尋找盈利新出口：開(kāi)發(fā)商掘金養老地產(chǎn)
發(fā)布時(shí)間：2018/2/27 17:25:11 瀏覽次數：11314 來(lái)源： 時(shí)代周報 cjjt-fdc
恒大健康集團董事長(cháng)談朝暉介紹，恒大養生谷圍繞全齡化健康管理首創(chuàng )了頤養、長(cháng)樂(lè )、康益、親子四大園，提供852類(lèi)設施867項全方位健康管理服務(wù)。
“美好生活是什么？先買(mǎi)套房子，再回家看個(gè)電視，電視上放我們的電影，到萬(wàn)達城玩”融創(chuàng )中國董事局主席孫宏斌表示，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)是中國人的美好生活。
進(jìn)入白銀時(shí)代，房企也正逐漸告別開(kāi)發(fā)商的單一角色，轉型城市配套服務(wù)商，將觸角延伸至居住、購物、教育、醫療、養老等多個(gè)領(lǐng)域，力圖建立起全生命服務(wù)產(chǎn)品體系。
新的賽道由此展開(kāi)，如果說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)上半場(chǎng)是以規模論成敗，而進(jìn)入下半場(chǎng)，轉型城市運營(yíng)商，構建多元化的業(yè)務(wù)體系成為決勝的關(guān)鍵突破口。在此背景下，眾多房企紛紛調轉船頭，從專(zhuān)業(yè)化駛入多元化。
老齡化社會(huì )產(chǎn)生的“銀發(fā)經(jīng)濟”促使房企將養老地產(chǎn)視為多元化業(yè)務(wù)中的重要一環(huán)。經(jīng)過(guò)摸索，萬(wàn)科、保利、招商蛇口等企業(yè)的養老產(chǎn)業(yè)布局已經(jīng)初具雛形。
大幕開(kāi)啟，在這個(gè)充滿(mǎn)風(fēng)險的創(chuàng )新領(lǐng)域，誰(shuí)能最快突出重圍？
養老地產(chǎn)布局邏輯
養老地產(chǎn)是一個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)。聯(lián)合國數據顯示，到2025年，中國超過(guò)60歲的老年人口數量將突破3億，到2050年，這個(gè)數字將達到5億。
潛力背后蘊藏著(zhù)巨大的商機，據全國老齡辦《中國養老產(chǎn)業(yè)規劃》報告顯示，到2030年我國養老服務(wù)業(yè)市場(chǎng)的總產(chǎn)值將突破10萬(wàn)億元大關(guān)。
2017年政策環(huán)境的利好也為養老地產(chǎn)的發(fā)展保駕護航。十九大報告中明確指出，要實(shí)施健康中國戰略，積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老政策體系和社會(huì )環(huán)境，推進(jìn)醫養結合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
國內大健康產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，招商蛇口搭乘政策東風(fēng)。其在大健康領(lǐng)域首個(gè)養老項目—招商高利澤廣州番禺國際康復頤養中心已于2月2日正式開(kāi)業(yè)。
據悉，招商高利澤養老服務(wù)有限公司成立于2015年，由招商蛇口和歐洲醫養機構法國高利澤聯(lián)合成立的高端養老機構運營(yíng)服務(wù)公司，目前已在廣州、深圳兩個(gè)城市開(kāi)始試點(diǎn)運營(yíng)。
除此之外，招商蛇口和招商仁和人壽也將在養老領(lǐng)域展開(kāi)深入的產(chǎn)融合作，將保險與康養結合，大力發(fā)展醫養產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)。
行業(yè)大鱷的業(yè)務(wù)風(fēng)向具有信號般的意義。恒大、萬(wàn)科在養老地產(chǎn)業(yè)務(wù)上持續加碼，恒大在內部專(zhuān)門(mén)成立健康產(chǎn)業(yè)集團。內容涵蓋健康地產(chǎn)、國際醫院、社區醫養和醫學(xué)美容及抗衰老等多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
2017年12月14日，健康產(chǎn)業(yè)集團的拳頭產(chǎn)品—養生谷正式對外亮相。恒大健康集團董事長(cháng)談朝暉介紹，恒大養生谷圍繞全齡化健康管理首創(chuàng )了頤養、長(cháng)樂(lè )、康益、親子四大園，提供852類(lèi)設施867項全方位健康管理服務(wù)。
