50城新房成交量連續9個(gè)月下滑 三四線(xiàn)樓市現降溫跡象
發(fā)布時(shí)間：2017/12/4 9:36:28 瀏覽次數：9362 來(lái)源： 21世紀經(jīng)濟報道 cjjt-fdc
導讀
受政策調控影響，部分東部三四線(xiàn)城市樓市已經(jīng)出現降溫。專(zhuān)家指出，由于貨幣棚改化的邊際影響持續下降，預計三四線(xiàn)城市的成交量很難持續提升。這被認為預示著(zhù)整體樓市將進(jìn)入下行通道。
12月1日，上海易居研究院發(fā)布報告稱(chēng)，今年11月，50個(gè)城市新建商品住宅成交2338萬(wàn)平方米，同比下降13%。自今年3月以來(lái)，連續9個(gè)月同比下滑。
其中，一線(xiàn)城市下滑幅度最大，二線(xiàn)城市次之，三線(xiàn)城市降幅最小。這也被認為凸顯出今年樓市的區域分化特征。由于一線(xiàn)城市調控政策最早出臺，且最為嚴厲，而三線(xiàn)城市的政策相對寬松，這種分化并不難理解。
值得注意的是，受政策調控影響，部分東部三四線(xiàn)城市樓市已經(jīng)出現降溫。專(zhuān)家指出，由于貨幣棚改化的邊際影響持續下降，預計三四線(xiàn)城市的成交量很難持續提升。這被認為預示著(zhù)整體樓市將進(jìn)入下行通道。
三四線(xiàn)繼續擔綱熱點(diǎn)
上海易居研究院統計顯示，今年11月，50個(gè)城市新建商品住宅成交2338萬(wàn)平方米，環(huán)比10月上漲3%。分析人士普遍認為，考慮到10月有8天法定假日，這種上漲并不意味著(zhù)市場(chǎng)真正回暖。若剔除節假日因素，反而說(shuō)明市場(chǎng)仍在降溫。
同比來(lái)看，上述規模下滑13%，連續9個(gè)月出現同比下跌。
分城市看，4個(gè)一線(xiàn)城市成交面積同比下滑27%，16個(gè)二線(xiàn)城市下滑13%，30個(gè)三線(xiàn)城市下滑9%。
這種情況頗能反映今年以來(lái)市場(chǎng)分化的現實(shí)。中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎12月1日表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現“冰火兩重天”的局面，主要表現在一二線(xiàn)城市增速回落，三四線(xiàn)城市高增速；限購城市增速回落，非限購城市高增速。
陳慎是在當日的“2017鏈家研究院大連思享會(huì )”上做出上述表態(tài)的，他還表示，過(guò)去兩年多來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)維持高增長(cháng)態(tài)勢，但每年的市場(chǎng)熱點(diǎn)都不一樣：2015年的熱點(diǎn)集中在一線(xiàn)城市，2016年是二線(xiàn)城市，2017年則蔓延至三四線(xiàn)城市。
從成交結構上看，在絕大多數城市中，90-170平方米的房源成交量占據半數，說(shuō)明改善型需求繼續成為市場(chǎng)主流。
市場(chǎng)降溫的出現，被認為是調控政策持續發(fā)酵的結果。有機構統計，今年前10月，各地出臺的調控政策超過(guò)210次，密度和力度前所未有。且在限購、限貸、限價(jià)的基礎上，限售成為此輪政策的主要特征，這對投機性需求帶來(lái)較大打擊。
進(jìn)入11月，在十九大報告關(guān)于“房住不炒”的思路下，南寧、海南、柳州、泉州、成都、湖北、揚州等地又先后出臺調控政策，對市場(chǎng)繼續施壓。其中，揚州于11月29日出臺的調控政策，對限購政策進(jìn)一步強化，并有條件地延長(cháng)限售年限；泉州則對新房設定了5年的限售期。
雖然部分三四線(xiàn)城市和中西部城市也出臺了調控措施，但總體而言，一二線(xiàn)城市的調控力度仍然大于三四線(xiàn)。
年終翹尾局面難現
由于財政結算周期的原因，房企往往選擇在年末放量銷(xiāo)售，從而沖擊年度業(yè)績(jì)。但大部分機構認為，今年樓市年末“翹尾”的局面恐不會(huì )出現。
上海易居研究院指出，對于部分政策寬松的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，在房企年底沖業(yè)績(jì)的壓力下，市場(chǎng)熱度可能還會(huì )持續一段時(shí)間。但隨著(zhù)各地堅持“房住不炒”方針，樓市調控政策短期內仍將維持穩定，并且金融環(huán)境仍有趨緊趨勢，因此不會(huì )出現年終翹尾。
另有分析認為，截至11月，大部分房企都已完成或超額完成全年銷(xiāo)售目標，所以基本不存在業(yè)績(jì)壓力。
陳慎指出，從今年第三季度開(kāi)始，作為熱點(diǎn)區域的三四線(xiàn)城市，已經(jīng)出現增速下滑的局面。
在上海易居研究院統計的50個(gè)重點(diǎn)城市中，11月新房成交量環(huán)比跌幅最大的為安慶、佛山、寧波、無(wú)錫和韶關(guān)，同比跌幅最大的為廊坊、張家口、徐州、佛山和蘭州。上述十個(gè)城市以三線(xiàn)城市為主。
陳慎認為，過(guò)去一年來(lái)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，主要由于貨幣棚改化的影響。但隨著(zhù)未來(lái)棚改規模的整體下滑，這種邊際影響將持續下降，預計三四線(xiàn)城市的成交量很難持續提升，甚至可能下滑。
因此他表示，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)注定進(jìn)入“小年”，全國商品房成交面積將下降6%左右。但由于熱點(diǎn)城市的絕對庫存仍然處于低位，預計價(jià)格將微幅增長(cháng)。
北京某房企人士表示，很多三四線(xiàn)城市（尤其是四線(xiàn)城市）的市場(chǎng)容量較小，今年的銷(xiāo)售規模幾乎達到這些城市的歷史新高，市場(chǎng)空間釋放殆盡。因此未來(lái)市場(chǎng)持續火熱的動(dòng)力已經(jīng)不足。
相比之下，調控重壓下的熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市，則存在出現反轉的可能。上海易居研究院就指出，11月，部分熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市開(kāi)盤(pán)節奏加快。
以北京為例，亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅分析道，今年截至目前出讓的住宅用地中，含有可售純商品住宅的地塊多達42宗，且均設定限售價(jià)格，使得這些地塊項目必須通過(guò)加快周轉的方式，才能更好地控制財務(wù)成本，提高利潤水平。因此，自明年初開(kāi)始，限房?jì)r(jià)商品房項目的上市速度將普遍有所提升。
她還表示，由于限房?jì)r(jià)商品房的單套面積較小，總價(jià)偏低，使得新房市場(chǎng)覆蓋的消費客群由今年單一的高端改善擴展為剛需及首改。客群基數的大幅上升，可能讓明年新房市場(chǎng)的供需狀況雙雙回暖。
