去庫存已大大緩解了房地產(chǎn)風(fēng)險
發(fā)布時(shí)間：2017/11/21 8:35:45 瀏覽次數：5967 來(lái)源： 中國房地產(chǎn)報 cjjt-fdc
2017年10月末，全國商品房待售面積60258萬(wàn)平方米，與2016年2月的73931萬(wàn)平方米的高峰相比，大幅減少13673萬(wàn)平方米。這是國家統計局剛剛透露的數據。可以說(shuō)，從2015年底開(kāi)始的這一輪“去庫存”戰役，我們已經(jīng)取得了堪稱(chēng)漂亮的勝利。
這一輪去庫存，主要的成功在三四線(xiàn)城市和更下面的縣城一級城市。這些城市在2015年的時(shí)候，庫存已經(jīng)累積到一個(gè)相當危險的高度。這一輪去庫存之后，可以說(shuō)中國經(jīng)濟體系中的一顆定時(shí)炸彈已經(jīng)解除了警報。
三四線(xiàn)城市去庫存，是“因城施策”策略的成功。
在過(guò)去十幾年，房地產(chǎn)調控常常是“全國一盤(pán)棋”，通常是幾個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲，然后二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市延后半年、一年漲價(jià)，治理手段則以經(jīng)濟學(xué)教科書(shū)式的“加息”“加準”“加稅”“限購”“限貸”為手段，通常是幾個(gè)一線(xiàn)城市漲價(jià)之后，就全國吃藥，不但房地產(chǎn)吃藥，而且全國的各個(gè)行業(yè)也因為“加息”“加準”手段而進(jìn)入蕭條的調整周期。然后，再進(jìn)入“救市”周期。周而復始，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未擺脫暴漲暴跌的循環(huán)。
這一輪的房地產(chǎn)調控，則顯示出調控手段的成熟。整個(gè)調控周期，并未采用傳統的加息、加準手段，而是用了看起來(lái)很樸素的“因城施策”的策略。讓各個(gè)城市根據自己城市的具體情況，嘗試適宜的政策組合。
一線(xiàn)城市以收緊購房金融杠桿、收緊購房資格、限價(jià)為特征，同時(shí)輔以加大土地供應，推出共有產(chǎn)權房、租賃房等平抑房?jì)r(jià)的供應組合，在供應端和需求端共同作用，抑制炒房；二線(xiàn)城市以限價(jià)、限售、限貸為特征，在需求端端掉炒房者的后路，從而平抑住房?jì)r(jià)上漲的預期。
三四線(xiàn)城市由于庫存“堰塞湖”的存在，在過(guò)去幾年需求低迷，則是和一二線(xiàn)城市截然不同的市場(chǎng)環(huán)境。針對三四線(xiàn)城市的高庫存，各地采取的是鼓勵需求的政策組合。這種鼓勵需求的方式，又有別于以往把政策底線(xiàn)放到很低，以“歡迎炒房”的姿態(tài)來(lái)刺激需求的方式，而是采用了與城市升級、棚戶(hù)區改造有機結合的方式，通過(guò)棚改貨幣化把資金注入到固定的人群，從而激活本地對住房的需求，將有效需求引入到商品房市場(chǎng)，巧妙消化當地的商品房庫存。以棚改貨幣化推動(dòng)“去庫存”，好處是，把本來(lái)政府應當投入進(jìn)行的棚戶(hù)區改造的資金直接發(fā)給棚戶(hù)區的居民，能夠更省力地完成棚戶(hù)區改造的任務(wù)。而這些拿著(zhù)棚改貨幣化資金的居民正是需要改善住房的“剛需”人群，棚改資金用于他們的住房改善，是滿(mǎn)足“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的精神。在這些三四線(xiàn)城市，盡管房?jì)r(jià)出現了上漲，但并不存在房?jì)r(jià)繼續炒作的基礎。因為這些城市的基本條件是人口和產(chǎn)業(yè)處于流出狀態(tài)，未來(lái)的商品房需求并不旺盛。市場(chǎng)本身就會(huì )抑制這些城市的房?jì)r(jià)上漲。而這兩年在“去庫存”中新購買(mǎi)了商品房的這些人群，由于自住比例較大，而且由于棚改貨幣化的資金注入，總體上并沒(méi)有采用高杠桿買(mǎi)房，因此如果未來(lái)房?jì)r(jià)發(fā)生調整，對整個(gè)金融體系的影響也不會(huì )太大。如此，既疏解了高庫存，又完成棚改的任務(wù)，實(shí)現“房子是用來(lái)住的”的目標。三四線(xiàn)城市的這一輪“去庫存”戰役可謂精彩。
在經(jīng)過(guò)這兩年的外科手術(shù)式的去庫存之戰后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存已經(jīng)大降，風(fēng)險已經(jīng)大大緩解，為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“房住不炒”、“租售并舉”的平穩發(fā)展的新階段，打下了堅實(shí)的基礎。
