國土部嚴防房企囤地 111城市五萬(wàn)宗宅地被查
發(fā)布時(shí)間：2018/1/2 8:48:22 瀏覽次數：11035 來(lái)源： 第一財經(jīng)日報 cjjt-fdc
為緩解樓市供應緊張局面，房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市這兩年增加了土地供應，以期盡快增加房源供應。但供應出去的土地都在建房子嗎，還是被企業(yè)“囤”而不建靜候土地升值?
今年9月，國土資源部印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展住宅用地出讓合同執行情況檢查的通知》，組織全國71個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)展了住宅用地出讓合同執行情況檢查。據各省(區、市)及新疆生產(chǎn)建設兵團國土資源主管部門(mén)報送數據，地方結合當地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，將檢查范圍增加了40個(gè)地價(jià)房?jì)r(jià)上漲較快的城市，合計有111個(gè)城市開(kāi)展了住宅用地出讓合同執行情況檢查。
2017年12月29日，國土部公布了此次檢查工作的情況匯總。
超五萬(wàn)宗地塊被檢查
此次檢查內容是2013年以來(lái)住宅用地出讓合同執行情況，重點(diǎn)是按時(shí)開(kāi)工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。國土部明確了三個(gè)檢查工作環(huán)節，包括城市開(kāi)展自查，省級國土資源主管部門(mén)指導、現場(chǎng)抽查核實(shí)和督導，以及國土資源部調研、督導。按照工作部署，各省級國土資源主管部門(mén)將于今年11月30日前完成檢查、提交報告。
國土部相關(guān)負責人表示，此次檢查目的是促進(jìn)已供應住宅用地盡快形成住房有效供給。通過(guò)檢查督促加快住宅用地開(kāi)發(fā)建設，有助于改善住房供求關(guān)系，穩定市場(chǎng)預期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
檢查結果表明，全國住宅用地出讓合同執行情況良好。總計檢查了2013年1月1日以來(lái)出讓的住宅用地52285宗、面積170404.7公頃，合同正常履約比例達到81.8%，安徽等8個(gè)省級行政區正常履約合同超過(guò)90%，表明出讓的住宅用地多數能夠得到順利和有效開(kāi)發(fā)。
按照相關(guān)政策規定，原則上一個(gè)商品住宅項目的開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(cháng)不得超過(guò)三年。
過(guò)往樓市低迷時(shí)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )選擇延遲開(kāi)工竣工的方式，來(lái)減少低價(jià)入市的風(fēng)險。而樓市火爆時(shí)，也會(huì )有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預期未來(lái)樓市走高，便將項目拖延入市，謀求后期以更高的價(jià)格出售資產(chǎn)，來(lái)獲取更高的利潤。
這些延遲開(kāi)工竣工的地塊，一旦閑置數年，外界就往往將之視為開(kāi)發(fā)商“囤地”，而“囤地”的項目多了，按時(shí)入市的商品住宅項目就會(huì )相對減少，這在熱點(diǎn)城市就會(huì )加劇市場(chǎng)中的供需矛盾，推高房?jì)r(jià)上漲預期。
一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的囤地行為雖然時(shí)常被輿論所抨擊，但因相關(guān)法規并不十分完善，對囤地行為的認定還存在一些障礙。此外，由于地方政府是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的主要供應方，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的主要監管方，其對住宅用地的開(kāi)發(fā)進(jìn)程也有很大的影響。
國土部表示，此次檢查發(fā)現，影響住宅用地出讓合同執行的因素，除了個(gè)別合同約定不合理及不可控因素外，主要是受讓方資金短缺或利益驅動(dòng)、規劃調整、出讓方?jīng)]有按約交付土地，以及行政審批環(huán)節多、周期長(cháng)。
國土部表示，本次檢查對存在問(wèn)題的宗地逐宗整改，目前已經(jīng)對一半以上違約宗地制定整改措施。在追繳土地出讓價(jià)款方面，采取催繳、仲裁、提起訴訟等方式，按照合同約定對超期未支付價(jià)款的受讓方征收違約金。在督促開(kāi)工、竣工方面，采取了向受讓方發(fā)開(kāi)竣工提醒通知書(shū)、約談督促、啟動(dòng)閑置土地處置程序等方式，督促加快開(kāi)發(fā)建設進(jìn)度。地方國土部門(mén)將進(jìn)一步規范管理，強化住宅用地出讓合同執行監管。
土地出讓收入或創(chuàng )新高
土地供應是房屋建設開(kāi)發(fā)的基礎，要想緩解房地產(chǎn)供需緊張局面，增加土地供應是一個(gè)重要途徑。
在中央提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位后，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃，加大供地量成為主要做法，以求穩定市場(chǎng)預期。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，2017年北京土地供應明顯增加，特別是住宅地塊，高達91宗1229.39萬(wàn)平方米，同比上漲幅度高達390%。其中，2017年12月單月供應住宅土地達20宗，總面積277萬(wàn)平方米，刷新單月歷史最高記錄。
隨著(zhù)房地產(chǎn)用地供應數量增加，地方政府的土地出讓收入也水漲船高。
財政部近日發(fā)布“2017年11月財政收支情況”顯示，2017年前11個(gè)月，全國國有土地使用權出讓收入41390億元，同比增長(cháng)35.3%。如不出意外，2017年全國國有土地出讓收入將超過(guò)2014年的4.29萬(wàn)億元，再創(chuàng )下歷史新高。
除了增加國有土地供應，國土部、住房和城鄉建設部2017年8月發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》，包括北京在內的13個(gè)城市獲批開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。
此次部委鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，上述13個(gè)城市基本都屬于一、二線(xiàn)城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)，將有利于房源供應，也有利于城中村改造。
在增加土地供應之后，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按合同約定開(kāi)工、竣工，盡快形成住房有效供應，緩解市場(chǎng)供需矛盾，已經(jīng)成為后期政府監管的一個(gè)重點(diǎn)。
2017年12月29日，國土部表示，將繼續推進(jìn)住宅用地有效開(kāi)發(fā)利用，調研督導問(wèn)題整改及住宅用地監管機制建設，總結推廣好的經(jīng)驗做法，同時(shí)將推動(dòng)解決合同執行及監管的體制機制性障礙，規范房地產(chǎn)用地秩序，促進(jìn)住宅用地有效供給。
