融資環(huán)境持續嚴峻：中小房企2018開(kāi)局艱難
發(fā)布時(shí)間：2018/1/8 8:45:17 瀏覽次數：10533 來(lái)源： 21世紀經(jīng)濟報道 cjjt-fdc
中小房企在2018年或許將面臨嚴峻的融資難題。
對房企而言，銷(xiāo)售回款是重要的資金來(lái)源。但在當前銷(xiāo)售下滑、房?jì)r(jià)穩中有降的市場(chǎng)環(huán)境下，房企的資金壓力加大。另外，銀監會(huì )在國務(wù)院“嚴格管控各類(lèi)資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)”的指示精神下，已經(jīng)作出部署，嚴查個(gè)人消費貸款違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。房企融資難度不斷上升，融資成本明顯提高，中小房企在資金實(shí)力、品牌和規模上均處于劣勢。
從整體看，房企境內融資持續低迷。中原地產(chǎn)研究中心統計顯示：境內房企融資總量在減少，而資金價(jià)格上行已經(jīng)成為趨勢。2017年以來(lái)，發(fā)行的債券利率均在5%-6%以上，6月多宗融資的資金成本已經(jīng)接近或超過(guò)7%。房企在2017年的融資成本相比2016年平均4%均有明顯上行。目前很多融資的年化收益率已經(jīng)在5.5%以上。
1月3日，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，目前房企的債務(wù)壓力非常大。因此，不少房企選擇在境外融資。國內金融對房地產(chǎn)的影響也是非常大的。
據中原地產(chǎn)研究中心統計，2017年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年的140.6億美元上漲了176%。
1月5日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房企海外融資的步伐在繼續加快，出現這一趨勢的主要原因是境內融資難度加大。雖然整體看，美元融資絕對值不高，但需求量明顯上漲。從各地樓市調控看，預計房企的資金還會(huì )受到繼續的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續收緊。
張大偉表示，2018年將是房企最近4年來(lái)資金壓力最大的一年，疊加最近全國多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控等外部環(huán)境，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的利空將加大。在內地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。
在2017年房地產(chǎn)調控周期內，全國已有110多個(gè)城市出臺了超過(guò)270多次調控政策，部分城市房地產(chǎn)調控已經(jīng)逐漸影響到房企銷(xiāo)售。尤其體現在對中小房企的影響上。
2017年12月末，浙商證券分析師孫付稱(chēng)，“我們近期組織了滬杭地產(chǎn)債系列調研，本次共走訪(fǎng)三家上市房企。目前房市調控仍緊，在資金成本伴隨利率抬升的過(guò)程中，地產(chǎn)長(cháng)效機制尚未落地，房地產(chǎn)這類(lèi)周期明顯的行業(yè)已翻越上一輪地產(chǎn)高點(diǎn)，逐步邁入下行區間。在大環(huán)境緊縮的格局下，強者恒強，大房企有資金規模和成本的優(yōu)勢，可以收購競爭邊緣化的中小房企，并在地產(chǎn)前景存憂(yōu)的展望下積累優(yōu)質(zhì)土地儲備和項目貨值，提前鎖定下一輪周期的銷(xiāo)售和盈利。”
孫付認為，政策壓制下未來(lái)地產(chǎn)債整體估值風(fēng)險仍存，但項目布局區位較佳的上市房企違約風(fēng)險很低。然而，明后年私募債到期較多的中小非上市房企，仍有可能出現信用風(fēng)險事件。
不少中小房企已經(jīng)開(kāi)始出讓股權“斷臂求生”。據中原地產(chǎn)研究中心統計，2017年11月，宣布房地產(chǎn)股權變動(dòng)涉及金額已超500億。從各大交易所掛牌看，房地產(chǎn)類(lèi)標的物也明顯上漲，同期北京交易所價(jià)值也已超過(guò)200億。從掛牌信息看，這些企業(yè)主要為中小房企。如銀億股份擬逾2.4億轉讓兩地產(chǎn)公司股權，華僑城轉讓深圳11棟別墅，石榴置業(yè)擬出售上海公司100%股權，掛牌價(jià)2.3億等。
