二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)不斷降溫 房企年末銷(xiāo)售壓力增加
發(fā)布時(shí)間：2017/11/29 8:39:00 瀏覽次數：6427 來(lái)源： 第一財經(jīng)日報 cjjt-fdc
隨著(zhù)樓市調控效果逐漸顯現，曾經(jīng)一度火爆的土地市場(chǎng)不斷降溫。
從近期的土地拍賣(mài)市場(chǎng)看，全國土地市場(chǎng)的交易規模仍在，但熱度減少。溢價(jià)率下降、競價(jià)次數減少、難以突破最高限價(jià)，部分城市還出現流標、流拍現象。
中原地產(chǎn)有關(guān)數據顯示，今年以來(lái)，一線(xiàn)城市住宅土地成交額達3715億元，溢價(jià)率跌至18%，二線(xiàn)城市溢價(jià)率為34%，住宅土地成交逐漸出現了持續降溫的趨勢，多個(gè)城市住宅土地溢價(jià)率明顯下滑。
“2017年宅地供應不僅增加，且普遍采用了限房?jì)r(jià)、競地價(jià)、競開(kāi)發(fā)商自持面積的模式，地價(jià)基本都有最高限制。”易居智庫研究總監嚴躍進(jìn)告訴記者。
“大家拿地越來(lái)越謹慎，主要是因為對未來(lái)預期不確定，銷(xiāo)售壓力悄然增加。”一位房企高管告訴記者。
從開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jì)也可看出端倪。萬(wàn)科2017年10月份實(shí)現銷(xiāo)售面積247.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額人民幣367.9億元，同比分別減少28.75%、24.9%。銷(xiāo)售均價(jià)約為1.48萬(wàn)元/平方米，而今年2月萬(wàn)科的銷(xiāo)售均價(jià)達到了歷史的高點(diǎn)1.63萬(wàn)元/平方米。
融創(chuàng )2017年10月銷(xiāo)售均價(jià)約人民幣15350元/平方米，而其前10月銷(xiāo)售均價(jià)約為17270元/平方米。旭輝10月合同銷(xiāo)售均價(jià)約1.59萬(wàn)元/平方米，其前10月銷(xiāo)售均價(jià)約1.75萬(wàn)元/平方米。大部分開(kāi)發(fā)商在10月以后銷(xiāo)售均價(jià)和銷(xiāo)量都開(kāi)始下滑。
多位業(yè)內人士預計，明年春節開(kāi)始，很多扛不住的開(kāi)發(fā)商將開(kāi)始被迫出掉自己的高價(jià)拿地貨值，以?xún)r(jià)換量情況將出現。
從國家統計局公布的數據看，前10月，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩。從環(huán)比看，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間；天津和成都分別上漲0.1%和0.7%。從同比看，13個(gè)城市漲幅繼續回落，回落幅度在0.1至3.7個(gè)百分點(diǎn)之間。
同時(shí)，10月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和持平。二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。
包括深圳、成都、南京、福州、杭州、合肥、鄭州、無(wú)錫、北京住宅價(jià)格出現了同比下調。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，這是2016年來(lái)熱點(diǎn)城市首次出現價(jià)格下調，主要體現了調控的影響，從核心熱點(diǎn)城市看，樓市高峰已經(jīng)過(guò)去。
同時(shí)，房企此前拿到的很多高價(jià)土地目前尚未入市，進(jìn)一步拖累房企現金流。總體來(lái)看，整體高價(jià)土地項目的開(kāi)發(fā)速度還是較為緩慢的。
克而瑞研究中心分析師楊科偉認為，高價(jià)地塊一般都處于房?jì)r(jià)較高的核心一、二線(xiàn)城市，這些城市往往也是2017年政府“控房?jì)r(jià)”的重點(diǎn)區域，“面粉貴于面包”的現象屢見(jiàn)不鮮，在地王成交樓面價(jià)與周邊競品項目成交均價(jià)無(wú)異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價(jià)空間。
比如，天津的萬(wàn)科翡翠大道項目拿地樓面價(jià)為22628元/平方米，目前周邊項目在售均價(jià)也僅為22000元/平方米，至今仍處于未開(kāi)工階段。
此外，今年房企的融資能力也開(kāi)始下滑。同策咨詢(xún)監控的40家上市房企顯示，2017年10月融資額531億，環(huán)比9月減少24%。
資金成本提高進(jìn)一步導致房企現金壓力增加。萬(wàn)科公告顯示，今年前三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)產(chǎn)生的現金流為167億元，比上年同期減少61.14%。到三季度末，萬(wàn)科一年內到期的債務(wù)比上年末增加37.92%。泰禾集團(16.460, 0.01, 0.06%)三季報數據顯示，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為27.9億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-216億元，現金流凈額-18.7億。
