)r(jià)，做表面功夫，讓房?jì)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，這是強行扭曲了市場(chǎng)經(jīng)濟規律。這種情況下，大家都去搶房，買(mǎi)房可能需要搖號，有錢(qián)你都不一定能買(mǎi)到，買(mǎi)房更困難。且此類(lèi)房當做二手房再次出售的時(shí)現候，必然暴漲，如果長(cháng)此以往限價(jià)，必然造成房?jì)r(jià)報復性反彈。
7、關(guān)于房地產(chǎn)的成本，現在寧波地區土地拍賣(mài)的結果基本上是15000-20000元/平方，建安成本毛坯1500-2000元/平方，一般精 裝修1500-2000元/平方，其他就是相關(guān)稅金，融資成本、管理成本。其他經(jīng)濟發(fā)達城市，除了土地價(jià)格不一樣，其他費用都是差不多的。大家應該很清楚，到底是什么在房?jì)r(jià)上漲中起著(zhù)關(guān)鍵的作用。
萬(wàn)科有句話(huà)說(shuō)的還是蠻好的：房地產(chǎn)已經(jīng)從黃金時(shí)代進(jìn)入了白銀時(shí)代。但是從白銀時(shí)代進(jìn)入青銅時(shí)代還為時(shí)過(guò)早。
四、關(guān)于樓市調控長(cháng)效機制--房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅大家都很關(guān)注，希望能盡快出臺來(lái)限制房?jì)r(jià)。那么房產(chǎn)稅的目的是什么？它是通過(guò)對持有多套房的人收重稅，迫使其出售持有的多套房產(chǎn)，增加供給，調節供需關(guān)系。
其實(shí)房產(chǎn)稅重慶和上海實(shí)施好幾年了，每年稅收就幾個(gè)億，攤到每套房子，1年也就千把塊錢(qián)，沒(méi)什么意義，為什么不把稅收提高一點(diǎn)呢？舉個(gè)例子把，在我們二三線(xiàn)城市，一套120平以?xún)鹊娜浚阌X(jué)得應該收稅嗎？給未成年子女或還未工作的子女買(mǎi)套應該收稅嗎？那么到底誰(shuí)應該收稅？大戶(hù)型？改善型？很難定性，收稅的條件和力度可能會(huì )引發(fā)很多社會(huì )爭議，很難調節。
退一步講，即使收稅的條件和力度達到了我們的期望，持又多套房的人，迫使其出售持有的多套房產(chǎn)，增加供給，一定程度上調節供需關(guān)系，使房?jì)r(jià)有所下跌。那么問(wèn)題來(lái)了，租房的人怎么辦？每戶(hù)人家只有1套房，沒(méi)有多余的房產(chǎn)用來(lái)出租，房租會(huì )大幅上漲，你連房子都會(huì )租不起，何況買(mǎi)房呢。同時(shí)房租的上漲直接帶動(dòng)的房子的上漲，房子更具投 資價(jià)值了，即使有房產(chǎn)稅也可以轉嫁到房租上了，惡性循環(huán)又開(kāi)始了。
現在政府力推的雄安新區，因為人口基數小，規劃起點(diǎn)高，可能會(huì )有房?jì)r(jià)控制新模式，說(shuō)白了，就是通過(guò)政府大規模持房，來(lái)達到控制房地產(chǎn)價(jià)格的目的。
五、關(guān)于租售同權、共有產(chǎn)權房、學(xué)區房
1、關(guān)于租售同權。租售同權的主要目的還是為了落戶(hù)和孩子讀書(shū)，落戶(hù)怎么落，集體戶(hù)口還是個(gè)人家庭戶(hù)口，現在大部分地方一般集體戶(hù)口，孩子是沒(méi)法落戶(hù)的，那就談不上讀書(shū)了。
如果是個(gè)人家庭戶(hù)口，而且是落到租房中，是不是還得經(jīng)過(guò)產(chǎn)權人同意，是不是租個(gè)一年半載都可以落戶(hù)，是不是不限制落戶(hù)的數量。可以肯定，在資源有限的情況下，這些落戶(hù)的條件和要求都是有限制的，政府一定會(huì )提高落戶(hù)門(mén)檻，肯定是讓政府眼中的人才優(yōu)先落戶(hù)，剩下的名額讓一些普通人抓鬮。可想而知，我們普通人要落戶(hù)是很難的。
落了戶(hù)，才有資格讀書(shū)，當然，也有可能不落戶(hù)也能讀書(shū)，但依然有條件限制，每個(gè)城市的學(xué)校容量是有限的，不可能什么人都可以讀書(shū)，政府通過(guò)居住證或積分制等要求來(lái)限制外來(lái)學(xué)生數量，不然，學(xué)校會(huì )爆棚。
