重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)全部止漲，“限價(jià)”調控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期
發(fā)布時(shí)間：2017/9/19 16:57:50 瀏覽次數：6229 來(lái)源： 丁祖昱評樓市 cjjt-fdc
昨天上午，國家統計局發(fā)布了70城房?jì)r(jià)數據，與土地購置和銷(xiāo)售數據的下降“同步“，重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)指數也出現了進(jìn)一步回落，15個(gè)重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比下降或持平。至此，7、8月份的行業(yè)淡季數據已經(jīng)全部發(fā)布。
一、投資：仍然處于下滑周期
前8月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6.96萬(wàn)億元，同比增長(cháng)7.9%，與上月持平，開(kāi)發(fā)投資增速在連續三個(gè)月下滑之后，于8月出現持平；8月單月同比增速為7.8%，較7月份增加3個(gè)百分點(diǎn)，升至近一年月均水平。
但7.9%的累計同比增速還談不上“穩住”，更多的還是在下滑過(guò)程中的調整，一方面是土地購置指標不樂(lè )觀(guān)，累計增速在8月份出現下滑；另一方面是2016年年末基期數值較大，今年后四個(gè)月指標繼續上行的難度較高。
二、新開(kāi)工：繼續保持低位運行
前8月房屋新開(kāi)工面積114996萬(wàn)平方米，增長(cháng)7.6%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積82131萬(wàn)平方米，增長(cháng)11.6%。
8月新開(kāi)工繼續維持較低水平，考慮到樓市調控仍是短期內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主基調，在“限價(jià)”、“限簽”、“限售”等政策限制下，企業(yè)觀(guān)望情緒依舊偏多，預計接下來(lái)新開(kāi)工還將維持低位。
三、房?jì)r(jià)：重點(diǎn)城市大多下跌
8月份，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續穩定態(tài)勢。從環(huán)比看，新建商品住宅價(jià)格下降或持平；從同比看，新建商品住宅價(jià)格漲幅均繼續比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個(gè)百分點(diǎn)之間。
在歷經(jīng)了多月調控之后，重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)指數終于由“增速下滑”變?yōu)榱恕碍h(huán)比下降或持平”，除北京、上海、廈門(mén)以外，其余12個(gè)重點(diǎn)城市一手房?jì)r(jià)格均有不同程度的環(huán)比回落，其中廣州房?jì)r(jià)環(huán)比跌幅更是達到了0.7%。
四、銷(xiāo)售：未來(lái)銷(xiāo)售增長(cháng)放緩
前8月銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額同比增速分別增長(cháng)12.7%和17.2%，比前7月分別回落1.3和1.7個(gè)百分點(diǎn)，整體增速依舊下滑。
從單月指標來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積、金額環(huán)比都出現增長(cháng)，但也都只是4%而已，全年銷(xiāo)售增長(cháng)率還在下降過(guò)程之中。值得注意的是，2017年三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比達到了66%，如今看似“不錯”的累計同比主要還是靠三四線(xiàn)城市支持，一旦三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售數據回落，整體市場(chǎng)就會(huì )急轉直下。
五、待售面積：去庫存效果明顯
8月末，商品房待售面積62352萬(wàn)平方米，比7月末減少1144萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少987萬(wàn)平方米，商辦待售面積合計減少130萬(wàn)平方米。
自2016年達到最高點(diǎn)之后，商品房待售面積即一直維持下滑態(tài)勢，2017年8月末同比降幅達到12%。尤其是住宅商品房待售面積更是同比下降22%，較最高點(diǎn)減少28.8%。主要還是因為市場(chǎng)大勢不改，各熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市持續供不應求，且新增供應不濟，而三四線(xiàn)城市致力于去庫存致使市場(chǎng)供小于求。
整體來(lái)看，8月數據情況還是比較符合調控預期，不僅銷(xiāo)售規模增速放緩、庫存規模下滑，投資、新開(kāi)工維持低位，就連土地購置和房?jì)r(jià)指標也出現了明確回落信號。究其根本，還是應當歸因于“限價(jià)”工作做得比較到位，以致行業(yè)在拿地、開(kāi)發(fā)、推案等方面的節奏明顯放緩。
綜合考慮目前調控形勢和市場(chǎng)趨勢，預計全年開(kāi)發(fā)投資增速、新開(kāi)工面積仍有進(jìn)一步回落的空間，銷(xiāo)售面積增速的放緩也是大勢所趨。但由于上半年數據情況較佳，預計全年開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積仍然可以保持正增長(cháng)；銷(xiāo)售指標方面，在今年”異軍突起”的三四線(xiàn)城市帶動(dòng)下，行業(yè)銷(xiāo)售規模還是有希望上一個(gè)新臺階，但全國商品房成交均價(jià)漲幅增速將大大放緩，全年或回落至5%以下的低位。
