行業(yè)集中度提升加劇房企并購，中小房企或將陸續退場(chǎng)
發(fā)布時(shí)間：2017/10/16 15:14:07 瀏覽次數：6997 來(lái)源： 克而瑞咨詢(xún) cjjt-fdc
隨著(zhù)來(lái)自政策層面的各項監管措施不斷加碼，以及龍頭房企的高速增長(cháng)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷提升、規模化競爭不斷加劇已成為不爭事實(shí)。尤其是30強房企，競爭愈加激烈，入榜的門(mén)檻明顯提升。可以預見(jiàn)，由于市場(chǎng)調控壓力的持續和規模房企競爭優(yōu)勢的體現，未來(lái)房企集中度還將進(jìn)一步提升。
而伴隨著(zhù)房企規模化比拼與行業(yè)集中度提升的是愈演愈烈的并購，強者恒強，這意味著(zhù)中小房企將面臨著(zhù)更嚴峻的生存態(tài)勢。
一、房企并購的政策誘因
對于一線(xiàn)及二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，由于土地供應量的銳減，為抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府對于個(gè)人購房施行限購限貸政策；對企業(yè)提高了一手土地市場(chǎng)招拍掛的拿地門(mén)檻，對房企的規模及經(jīng)驗的要求越來(lái)越高。同時(shí)土地市場(chǎng)上出現了物業(yè)只租不售的地塊供應，因此越來(lái)越多的大中型房企開(kāi)始通過(guò)收購項目公司或中小企業(yè)增加土地儲備，盤(pán)活存量庫存。
對于三四線(xiàn)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)需去庫存，租購同權政策的實(shí)施和細化將更促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩步發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策疊出，對房企資金及抗風(fēng)險要求更高，有些房企為了增加抗風(fēng)險能力，出售部分物業(yè)或股權。
國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的區域冷熱不均、國家政策的變化、房企資金來(lái)源限制，意味著(zhù)未來(lái)將有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)的并購，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額將被大型房企及正在急速成長(cháng)的中型房企所占據，中小型房企將逐步退出市場(chǎng)。在某區域深耕、或有充足的土地儲備或有資金充足的中型房企，將會(huì )在激烈競爭的市場(chǎng)中茁壯成長(cháng)。
二、行業(yè)集中度的提升帶來(lái)的是房企并購的加劇
2017年上半年，百強房企的銷(xiāo)售均價(jià)提升明顯，金額集中度的增速整體高于面積集中度。金額方面，各梯隊房企集中度均呈上升趨勢。其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，較去年上升了10多個(gè)百分點(diǎn)。TOP100房企的集中度達到58.1%，占據了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山。TOP200房企的集中度也超過(guò)6成。面積方面，TOP100和TOP200房企的集中度達到了33.2%和36.9%。
龍頭房企規模快速擴張，與其他房企的規模差距越來(lái)越大。大中型房企為獲得土地儲備與規模效益，并購步伐開(kāi)始提速。
三、房企并購交易金額不斷上升，主要由公司主導
2017年上半年房地產(chǎn)并購交易金額同比增加78.5%，數量增加24.7% ，每例平均交易額在逐步上升，通過(guò)傳統招拍掛形式獲得土地日趨困難，大中型房企開(kāi)始通過(guò)收購形式增加土地儲備。
今年在一線(xiàn)城市一手土地市場(chǎng)拿地，異常的困難。由于土地的供應有限，房企對土地熱情不減，政府提高了拿地門(mén)檻。在住宅土地出讓中拋棄了原先的價(jià)高者得，而是招掛復合，需要對投標企業(yè)進(jìn)行打分。投標者打分的標準包含總資產(chǎn)、住宅開(kāi)發(fā)面積、百強排名，致使拿地的企業(yè)都是的大型央企、國企或是規模最大的企業(yè)。而在商辦用地，則進(jìn)行定向的招投標，需有專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)利和創(chuàng )新經(jīng)驗等等。
房地產(chǎn)并購交易金額
*只包含中國大陸地區，且不包含企業(yè)內部重組型交易
