社論：多元化供地解決住房難題
發(fā)布時(shí)間：2018/1/18 11:38:43 瀏覽次數：10761 來(lái)源： 第一財經(jīng)日報 cjjt-fdc
居住問(wèn)題一直是民生熱點(diǎn)，尤其是歷經(jīng)過(guò)去幾輪房?jì)r(jià)上漲后，解決房?jì)r(jià)過(guò)高城市“剛需”人群的住房難題成為施政重點(diǎn)。在推行加強調控、購租并舉等政策后，住宅用地供應制度改革，也提上日程。
國土資源部部長(cháng)姜大明1月15日稱(chēng)，將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地建設租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
過(guò)去多年，國內城市商品房開(kāi)發(fā)的模式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從政府部門(mén)競拍國有土地，然后進(jìn)行開(kāi)發(fā)并對外銷(xiāo)售。特點(diǎn)之一是由政府土地出讓部門(mén)提供土地，二是必須是國有土地，集體土地須征收為國有土地后方能出讓。
國土部門(mén)提出不再壟斷住房用地供應，符合去年底中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制。亦可讓地方政府漸別土地財政、抑制地產(chǎn)投機，滿(mǎn)足住有所居。
而且，從實(shí)際情況看，部分大城市近郊市場(chǎng)存在很多非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地和集體建設用地(下稱(chēng)“新式住宅用地”)，不少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性用地，在近年企業(yè)改制等因素下閑置，部分則存在產(chǎn)出效益不高的情況，類(lèi)似用地市場(chǎng)必須改革。
住宅用地供應改革已經(jīng)開(kāi)啟，但對于新式住宅用地未來(lái)如何操作，尚待政策進(jìn)一步明晰，同時(shí)也是值得思考和探索的。包括新增加的住宅用地是建設租賃房，還是對外銷(xiāo)售商品房;如果建設商品房，則涉及到土地出讓金，以及房屋定價(jià)等問(wèn)題。
事實(shí)上，新式住宅用地建設租賃房早已在推動(dòng)。2017年8月，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)方案》。確定第一批在北京、上海、南京、廣州、杭州等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)。9月，國土資源部召開(kāi)利用集體建設用地建設租賃住房試點(diǎn)工作啟動(dòng)會(huì )，提出要優(yōu)化用地管理流程，保障集體建設用地有效供應，盤(pán)活空閑農村宅基地和鄉鎮企業(yè)用地。
新式住宅用地用于建設對外銷(xiāo)售的商品房，目前看阻礙要比建設租賃房大得多。因為企業(yè)取得建設用地，成本比競拍住宅用地低很多，尤其在房?jì)r(jià)高企的大城市。從眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)情形來(lái)看，新增住宅用地建房對外銷(xiāo)售，以自住房、保障房等帶有一定限制條件的住房為宜。
不論如何，住宅用地供應制度改革無(wú)疑是緩解房?jì)r(jià)過(guò)高城市住房難題的一劑良方。房?jì)r(jià)過(guò)高現實(shí)下，以年輕人為主的“剛需”人群在大城市面臨的住房壓力越來(lái)越大，并開(kāi)始影響到城市的發(fā)展前景。比如，一般而言大城市的高新技術(shù)園區，乃高素質(zhì)人才的集聚地，高新技術(shù)發(fā)展關(guān)鍵在于人才，而高房?jì)r(jià)成為了吸引人才的主要障礙之一。
以往樓市過(guò)熱、房?jì)r(jià)高企時(shí)，調控的慣用策略是限購、限貸，往往作用僅限于短期，且容易形成房?jì)r(jià)上漲預期。去年下半年開(kāi)始，一系列購租并舉的舉措開(kāi)始實(shí)施，此番開(kāi)啟住宅用地供應制度改革，其目的皆在于讓廣大民眾，尤其是年輕人住有所居。
總體而言，當前住房問(wèn)題頗為復雜，需要政府、企業(yè)協(xié)力解決，前者具有資源優(yōu)勢，后者擅長(cháng)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，解決好住房問(wèn)題，對于提振國內消費、刺激經(jīng)濟發(fā)展都有積極作用。
