嚴控資金違規入房市 金融與房地產(chǎn)要枝葉相持
發(fā)布時(shí)間：2018/2/24 10:54:21 瀏覽次數：11087 來(lái)源： 經(jīng)濟日報 cjjt-fdc
促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)，是防控金融風(fēng)險的重要內容，也是備受各方關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。金融和房地產(chǎn)之間良性循環(huán)的形成，一方面，需要著(zhù)力防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，重點(diǎn)是控制居民杠桿率過(guò)快增長(cháng)，嚴肅查處各類(lèi)違規房地產(chǎn)融資行為。另一方面，需要發(fā)揮金融工具的匹配性，支持租購并舉住房制度的建設。此外，還要創(chuàng )新金融產(chǎn)品和金融服務(wù)，利用不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品將住房租賃市場(chǎng)與金融市場(chǎng)有效銜接。
防范和化解金融風(fēng)險，是一場(chǎng)輸不起的戰役。2017年中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內部的良性循環(huán)。其中，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)，是防控金融風(fēng)險的重要內容。
作為高杠桿行業(yè)，傳統的房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)金融支持。銀行的“閘門(mén)”收緊，房地產(chǎn)業(yè)如何自處？金融和房地產(chǎn)形成良性循環(huán)，成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題。金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)，要求金融既要支持、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性健康發(fā)展，支持房地產(chǎn)長(cháng)效機制的建立，同時(shí)又不能助長(cháng)投機和泡沫。
防范泡沫風(fēng)險
嚴控資金違規入房市
2018年1月30日，全國社保基金理事會(huì )理事長(cháng)樓繼偉表示，房地產(chǎn)金融化是最重要的宏觀(guān)風(fēng)險點(diǎn)之一。過(guò)去一段時(shí)間以來(lái)，中低收入階層通過(guò)投機性買(mǎi)房導致“加杠桿”較快，大量非住房貸款“暗度陳倉”流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中消費貸款變相房貸的問(wèn)題最為突出。同時(shí)總體看，涉房貸款占到銀行業(yè)貸款總額的40%以上，如此之高的集中度將給金融體系帶來(lái)隱患。
當下，銀行系統著(zhù)力防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，具體措施分兩個(gè)方面：一是抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過(guò)快增長(cháng)，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個(gè)人貸款違規流入樓市。二是繼續遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴肅查處各類(lèi)違規房地產(chǎn)融資行為。
與此同時(shí)，為了滿(mǎn)足購房者合理的購房需求，實(shí)行差別化房貸政策。具體看，針對樓市需求方，也就是購房者，控制其貸款成本及貸款的總體額度；對剛需、合理的改善性需求應予以適度支持；對投機性購房需求堅決抑制。住房信貸方面，在額度、利率上采取差別化政策。
針對樓市供給方，也就是在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)端，金融業(yè)將堅決貫徹執行房地產(chǎn)調控的相關(guān)政策，嚴控資金違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，不得向不符合相關(guān)要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供貸款。
支持租賃市場(chǎng)
發(fā)揮金融工具匹配性
黨的十九大報告指出，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在這一基調下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)轉型啟動(dòng)。昔日“拿地賣(mài)房”模式舉步維艱，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇向“出售與持有運營(yíng)并舉”轉型。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現從增量向存量轉變的顯著(zhù)變化。
中國銀行業(yè)協(xié)會(huì )首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松認為，房地產(chǎn)的長(cháng)效機制是一個(gè)一攬子計劃，包含土地、金融、稅收等一系列工具。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，將對金融行業(yè)產(chǎn)生很大影響。通過(guò)在交易、稅費、信貸等環(huán)節作適當的限制，來(lái)管控房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度投機行為。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的傳統商業(yè)模式面臨洗牌。房地產(chǎn)商有很大動(dòng)力來(lái)探索新的融資方式。從金融角度看，銀行業(yè)也在思考新的商業(yè)模式。
2017年以來(lái)，以銀行為主的金融機構正加速搶灘住房租賃市場(chǎng)。包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行、中國交通銀行、中信銀行在內的多家銀行“正規軍”已經(jīng)展開(kāi)了對住房租賃市場(chǎng)的嘗試。