數據來(lái)源：普華永道研究報告
土地二級市場(chǎng)的改變，引致大型企業(yè)兼并中小型企業(yè)，中型企業(yè)通過(guò)兼并小型企業(yè)迅速增長(cháng)，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將又掀起一波并購潮，無(wú)論是為了獲得以前已獲得的土地，或是為了占據市場(chǎng)份額。
并購交易主要由公司主導，受資金限制私募與個(gè)人投資者占比較少；2017年上半年，公司主導的并購交易金額同比增加68.7% 。
就交易金額來(lái)看，公司類(lèi)投資者在2014年之后快速增長(cháng)，行業(yè)內競爭加劇。在地產(chǎn)企業(yè)規模和儲地戰爭中，面對激烈的爭搶和尚未下調的招拍掛地價(jià)，為了降低成本，控制風(fēng)險，大多數房企更傾向于在存量市場(chǎng)上進(jìn)行收并購，行業(yè)內并購成為房企增加土地儲備的一個(gè)重要方式。
在2014年下半年開(kāi)始樓市回暖，各大房地產(chǎn)商開(kāi)始加速擴張土地儲備，土地市場(chǎng)亦隨著(zhù)房產(chǎn)市場(chǎng)回溫而急速上升，各地地王頻出，而平均地價(jià)亦隨之拉升，這一趨勢延續至今。除了交易數量增長(cháng)導致的交易金額激增之外，土地/物業(yè)作為股權收購根本標的，亦令交易金額在樓市火爆的大背景下水漲船高；近年來(lái)，百億級并購頻現；由于房地產(chǎn)單個(gè)項目投資金額要求越來(lái)越高，私募基金和個(gè)人投資的金額占比越來(lái)越少。
四、并購數量持續增加，行業(yè)內部整合成主流
2017年上半年，公司主導的并購交易數量同比增加 11.7%。就交易數量來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)并購自2014年以來(lái)，迅速增長(cháng)。越來(lái)越多的企業(yè)通過(guò)并購的方式，增加土地儲備，提高規模效應。
由于地產(chǎn)類(lèi)并購單筆金額越來(lái)越高，私募基金和個(gè)人投資者主導的地產(chǎn)并購交易越來(lái)越少。
房地產(chǎn)并購交易數量
*只包含中國大陸地區，且不包含企業(yè)內部重組型交易
數據來(lái)源：普華永道研究報告
公司類(lèi)投資者中，除房企行業(yè)間的整合之外，一些資金充沛的大型集團也參與到了地產(chǎn)行業(yè)的并購市場(chǎng)中，但在整個(gè)地產(chǎn)并購中仍占比不大。值得一提的是，險企近年來(lái)紛紛投資地產(chǎn)行業(yè)，這主要是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)穩定性和較高的預期回報。而在資產(chǎn)荒及資金充裕的情況下，注重長(cháng)期性和安全性的保險資金紛紛考慮投資國內外優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)。
在目前地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇的情況下，地產(chǎn)行業(yè)內部的整合是目前地產(chǎn)行業(yè)并購的主流；而參與地產(chǎn)并購的非地產(chǎn)行業(yè)公司則主要為一些資金充沛的大型集團。
大型交易
*交易規模
數據來(lái)源：普華永道研究報告
房地產(chǎn)并購市場(chǎng)主要由大型交易拉動(dòng)，2017年上半年，1億美金以上的地產(chǎn)交易一共82起，數量占交易數量的 39.6%；但交易金額達卻達到 415.6 億美元，約占所有交易總金額的92%；而近年來(lái)，大型交易主要由房地產(chǎn)公司驅動(dòng)，各大房企為擴大規模及增加土地儲備進(jìn)行行業(yè)內的整合；受資金量限制，參與大型并購的非房地產(chǎn)公司數量較少，主要為一些資金充沛的大型公司如保險公司，產(chǎn)業(yè)集團等。
大型交易
*交易數量
數據來(lái)源：普華永道研究報告
2017年上半年，逾85%的地產(chǎn)并購交易金額集中在華東、中南及華北區域；交易集中核心城市為上海、深圳及北京周邊，約占總交易金額的40%；交易數量的趨勢與金額一致，逾 80% 的交易數量仍集中在華東、中南及華北區域，集中核心城市仍為上海、深圳及北京及其周邊，約占總交易數量的 35% 。
五、小結
未來(lái)，房企的分化將呈現以下幾個(gè)趨勢：第一，進(jìn)軍細分市場(chǎng)，比如華夏幸福做產(chǎn)業(yè)園區、朗詩(shī)專(zhuān)注綠色地產(chǎn)等；第二，深耕區域市場(chǎng)，比如立志不出河南的建業(yè)；第三，退出市場(chǎng)，比如浙江廣夏、海德股份等。隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的天花板效應日顯，退出或許也是個(gè)不錯的選擇。
