開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力 機構預計明年降價(jià)樓盤(pán)或將增多
發(fā)布時(shí)間：2017/12/1 8:58:17 瀏覽次數：6156 來(lái)源： 南方日報 cjjt-fdc
對于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，今年無(wú)疑是調控的一年。在堅持“房住不炒”定位的基礎上，國內樓市熱點(diǎn)城市的調控力度并沒(méi)有松懈，部分熱點(diǎn)三、四線(xiàn)城市也加入到調控的行列中來(lái)。目前距離2017年結束還有最后一個(gè)月，那么在即將到來(lái)的2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展？對此有行業(yè)機構分析認為，隨著(zhù)調控效果的逐步發(fā)酵，部分面臨資金壓力的開(kāi)發(fā)商或將開(kāi)啟降價(jià)。
調控對市場(chǎng)作用明顯
由于調控手段主要包括房貸調整、限購、限簽、限價(jià)等措施，因此樓市政策對于市場(chǎng)的影響是巨大的。在2008年和2013年，國內出現過(guò)成交量明顯萎縮、成交價(jià)格下降或增長(cháng)放緩的的情況。
而在廣州，地方性的調控共有三次，最早出現于2010年。這一年的10月15日，除增城、從化以外的各城區開(kāi)啟限購政策，規定廣州戶(hù)籍和可以提供1年以上納稅或社保證明的常住非戶(hù)籍家庭限購一套房，而非常住戶(hù)籍家庭則禁止購房。到了2013年11月，廣州出臺“穗六條”政策，認房認貸、二套首付七成、非廣州戶(hù)籍需提供三年以上社保等政策開(kāi)始施行，此后“穗六條”在廣州被長(cháng)期執行下去。
2016年樓市成交出現火熱局面，當年10月，廣州針對公積金政策作出了調整，又半年后，廣州相繼出臺“3·17”新政和“3·30”新政，除了購房資格限制有所提高外，這一輪調控政策還新增了限售條款，包括個(gè)人轉讓住房需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)兩年，商服類(lèi)物業(yè)只能賣(mài)給企業(yè)，不得賣(mài)給個(gè)人等。
克而瑞數據顯示，2010年開(kāi)啟調控后，廣州樓市成交量?jì)r(jià)出現了小幅上漲。2013年“穗六條”出臺后，下一年的成交量下滑了22%。而在今年3月嚴控新政出臺后，廣州房?jì)r(jià)保持了相對穩定，并未出現巨大波動(dòng)，但成交量出現下降，截至目前，今年廣州一手房成交量相比去年減少了29%。不過(guò)克而瑞指出，一手市場(chǎng)受樓盤(pán)限購等政策的影響，因此樓市成交的數據存在一定程度的失真。
去化周期提升影響后市發(fā)展
今年以來(lái)，調控政策的施行對樓市庫存和去化周期也產(chǎn)生了一定的影響。
2016年樓市火爆，因此從去年10月到今年3月，廣州一手住宅庫存量一直處于下降的趨勢，其中今年3月成交量超高，降幅也最大。克而瑞數據顯示，3月廣州一手住宅庫存為671萬(wàn)平方米，減少了53萬(wàn)平方米，環(huán)比下降7%，去化周期也僅有5.4個(gè)月。
“3·30”新政出臺后，庫存量大致在681至752萬(wàn)平方米之間波動(dòng)，但隨著(zhù)此后樓市成交放緩，因此去化周期持續上升，到10月底時(shí)已提升至8.4個(gè)月。
克而瑞指出，成交量較弱會(huì )令部分庫存堆積，加上本身每個(gè)月可能會(huì )增加的供應，庫存或將越來(lái)越多，去化周期也會(huì )隨之加長(cháng)。該機構預計，這種情況會(huì )導致開(kāi)發(fā)商價(jià)格松動(dòng)的情況。
降價(jià)樓盤(pán)預計將會(huì )增加
除卻一手市場(chǎng)，今年廣州二手房市場(chǎng)也出現大幅回落，價(jià)格有所回調。具體來(lái)看，2016年四季度調控政策密集出臺之后，二手住宅市場(chǎng)成交量持續下滑，且下降幅度較大。2017年20城成交同比增速降至負區間，政策收緊對二手房沖擊較大。
此外，土地市場(chǎng)也有所降溫，在各地采取新的土地拍賣(mài)規則后，住宅用地多采用“最高限價(jià)+競配建+競自持”等模式，因此土地市場(chǎng)價(jià)格相對平穩。克而瑞數據顯示，廣州前9月商品住宅成交均價(jià)為17036元/平方米，房地產(chǎn)土地成交樓板價(jià)平均為9411元/平方米，溢價(jià)率為14%。房?jì)r(jià)和地價(jià)相比去年均有下跌，克而瑞指出，這顯示出政策的影響面已經(jīng)波及到地價(jià)。
截至目前，今年的調控措施力度空前，使得開(kāi)發(fā)商拿地熱情、一手和二手住宅市場(chǎng)都出現明顯的降溫。“對于樓市，真正的寒冬在2018年”，此前，克而瑞廣州首席分析師肖文曉在一次開(kāi)發(fā)商交流會(huì )上曾指出，三、四線(xiàn)城市的高峰期明年或將終止。
目前廣州樓市的成交和價(jià)格相對平穩，但克而瑞分析指出，調控效果逐漸發(fā)酵，會(huì )有越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商因頂不住資金壓力而降價(jià)。肖文曉也認為，仍有購房資格的購房者，明年將是入手的良機。
