租賃市場(chǎng)巨大，大家“虧本”也要上
發(fā)布時(shí)間：2017/9/5 11:23:50 瀏覽次數：6692 來(lái)源： 丁祖昱評樓市 cjjt-fdc
發(fā)展租賃住房建設，應當是2017年步子最大、落實(shí)最快的房地產(chǎn)新政了。上半年中央政治局、各部委領(lǐng)導還在提綱挈領(lǐng)，開(kāi)會(huì )強調租售并舉必要性和重要性，到了下半年，政策就已經(jīng)由主管部門(mén)成文，并宣布在北京、上海、廣州等十三個(gè)城市展開(kāi)相關(guān)試點(diǎn)。
城市方面也是如此，一開(kāi)始都還“不慌不忙”輪流表態(tài)，進(jìn)入下半年后，就突然變成了“爭先恐后”開(kāi)始執行：
·上海：多批次推出租賃住房用地
自7月7日《上海市住房發(fā)展“十三五”規劃》宣布發(fā)展租賃住房以來(lái)，短短兩個(gè)月不到的時(shí)間里，上海國土局已經(jīng)掛牌15幅“只租不售”的租賃住房用地（含規劃調整），步伐又快又大。
·廣州：首提“租售同權”
7月17日，廣州發(fā)布租賃市場(chǎng)發(fā)展方案通知，提出“租售同權”，并要做到“教育同權”，其后一石激起千層浪，掀起了業(yè)內大范圍的討論，也帶來(lái)了更多城市的政策跟進(jìn)。
·杭州：打造 “智慧住房租賃平臺”
8月9日，杭州房管局宣布與阿里巴巴合作，將打造全國首個(gè)“智慧住房租賃平臺”，實(shí)現租賃平臺的信息公開(kāi)、環(huán)節透明和開(kāi)放式服務(wù)。
·深圳：主動(dòng)發(fā)展租賃住宅市場(chǎng)
深圳雖然沒(méi)有被列入試點(diǎn)城市之列，但步子也不慢，在8月9日即發(fā)布了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的征求意見(jiàn)稿，要求招拍掛用地必須配建20%以上的自持租賃住房。
·稅費減免成為新政細則“標配”
在發(fā)布實(shí)施細則（或征求意見(jiàn)稿）的眾多二線(xiàn)城市（南京、武漢、成都、合肥），也都明確要落實(shí)稅收優(yōu)惠政策。以成都為例，對個(gè)人出租住房，由按照5%繳納增值稅降至1.5%；對房地產(chǎn)中介，按照6%繳納增值稅。對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租2016年4月30日前自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%繳納增值稅。
這么多的城市表態(tài)的同時(shí)；不少房企也已先后布局租賃住房行業(yè)，如最近萬(wàn)科就以北京拿地的實(shí)際行動(dòng)表示了跟進(jìn)；資本市場(chǎng)也掀起了“租售并舉”行情，很多相關(guān)概念公司跟風(fēng)而漲，針對整個(gè)租賃市場(chǎng)全新的大風(fēng)口，我有以下幾點(diǎn)意見(jiàn)供大家參考：
1、發(fā)展租賃市場(chǎng)已經(jīng)不可逆轉
在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”調控綱領(lǐng)指引中，就目前中央和地方的政策出臺趨勢來(lái)看，租賃住房發(fā)展速度可能比我們想象當中更快，希望大家做好相關(guān)準備。
2、發(fā)展租賃住房有利于穩定房?jì)r(jià)和降低租價(jià)
雖然很多專(zhuān)家都說(shuō)租賃不一定可以降低房?jì)r(jià)，甚至還可能因為減少了“出售型”宅地的供地，反過(guò)來(lái)會(huì )提升房?jì)r(jià)；由于租房行政成本和企業(yè)盈利訴求的存在，對于租價(jià)這一塊也不會(huì )有實(shí)際影響。
但我還是認為，租賃市場(chǎng)的全面放開(kāi)，對穩定房?jì)r(jià)還是有正面作用的。最簡(jiǎn)單的例子，如果年輕人因為租房而延緩一兩年買(mǎi)房，肯定會(huì )對需求端產(chǎn)生比較大的影響，對穩定剛需項目的價(jià)格，可以起到至關(guān)重要的作用，而剛需也是穩定房?jì)r(jià)更重視的地方。
租金這一塊，隨著(zhù)租賃房的增加，供應的增加，租金的下調，這是市場(chǎng)規律的必然。當然最終租金的下降肯定跟供應分布的時(shí)點(diǎn)會(huì )有關(guān)聯(lián)，也許對中心城區的租價(jià)影響不大，但整體來(lái)說(shuō)肯定還是會(huì )有明顯作用。
3、對“租售同權”要有理性的認識和判斷
“租售同權“中大家最關(guān)心的是教育權，但租房能夠給大家的是最基本教育權，千萬(wàn)不要認為租了學(xué)區房就能享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區了，這完全是異想天開(kāi)。在今天優(yōu)質(zhì)教育資源比較稀缺的情況下面，不要說(shuō)租房，就算是買(mǎi)房也可能享受不了優(yōu)質(zhì)教育資源。很多城市在這方面有詳細規定，比如要有戶(hù)籍、限制落戶(hù)時(shí)間、年限、限制學(xué)籍幾年一次等等，而且這是教育部門(mén)的問(wèn)題，和租賃主管的房管部門(mén)沒(méi)有太大關(guān)聯(lián)。
4、租賃住房盈利模式仍然有待探索
最近股票對租售并舉的概念炒的非常猛烈，但實(shí)際上今天租賃的盈利模式并沒(méi)有看到，拿地建房方面，除了少部分國有企業(yè)，能夠以遠低于市場(chǎng)價(jià)拿地，租金回報率可能還算得過(guò)來(lái)。其他企業(yè)如果用市場(chǎng)價(jià)去拿地建房，如果沒(méi)有低利率、長(cháng)時(shí)限的資金支持，其實(shí)做租賃還是不賺錢(qián)的。輕資產(chǎn)模式也還在探索，如在某上市公司的中報中，租賃并沒(méi)有給出比較亮眼的盈利數據，反而增加了不少成本。
5、租賃住房市場(chǎng)競爭面臨激化
隨著(zhù)地方主導建設租賃平臺的進(jìn)度推進(jìn)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )進(jìn)入到這一領(lǐng)域，目前已經(jīng)進(jìn)入的互聯(lián)網(wǎng)運營(yíng)企業(yè)，還有傳統的服務(wù)型企業(yè)，將面臨更多方面的競爭壓力。在接下來(lái)的新一輪市場(chǎng)角逐中，可能會(huì )有更多的“輕資產(chǎn)”公司會(huì )在這一輪中鎩羽而歸，而房企由于資金實(shí)力、運作能力較強，可能會(huì )在這一輪搶占市場(chǎng)中獲得更大的優(yōu)勢。
租賃市場(chǎng)前景廣闊，但賺錢(qián)模式仍是困擾所有參與企業(yè)的最大問(wèn)題。也許會(huì )像共享單車(chē)那樣，大家先搶占市場(chǎng)再說(shuō)，壟斷之時(shí)就是盈利之日。