好的學(xué)區，一般都得排隊，你覺(jué)得靠租房的三表四表生能讀的進(jìn)去嗎？租房的難道還能優(yōu)先產(chǎn)權房？如果說(shuō)租房和產(chǎn)權房一視同仁，那么誰(shuí)還去買(mǎi)房，大家都去租房，租金必然大漲，租金漲了，房子更有投資價(jià)值的，勢必帶動(dòng)房?jì)r(jià)大漲，這時(shí)候，別說(shuō)買(mǎi)房，你連房子都租不起，談什么租售同權都是扯談。
對于城市郊區，學(xué)校差一點(diǎn)，本地人口也不多，學(xué)校或許還有少部分名額，如果租售同權實(shí)施，那還是有一點(diǎn)好處的。
2、關(guān)于共有產(chǎn)權房。共有產(chǎn)權房是政府和個(gè)人按一定比例持房，可以落戶(hù)讀書(shū)；要大面積的實(shí)行共有產(chǎn)權房，政府需要大量的資金來(lái)造房持房。顯然，在目前政府都嫌資金少的情況下，是不可能大面積實(shí)施的，這么少的共有產(chǎn)權房肯定是給優(yōu)秀人才的，普通人就看看吧。
3、關(guān)于學(xué)區房。未來(lái)學(xué)區的改革方向是學(xué)校教育集團化，就是在一定的區域范圍內，普通學(xué)校被好學(xué)校兼并（要合并學(xué)校的差距也不會(huì )太大，不可能最好的和最差的合并），讓優(yōu)秀教師和普通教師等教育資源以一定的比例在教育集團內逐步流通，同時(shí)好學(xué)區學(xué)校的學(xué)生有一定的比例會(huì )被分配到普通的學(xué)區學(xué)校，普通學(xué)區學(xué)校的學(xué)生也有一定的比例會(huì )被分配到好學(xué)區學(xué)校，讓生源按一定比例逐步流通，最終達到教育資源和生源的相對平衡，同時(shí)也給學(xué)區房降溫。
也就是說(shuō)，學(xué)區房以后可能會(huì )漲的比現在少一點(diǎn)，當然，也僅僅是漲的少一點(diǎn)而已，畢竟，不可能大比例的把好學(xué)區的學(xué)生調到普通學(xué)區去，只能是一小部分，不然家長(cháng)們可不干。
現在很多城市已經(jīng)在開(kāi)始學(xué)校教育集團化了，但要達到教育資源的相對平衡（也只能是相對平衡了，或者縮小差距），還要很長(cháng)時(shí)間。想要達到教育資源的根本性改變和絕對平衡，那是不現實(shí)的，西方發(fā)達國家都做不到，何況我們呢。
六、最后給買(mǎi)房人幾點(diǎn)建議
1、盡量買(mǎi)新房，漲價(jià)的話(huà)，新房先漲，且漲幅遠大于老房，當然，3-5年的次新房也很不錯。
2、盡量買(mǎi)城區的房子，跌幅比郊區的小，要跌的話(huà)，郊區新房先跌。
3、盡量買(mǎi)學(xué)區房，漲幅大，扛跌。
4、剛需不要等，如果能承受房?jì)r(jià)，盡快上車(chē)，房?jì)r(jià)大漲的話(huà)，你輸不起的；財力有限的話(huà)，那只能等了。
5、改善型住房，覺(jué)得房?jì)r(jià)高，你可以等等，因為輸得起，只不過(guò)住的好差而已。當然，10年后的房?jì)r(jià)真的可能讓你懷疑人生。
6、多關(guān)注透明房產(chǎn)網(wǎng)的成交量和各類(lèi)房產(chǎn)新聞，成交量持續走低，必然伴隨房?jì)r(jià)下跌，反之亦然。
7、買(mǎi)房盡量選年底，暴漲通常在年后，年底開(kāi)發(fā)商回籠資金，優(yōu)惠也會(huì )比較大。
8、房?jì)r(jià)趨勢下跌時(shí)，先賣(mài)房，再買(mǎi)房；房?jì)r(jià)趨勢上漲時(shí)，先買(mǎi)房，再賣(mài)房；
9、優(yōu)先買(mǎi)一線(xiàn)城市的房子，人口吸引力最大，房?jì)r(jià)漲幅也最大，其次是1.5線(xiàn)省會(huì )城市，再次是二線(xiàn)城市，最次三四線(xiàn)城市。
10、多和擁有多套房的人討論房產(chǎn)，他們經(jīng)驗更豐富，少聽(tīng)沒(méi)房的人的建議；沒(méi)房人的觀(guān)點(diǎn)：短期房?jì)r(jià)要暴跌，不做接盤(pán)俠。沒(méi)房人的買(mǎi)房邏輯：房子漲了買(mǎi)不起，房子不漲等它跌，房子跌了不敢買(mǎi)。
11、先買(mǎi)房再買(mǎi)車(chē)，你中意的房子不是你想買(mǎi)就能買(mǎi)，車(chē)無(wú)非就是好差而已，隨時(shí)可以買(mǎi)；財力有限，集中資金先買(mǎi)房，有房才有家，你才能在這個(gè)城市生根；沒(méi)房，你在哪都是流浪，隨時(shí)都可能離開(kāi)。
12、有時(shí)候買(mǎi)房就是一種沖動(dòng)和運氣的結合。機會(huì )不會(huì )等你準備好了之后才出現，買(mǎi)房有時(shí)像賭博，但是誰(shuí)的人生不是這樣賭上幾回呢。