健康，也是萬(wàn)科構建完整服務(wù)鏈條的重要部分。早在2010年，萬(wàn)科便開(kāi)始試水養老業(yè)務(wù)；2014年，萬(wàn)科在北京、青島、杭州等城市持有多個(gè)養老項目。
今年1月10日，萬(wàn)科和北控聯(lián)合運營(yíng)的一家二級現代化的綜合性康復醫院—光熙康復醫院拉開(kāi)了運營(yíng)序幕，在醫養結合方面邁出了重要的一步。北京萬(wàn)科在養老地產(chǎn)的布局上有更大的目標和野心，在未來(lái)兩到三年，旗下養老業(yè)務(wù)要占據北京市場(chǎng)第一的位置。
萬(wàn)科北方區域的養老業(yè)務(wù)發(fā)展最為迅猛，已經(jīng)陸續進(jìn)入北京、天津、濟南、青島等城市。目前在全國范圍內，萬(wàn)科的養老項目已經(jīng)超過(guò)了80個(gè)。
華潤置地對養老產(chǎn)業(yè)布局已久，“養老及大健康產(chǎn)業(yè)”已經(jīng)成為其重要戰略發(fā)展方向之一。其以養老服務(wù)、養老地產(chǎn)、養老科技、養老金融四大板塊13個(gè)服務(wù)產(chǎn)品為主。2017年，華潤置地加強了醫院的相關(guān)戰略合作。2017年3月華潤置地東北大區與遼寧省金秋醫院正式簽署戰略合作協(xié)議，打造沈陽(yáng)首個(gè)城市中心高端養老綜合體。同年9月與華潤集團旗下的鳳凰醫療建立戰略合作協(xié)議，而在三個(gè)月之后，同深圳龍城醫院就深圳龍城醫療健康城簽署戰略合作協(xié)議，這一系列舉動(dòng)使得華潤置地在醫養結合方面的探索更上一層。
養老地產(chǎn)成長(cháng)困局
在房企的多元化業(yè)務(wù)探索中，相比起長(cháng)租公寓的蓬勃生長(cháng)，養老地產(chǎn)的發(fā)展相對謹慎。
從目前的情況來(lái)看，市場(chǎng)上多數房企雖然都在積極布局養老地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但大多只是淺嘗輒止，僅有萬(wàn)科、遠洋等進(jìn)行了大規模的布局，養老地產(chǎn)最終演變成為巨頭之間的角逐游戲。
“養老地產(chǎn)并不好做。”曾在廣州某房企參與過(guò)養老地產(chǎn)管理的相關(guān)從業(yè)人員表示，養老地產(chǎn)是一塊誘人的蛋糕，開(kāi)發(fā)商擅長(cháng)的快周轉開(kāi)發(fā)模式并不適用于養老業(yè)務(wù)。
其次是難以找到可行的盈利模式，產(chǎn)品雖好，但高昂的價(jià)格超出了普通人的承受范圍，每月費用高達數萬(wàn)。雖然市場(chǎng)潛力巨大，但目前市面上的養老業(yè)務(wù)大多針對高端市場(chǎng)，受眾面狹窄，缺乏具有普適性的養老地產(chǎn)產(chǎn)品。
北京萬(wàn)科養老負責人透露，養老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)化嘗試還只能是小眾化市場(chǎng)。
最后，養老地產(chǎn)的回報周期長(cháng)，面臨長(cháng)期運營(yíng)帶來(lái)的資金壓力等等。集中體現在建設用地方面，在養老需求集中的一線(xiàn)城市，地價(jià)高企，亟待拓寬融資渠道。
中國養老地產(chǎn)的前景在近期政府的政策加持下，有了漸漸明晰的破解之道。
2017年8月，財政部等三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于運用PPP模式支持養老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，要求地方政府運用授權經(jīng)營(yíng)、土地入股、投資補助等方式對養老項目進(jìn)行支持，允許社會(huì )資本配套建設符合規定的醫院、康養中心、療養院及附屬設施等經(jīng)營(yíng)性項目，提高項目綜合盈利能力。
9月，河北省發(fā)布相關(guān)政策，探索允許營(yíng)利性的養老、教育等社會(huì )領(lǐng)域機構以有償取得的土地、設施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。
除此之外，政企之間探索合作養老模式，共同打造 PPP養老項目。
2016年底，萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)與深圳市福田區民政局簽署福田區福利中心PPP試點(diǎn)項目協(xié)議。2017年初，萬(wàn)科正式接管福利中心，接收原有運營(yíng)服務(wù)團隊，成為深圳首家公辦養老機構PPP試點(diǎn)項目。
目前這種探索尚未得到大規模的推廣，而養老地產(chǎn)業(yè)務(wù)在房企的財務(wù)中的貢獻幾乎可以忽略不計，未來(lái)依然有很長(cháng)的路需要走。
