政府將不再壟斷住房供地，對誰(shuí)的影響最大？
發(fā)布時(shí)間：2018/1/17 8:55:50 瀏覽次數：10921 來(lái)源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
國土資源部部長(cháng)姜大明1月15日在全國國土資源工作會(huì )議上的講話(huà)引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。
從姜大明的講話(huà)來(lái)看，主要透露了兩點(diǎn)信息：
一是，政府將不再是居住用地唯一供應者。
姜大明表示，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
姜大明說(shuō)，國土資源處于供給端的重要位置。在深入推進(jìn)供給側結構性改革中，全系統堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，明確“住宅用地是保障住有所居的、不能用來(lái)炒作投機”，強化分類(lèi)調控、因城因地施策、制定住宅用地中期規劃和三年滾動(dòng)計劃，開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，努力穩定社會(huì )預期。
這意味著(zhù)，政府將不再是住宅用地的唯一提供者。最近一次召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議要求，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。在業(yè)內人士看來(lái)，上述國土部的表態(tài)應為落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議的舉措之一。
那么，如何使集體土地開(kāi)發(fā)利用與住房制度改革結合起來(lái)？
從姜大明的講話(huà)來(lái)看，利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)仍是加大住房供給的重要手段之一。此舉一方面可以增加住宅用地來(lái)源和租賃住房供給，有效緩解了商品住宅供應，對穩定房?jì)r(jià)和房租價(jià)格具有積極意義。另一方面，擴展了集體經(jīng)營(yíng)性建設用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能。對盤(pán)活低效集體建設用地、解決城市周邊外來(lái)務(wù)工人員居住問(wèn)題、改善城郊經(jīng)濟社會(huì )環(huán)境等方面發(fā)揮了積極作用。
事實(shí)上，此前按國土資源部、住房城鄉建設部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都13個(gè)城市正在開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。在試點(diǎn)城市，村鎮集體經(jīng)濟組織可以自行開(kāi)發(fā)運營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設運營(yíng)集體租賃住房。
【專(zhuān)家解讀】
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池：城鎮住房供地屬于政府壟斷，因為城鎮土地是歸國家所有。這些年，我們看到開(kāi)發(fā)商拿地，地價(jià)越來(lái)越貴，房?jì)r(jià)越來(lái)越高。實(shí)際上從土地所有制來(lái)講，土地分為城鄉兩種制度，城鎮土地歸國家所有，農村土地歸集體所有，農村集體也是一種土地的所有權，從法理來(lái)講，不僅是國家能夠供應土地，農村集體也可以是土地的供給者。尤其現在咱們提倡租購并舉、大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，農村集體建設用地可以利用起來(lái)。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)：未來(lái)在住宅市場(chǎng)的用地方面會(huì )逐漸放開(kāi)集體建設用地。但必須注意一點(diǎn)是，當前在居住用地的放開(kāi)方面，其實(shí)只有租賃市場(chǎng)才有機會(huì )，其他領(lǐng)域其實(shí)不太可能一次性放開(kāi)。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著(zhù)力點(diǎn)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波：此番表述更多的是對此前探索的肯定，可能意味著(zhù)集體租賃住房試點(diǎn)將進(jìn)一步擴大。
中原地產(chǎn)分析師張大偉：多主體供應房源，必然需要多主體供應土地，預計未來(lái)非房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)集體土地的政策將會(huì )加速試點(diǎn)。另外，政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價(jià)值將有非常大的提升影響。對于城市租賃市場(chǎng)影響最大，對于商品房住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也能起到緩解供需的作用。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅：根據新政，不論是非房地產(chǎn)企業(yè)還是農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地，都需要在“權屬不變”的前提下供應住房用地，這意味著(zhù)，這兩類(lèi)土地做住房是可以不改變土地性質(zhì)的，但產(chǎn)權仍然歸原本的企業(yè)和集體所有。
二是，我國將探索農村宅基地“三權分置”。
姜大明表示，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實(shí)宅基地集體所有權，保障宅基地農戶(hù)資格權，適度放活宅基地和農民房屋使用權，是一項重大創(chuàng )新。
此外，姜大明強調，城里人到農村買(mǎi)宅基地這個(gè)口子不能開(kāi)，按規劃嚴格實(shí)行土地用途管制這個(gè)原則不能破，要嚴格禁止下鄉利用宅基地建設別墅大院、私人會(huì )館等。
據了解，目前宅基地的“三權分置”在法律上沒(méi)有明確依據。但從物權法的角度解釋將要進(jìn)行的試點(diǎn)，可以將農戶(hù)資格權看作是集體組織成員權的表現，而使用權則是可以流轉的用益物權。
而集體組織成員權，是指農村集體經(jīng)濟組織的成員對集體經(jīng)濟組織所享有的權利，與包括選舉權、決策權、管理權、監督權等各種權利在內的村民自治權不同，成員權被認為是兼具身份權和財產(chǎn)權性質(zhì)的特殊權利。一直以來(lái)，集體組織成員資格的認定，被認為是農村集體產(chǎn)權制度改革的重點(diǎn)。
【專(zhuān)家解讀】
武漢大學(xué)法學(xué)院教授、物權法專(zhuān)家孟勤國：探索宅基地的“三權分置”，需要在前期制度安排上清晰設計、嚴密部署，引導宅基地使用權的適度“放活”，尤其預防一些地方的農民在宅基地使用權流轉后，占用耕地建房現象的出現。
中國人民大學(xué)公管學(xué)院教授嚴金明：從“適度放活”的表述來(lái)看，可能將會(huì )首先在一些城市化進(jìn)程較快的經(jīng)濟發(fā)達地區，尤其是大城市周邊的農村地區，進(jìn)行有限度的宅基地使用權流轉和退出試點(diǎn)。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池：落實(shí)宅基地的集體所有權，是指我國現在對宅基地賦權是不充分的，現在城里的房子可以抵押、貸款，農民的宅基地沒(méi)有這些權利，落實(shí)宅基地的集體所有權意味著(zhù)今后宅基地也將或擁有同城鎮房子一樣的權利，比如抵押、貸款等。保障宅基地農戶(hù)資格權主要還是要保障農民的宅基地，也就是只有農民擁有，城里人不能買(mǎi)賣(mài)宅基地。適度放活宅基地的使用權，意味著(zhù)如果農民進(jìn)城后，宅基地空置，是不是宅基地在一定期限內可以租賃，農民取得一定收益。把集體土地，尤其是宅基地充分利用起來(lái)，提供更多住房供應，對平抑房?jì)r(jià)、穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，起到一定作用。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)：此類(lèi)政策思路或是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊宅基地的盤(pán)活。但也有兩個(gè)紅線(xiàn)或底線(xiàn)。第一、土地屬性不改變，還是屬于集體建設用地。第二、允許租賃住房產(chǎn)品先探索，其他產(chǎn)品類(lèi)似普通住宅是否跟進(jìn)還要看后續改革的進(jìn)度。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波：盤(pán)活宅基地使用權的意義或僅限于通過(guò)價(jià)值最大化來(lái)給農民增加收益，比如之前農民住宅的宅基地，現在也可建設民宿從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)等。
綜合本次國土資源工作會(huì )議中透露的信息來(lái)看，未來(lái)我國土地供應將出現實(shí)質(zhì)性的變化，多主體供應居住用地和住房的格局有望加快建立。這對房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局以及房?jì)r(jià)未來(lái)的走勢將會(huì )產(chǎn)生一定的影響。
