土地制度“破冰”，集體建設用地入市加速樓市“變軌”
發(fā)布時(shí)間：2017/9/1 17:24:56 瀏覽次數：6273 來(lái)源： 克而瑞地產(chǎn)研究 cjjt-fdc
近日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。最大的亮點(diǎn)在于集體建設用地這一重大土地供給制度的突破，不僅對住房租賃市場(chǎng)，更是對土地市場(chǎng)乃至住房制度等多方面都有長(cháng)遠的影響。
一、增加租賃住房供應,保障城市低收入群體居住需求
受出眾的經(jīng)濟基本面、完善的市政配套以及較高的收入水平等多方面因素影響，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市人口長(cháng)期凈流入，市民新增購房需求十分旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾異常突出。在樓市成交轉暖的作用下，2016年至今熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)相繼出現一波快速上漲行情，租金成本也是水漲船高。迫于房?jì)r(jià)、租金上漲壓力，部分熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市開(kāi)始出現返鄉熱潮，甚至部分科創(chuàng )企業(yè)也由東部沿海城市遷移至中西部地區。利用集體建設用地建設租賃住房，有助于增加租賃住房供應，平抑房?jì)r(jià)快速上漲帶來(lái)的租金上漲壓力，最大程度上保障城市低收入群體居住需求，共同構建和諧社會(huì )、小康社會(huì )的長(cháng)遠目標，實(shí)現群眾“住有所居、安居樂(lè )業(yè)”。
集體建設用地大都位于城市外圍區域，地理位置相較偏僻，難免會(huì )出現市政配套不完善的情況。《方案》明確要求試點(diǎn)項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，承租人可依法申領(lǐng)居住證，享受規定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進(jìn)一步建立健全對非本地戶(hù)籍承租人的社會(huì )保障機制。試點(diǎn)城市落地執行集體用地建設租賃住房，并完善市政配套以及基本公共服務(wù)，有助于打消承租人顧慮，提升租賃住房對于城市租賃群體的吸引力，避免出現棄租、以租代售等市場(chǎng)亂象。
二、土地制度“破冰”，緩解熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市供地壓力
隨著(zhù)土拍市場(chǎng)引入招拍掛制度，我國土地制度呈現“城鄉二元”結構，并有加劇的趨勢。一方面，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市宅地供應異常緊缺，土拍競爭愈加激烈，地價(jià)直線(xiàn)飆升，面粉貴于面包的案例不在少數。譬如，2016年深圳、上海兩市相繼刷新全國總價(jià)、單價(jià)地王紀錄，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑；另一方面，農村土地資源還不能直接轉化為城市建設用地，必須經(jīng)過(guò)國家征用轉化為國有土地后才能進(jìn)入市場(chǎng)，一級市場(chǎng)由國家加以嚴控，自然難以激發(fā)農村土地資源蘊藏的巨大潛力。
集體用地建設租賃住房可謂是土地制度的一大創(chuàng )舉，一方面，有助于釋放集體土地資源紅利，吸引村鎮集體、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及住房租賃企業(yè)等各類(lèi)經(jīng)濟組織參與建設運營(yíng)集體租賃住房，農民可以分享集體用地改建租賃住房所產(chǎn)生的增值收益；另一方面，保障租賃住房用地供應，緩解熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市供地壓力。近期，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市明顯加大土地供應力度，租賃住房用地供應也是明顯增多。以上海為例，嘉定、浦東、徐匯、長(cháng)寧等區域紛紛推出多宗純租賃住房用地，并有多宗商辦用地改性為租賃住房用地。不過(guò)，上海住建部規劃顯示，“十三五”期間新增各類(lèi)住房供應約170萬(wàn)套，其中租賃住房約70萬(wàn)套。相較于政府預定的規劃目標，租賃住房用地供應量仍然存在著(zhù)較大的缺口。因此，集體用地建設租賃住房不啻為緩解熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市供地壓力的重要途徑，預計試點(diǎn)城市將繼續大力推進(jìn)發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，挖掘集體土地資源所蘊藏的巨大潛力，實(shí)現集體土地資源集約化利用。
三、加快推進(jìn)“租售并舉”的市場(chǎng)格局，租賃市場(chǎng)或將與交易市場(chǎng)分庭抗禮
“十三五”期間將是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制的關(guān)鍵期，租售并舉的住房制度更是長(cháng)效機制的重要環(huán)節。目前，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展如火如荼，北京、成都、合肥等多個(gè)一二城市均發(fā)文表態(tài)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，涉及增加租賃住房供應、鼓勵發(fā)展住房租賃企業(yè)、加大金融支持力度等多個(gè)方面。
我們認為集體用地建設租賃住房將進(jìn)一步提升住房租賃市場(chǎng)規模，以便構建租售并舉的住房制度，維穩房地產(chǎn)市場(chǎng)，打破熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)只漲不跌的市場(chǎng)預期，避免出現政策向左、市場(chǎng)向右的窘境。長(cháng)期來(lái)看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入商品房、保障房雙軌制發(fā)展的新階段，意即高端有供應，商品房市場(chǎng)可以自由交易，高收入群體可以選購價(jià)格更高的商品房，并通過(guò)房地產(chǎn)稅的形式反哺城市低收入群體；低端有保障，租賃市場(chǎng)規模將快速擴容，低收入群體可以暫時(shí)租用保障性住房，待收入達到一定標準，再購買(mǎi)商品房。