中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇接受經(jīng)濟日報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長(cháng)期租賃，需要發(fā)揮金融工具的匹配性。實(shí)現金融與房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的新要求，核心就是從金融單邊支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴張增長(cháng)轉向支持租購并舉住房制度的建設。而在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)健康發(fā)展的每一個(gè)環(huán)節，都需要相應的金融工具來(lái)匹配和支撐，并通過(guò)資本市場(chǎng)形成閉環(huán)，用市場(chǎng)機制來(lái)倒逼，用公開(kāi)透明的信息披露以及持續的監督和管理，來(lái)促使房地產(chǎn)業(yè)走向良性發(fā)展。
創(chuàng )新金融產(chǎn)品
租賃住房REITs走進(jìn)風(fēng)口
2017年年末，上海證券交易所傳來(lái)好消息，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司申報的住房租賃專(zhuān)項公司債券經(jīng)上交所預審核通過(guò)，獲證監會(huì )核準。這意味著(zhù)全國首單公募住房租賃專(zhuān)項公司債券正式“落地”。
上交所相關(guān)負責人表示，推動(dòng)住房租賃企業(yè)發(fā)行公司債券和資產(chǎn)支持證券是近期交易所債券市場(chǎng)發(fā)展的工作重點(diǎn)之一。何亮宇向記者解釋?zhuān)捎谧赓U房建設，尚不符合現行有效的開(kāi)發(fā)貸政策，因此，住房租賃專(zhuān)項公司債，就是在租賃住房建設中替代開(kāi)發(fā)貸的金融創(chuàng )新產(chǎn)品。國務(wù)院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，明確提出“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品”。住房租賃專(zhuān)項公司債券的“落地”，可為資本市場(chǎng)服務(wù)住房租賃行業(yè)發(fā)展積累有益經(jīng)驗，對加快推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設起到積極的示范效應。
與此同時(shí)，保利地產(chǎn)租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）、旭輝地產(chǎn)租賃住房REITs獲批發(fā)行，標志著(zhù)住房租賃市場(chǎng)與金融市場(chǎng)銜接，租賃住房REITs走進(jìn)風(fēng)口。租賃住房REITs是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。通俗地講，就是以商業(yè)物業(yè)、住宅等不動(dòng)產(chǎn)財產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權作為基礎資產(chǎn)，以未來(lái)產(chǎn)生的運營(yíng)現金流為投資人主要收益來(lái)源的金融產(chǎn)品。
我國城市化經(jīng)過(guò)10余年的高速發(fā)展，在住宅開(kāi)發(fā)的同時(shí)，沉淀了大量?jì)?yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)，包括辦公樓、零售物業(yè)、公寓、倉庫、養老地產(chǎn)等，這些都是可以證券化的優(yōu)良基礎資產(chǎn)。據北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組測算，中國公募REITs市場(chǎng)規模將達到4萬(wàn)億元至12萬(wàn)億元。
何亮宇告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化，是將這些持有型物業(yè)運營(yíng)成熟后，進(jìn)行證券化盤(pán)活，讓各類(lèi)資金來(lái)持有當投資人，把過(guò)去的貸款變成今天的投資。這有三大好處：首先，不動(dòng)產(chǎn)證券化符合現代金融的方向，發(fā)揮資本市場(chǎng)優(yōu)勢，從簡(jiǎn)單貸款向投資轉變，從相對封閉向公開(kāi)透明轉變，從個(gè)性非標向標準化轉變，倒逼銀行不要做簡(jiǎn)單的存款放貸業(yè)務(wù)，而要進(jìn)行投資考量。對于金融業(yè)來(lái)說(shuō)，是打破剛兌的一個(gè)重要方向。
其次，對于開(kāi)發(fā)商而言，長(cháng)時(shí)間占用資金會(huì )降低資金效率。其資金一個(gè)重要盤(pán)活退出渠道就是資產(chǎn)證券化。租賃住房證券化有利于租賃住房企業(yè)加快資金回籠，解決租賃住房投資回收周期過(guò)長(cháng)的憂(yōu)慮。而只要退出渠道有了解決出口，前端的投入資金就能更好引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從“重拿地”投資的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式，向“重管理運營(yíng)”的持有經(jīng)營(yíng)模式轉型發(fā)展。
最后，對于政府來(lái)說(shuō)，有利于加大租賃住房房源的供給，助力租賃住房市場(chǎng)快速發(fā)展。持有型物業(yè)從拿地到投入運營(yíng)相對穩定后證券化退出，周期大概在3年左右。把不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化盤(pán)活是完成持有型物業(yè)與金融實(shí)現良性循環(huán)的閉環(huán)的一個(gè)重要環(huán)節，有利于把前期投入盡快盤(pán)活形成新的投資能力。資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)企業(yè)提供創(chuàng )新融資渠道和投資退出路徑，同時(shí)，以租金作為收益來(lái)源的REITs安全性高，也能給社會(huì )資金提供比較好的投資渠道。
北京大學(xué)光華管理學(xué)院教授張崢認為，REITs是金融服務(wù)供給側結構性改革的重要抓手。建設REITs市場(chǎng)，將為PPP及基礎設施投資提供可行的金融戰略，為雄安新區的發(fā)展提供金融新思路，能夠推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級和盈利模式的轉變。
