樓市限售與定向加息代表信用收縮將是主基調
發(fā)布時(shí)間：2017/11/13 9:44:25 瀏覽次數：5870 來(lái)源： 經(jīng)濟觀(guān)察報 cjjt-fdc
9、10月向來(lái)是樓市傳統旺季，業(yè)內素有“金九銀十”之說(shuō)，但過(guò)后來(lái)看，樓市降溫仍是主基調。今年起全國商品房銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積增速已呈現連續下降態(tài)勢，國家統計局數據顯示，今年1-9月商品房銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積同比增速分別為14.6%和10.3%，較去年同期的41.3%和26.9%已有較大回落，預計四季度仍將延續此狀態(tài)。同時(shí)，一般滯后三個(gè)月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與土地購置面積同比增速也呈現平穩走勢。
不僅如此，樓市調控不但未有放松之勢，反而仍有趨嚴態(tài)勢。今年3月，廈門(mén)對居民新購住宅推出了限售政策，隨后青島、廣州等20多個(gè)城市陸續跟進(jìn)。9月，長(cháng)沙、重慶等10多個(gè)城市又相繼出臺限售措施。至今全國限售城市已達44個(gè)，以熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市為主。
需要特別注意的是，在讓房子回歸居住屬性的大原則下，樓市調控已由“930”時(shí)期的限購、限貸、限價(jià)、限商逐漸向限售過(guò)度，限售最大的特點(diǎn)莫過(guò)于消滅樓市流動(dòng)性，一套期房從購買(mǎi)到取得房產(chǎn)證再到限售2年期滿(mǎn)可以轉手起碼要4年，統計顯示，近6成限售城市限售期為2年，部分城市對多套房、非戶(hù)籍居民購房限售期限為5年。對于部分加杠桿投資與投機購房者來(lái)說(shuō)，在限貸背景下，他們連首付都是借助消費貸或房抵貸完成的，在如此長(cháng)的限售期內不僅要面對逐月增加的利息支出，還要承擔因房屋流動(dòng)性轉差而導致的抵押折價(jià)問(wèn)題，唯一的辦法就是將房子出租彌補利息支出。但在全國租售比失調、未來(lái)由機構主導的房屋租賃市場(chǎng)上，租金大幅上漲概率極小，相對于購房支出來(lái)講，這點(diǎn)租金可謂是杯水車(chē)薪；但對于地方政府來(lái)說(shuō)，通過(guò)限售則可有效控制當地樓市的供給，進(jìn)而大幅降低當地樓市的不確定性。
更深層次，限售所消滅的樓市流動(dòng)性最終影響的是商業(yè)銀行的貨幣創(chuàng )造能力。2008至2016年，我國廣義貨幣增速一直維持高位，9年時(shí)間增長(cháng)近3倍。進(jìn)一步觀(guān)察其中結構可以發(fā)現，基礎貨幣2008年至今僅增長(cháng)約1.8倍，顯著(zhù)低于同期美國、日本等發(fā)達國家基礎貨幣擴張速度，但貨幣乘數卻由2008年初的3.8增長(cháng)至今年9月的5.41，這背后反映的其實(shí)是商業(yè)銀行的信用過(guò)快擴張所致的貨幣超發(fā)。推升商業(yè)銀行信用過(guò)快擴張的主要動(dòng)力來(lái)源有兩個(gè)方面，一是房地產(chǎn)，商業(yè)銀行的抵押貸款中近8成是房地產(chǎn)，2016年新增信貸中45%為居民中長(cháng)期貸款，今年前8月新增信貸中仍有42%為居民中長(cháng)期貸款，房貸是中長(cháng)期貸款的主力軍；二是地方政府和國企投資，由于商業(yè)銀行不用去擔心違約風(fēng)險，因而對地方政府投資支持力度也較強。
當前，全球貨幣擴張已接近尾聲，美聯(lián)儲已正式啟動(dòng)縮表計劃，預計歐洲明年也將逐漸跟進(jìn)，如果中國仍繼續貨幣擴張，那么資本流出與人民幣貶值風(fēng)險將加劇。因而，年初至今去杠桿工作被高層屢次提及，市場(chǎng)利率水平也緩慢提升，監管機構還通過(guò)拓展MPA的考核范圍抑制商業(yè)銀行過(guò)快的信用創(chuàng )造。在財政決定貨幣的體系下，商業(yè)銀行信用創(chuàng )造的一個(gè)源頭即地方政府違規舉債也被嚴格限制，前有50號文、87號文，后有中央金融工作會(huì )議提出的嚴控地方政府債務(wù)增量和終身問(wèn)責與倒查責任，十九大報告明確提出要建立全面規范透明、標準科學(xué)、約束有力的預算制度。與此相對應，固定資產(chǎn)投資和基建投資增速均已出現明顯下降，數據顯示，8月固定資產(chǎn)投資增速較上月放緩2.7個(gè)百分點(diǎn)至3.8%，基建投資同比增速下滑4.4個(gè)百分點(diǎn)至11.4%。
樓市調控系列政策針對的是商業(yè)銀行信用創(chuàng )造的另一個(gè)源頭，限售和定向加息是抑制房地產(chǎn)信用擴張的“大招”。一方面投資與投機需求因購房后短期無(wú)法套現會(huì )得到顯著(zhù)抑制，另一方面在商業(yè)銀行負債成本不斷提升和超額存款準備金率保持低位作用下，房貸利率仍將呈緩慢上升態(tài)勢。據融360數據顯示，10月全國首套房貸款平均利率為5.3%，相當于基準利率1.08倍，同比上升19.37%，已連續10個(gè)月上升。上述兩方面影響下，由房地產(chǎn)帶來(lái)的商業(yè)銀行信用創(chuàng )造會(huì )繼續下降。
在一連串政策的作用下，今年以來(lái)，廣義貨幣同比增速已連續5月低于10%，市場(chǎng)利率水平也維持在高位運行。未來(lái)中國利率將呈現易漲難跌的局面，近期十年期國債收益率已逼近4%，預計未來(lái)一年內不會(huì )有明顯下降。2008年至今，樓市走完一個(gè)完整周期基本為三年，該周期基本與貨幣周期基本同步，2009、2012、2015分別為貨幣發(fā)行增速加速也是樓市快速上行年份，如以此推斷下一輪貨幣寬松期可能在2018年。但與以往不同，此次樓市短周期遭遇的是金融長(cháng)周期的天花板，貨幣2018年再次全面寬松的可能性較小。金融周期是綜合反映一國宏觀(guān)經(jīng)濟所處繁榮與蕭條的重要指標，根據國際清算銀行（BIS）的研究，實(shí)際信貸、信貸對GDP比例以及實(shí)際房?jì)r(jià)走勢是度量金融周期的較好指標，美國金融危機后經(jīng)歷了長(cháng)達8年的金融周期下行階段，2014年起已進(jìn)入新一輪金融周期上升階段。中國2008年至2017年經(jīng)歷了長(cháng)達十年的金融周期上升期，目前已處于此輪金融周期頂端。
綜上，在發(fā)達國家貨幣收縮與中國所處金融周期作用下，中國樓市調控政策已逐漸向限售和定向加息過(guò)度，此舉表面上是消滅樓市流動(dòng)性，更深層次則會(huì )對商業(yè)銀行信用創(chuàng )造形成較為深遠的影響。因而，未來(lái)商業(yè)銀行信用收縮仍是大勢所趨，對應廣義貨幣供給增速也將維持低位，未來(lái)市場(chǎng)利率特別是房貸利率仍將緩慢上行，其對樓市走向的影響也將逐漸加深。
