從政府工作報告看房地產(chǎn)
發(fā)布時(shí)間：2018/3/6 8:43:11 瀏覽次數：11113 來(lái)源： 每日經(jīng)濟新聞 cjjt-fdc
房地產(chǎn)既是國家支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國家經(jīng)濟環(huán)節中的一個(gè)不容忽視的齒輪，也是影響人們生活點(diǎn)滴的要素，涉及“住”這一重要的民生話(huà)題。
3月5日，在十三屆全國人民代表大會(huì )第一次會(huì )議上，國務(wù)院總理李克強所作的政府工作報告中，出現了“房住不炒”“棚改”“保障房”“住房制度”等多個(gè)與房地產(chǎn)相關(guān)的關(guān)健詞。通過(guò)這些關(guān)鍵詞，我們如何在全國兩會(huì )視野下看待2018年和今后房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢？為此，記者采訪(fǎng)了部分房地產(chǎn)業(yè)內人士。
繼續堅持“房住不炒”
政府工作報告提出，“‘堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位，落實(shí)地方主體責任，繼續實(shí)行差別化調控，建立健全長(cháng)效機制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。”
安居客首席分析師張波認為，報告對于“房住不炒”的再次強調，明確透露出“三不變”原則，即調控決心不變、調控目標不變、長(cháng)效機制的方向不變，并為2018年樓市調控定下了基調。在差別化調控的大背景下，熱點(diǎn)城市尤其是北上深的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將嚴格調控，以鞏固調控成果和強化市場(chǎng)穩定預期，三四線(xiàn)城市去庫存政策仍將保持一定節奏，并將繼續下沉到縣城。
深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉表示，報告中的一大亮點(diǎn)是“繼續實(shí)施差別化的調控”，差別化的調控可能是下一步房地產(chǎn)調控政策的一個(gè)階段性特點(diǎn)。因為之前政策基本是“一刀切”，可以看到包括三四線(xiàn)城市、中西部的一些中心城市基本上都以緊縮的姿態(tài)為主。
談到“落實(shí)地方主體責任”，戴德梁行華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端表示，這是踐行分類(lèi)調控，因不同市場(chǎng)反應不同，避免一刀切而由地方政府來(lái)落實(shí)。且2018年樓市調控定位基調明確，一方面是調控政策不放松，繼續進(jìn)行差別化調控；另一方面是同步長(cháng)效機制的建設，因而2018年房?jì)r(jià)不可能出現大幅度上漲。
棚改攻堅再加速
政府工作報告提出，“更好解決群眾住房問(wèn)題，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅計劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套。”
中國綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，棚改是國家近來(lái)緊抓的方向，棚改主要是滿(mǎn)足最基本、最底層的剛需住房需求，帶有政策導向性，也是國家宏觀(guān)政策方面對剛需住房的落實(shí)，不過(guò)棚改各地執行不一，所以政府需加大力度落實(shí)，包括土地供應、投資等合理地擴大化發(fā)展。
同時(shí)，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)稱(chēng)，這意味著(zhù)棚改的工作力度不減，棚改安置和群眾住房問(wèn)題的解決繼續掛鉤，很大程度上也說(shuō)明民生保障依然會(huì )加大力度，而此類(lèi)住房的開(kāi)工等都是必要條件。
那么棚改對于城市樓市影響如何？在張波看來(lái)，棚改對于樓市，尤其是三四線(xiàn)城市樓市的影響非常直接。今年以來(lái)棚改的目標會(huì )繼續下沉，分類(lèi)調控之下，去庫存的效果將在未來(lái)三年持續顯現。
加大公租房保障力度
政府工作報告提出，“加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業(yè)無(wú)房職工、外來(lái)務(wù)工人員納入保障范圍。”
張波認為，“應保盡保”是公租房最核心的四個(gè)字，即公租房保障力度的最大亮點(diǎn)是覆蓋面擴大，公租房的保障范圍從以戶(hù)籍低收入人群擴大到新就業(yè)無(wú)房職工、外來(lái)務(wù)工人員低收入住房困難家庭。同時(shí)，各地2018年的公租房供應量也有數據化保障，例如北京計劃分配1.5萬(wàn)套，濟南市建成3000套，成都建成4000套等。
“擴大住房保障的覆蓋面，解決居住問(wèn)題。”張曉端稱(chēng)，住房困難群體以及符合條件的無(wú)房戶(hù)和外來(lái)務(wù)工人員將受益于保障房，而公租房因兼具保障房和租賃住房的屬性，將是未來(lái)五年打造的重點(diǎn)項目。
建立多層次住房供應體系
政府工作報告提出，“支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權住房。”
“在發(fā)展租賃時(shí)，不忽略購房的自住需求。”張曉端稱(chēng)，對有購房能力的自住需求，更強調住房的自住屬性；而租賃市場(chǎng)主要是解決購房困難群體的居住需求，也側重于住房的居住屬性；通過(guò)讓渡部分土地出讓權益和產(chǎn)權，共有產(chǎn)權住房則有助于解決夾心層的住房需求。張曉端認為，“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”的多層次、住房供應體系的建立，有助于商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
在嚴躍進(jìn)看來(lái)，這表示三元住房結構的思路很清晰，其中自住購房需求主要是對經(jīng)濟條件好的購房者的需求，此類(lèi)需求會(huì )更加強調自住的屬性。而租賃市場(chǎng)主要是對購房困難群體而解決的，這一點(diǎn)也是有積極作用的，可以認為是零產(chǎn)權、側重居住屬性的。而對于共有產(chǎn)權住房來(lái)說(shuō)，有部分產(chǎn)權的概念，有助于解決夾心層的住房需求。
張波認為，購房需求主要分為兩類(lèi)，自住型和投資型，投資型需求顯然是被抑制。
加快住房制度改革節奏
政府工作報告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現安居宜居。”
嚴躍進(jìn)表示，住房制度改革的思路很清晰，主要是三個(gè)要素。第一是多主體供給，這應該是積極鼓勵各社會(huì )資本、各企業(yè)參與住房制度改革的信號；第二是多渠道保障，這會(huì )形成更為豐富的產(chǎn)品線(xiàn)；第三是租購并舉，未來(lái)預計在“租售同權”等方面會(huì )有較大的思路。類(lèi)似內容做到位，將真正形成安居宜居的效應。
張波認為，看似這句話(huà)和十九大中關(guān)于住房發(fā)展的52個(gè)字十分相同，值得細細琢磨的是，報告中把十九大中“讓全體人民住有所居”深化為“讓廣大人民群眾早日實(shí)現安居宜居”。這是對于樓市發(fā)展更進(jìn)一步地表述，不但“住有所居”更是“安居宜居”，這并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的文字變化，從變化中可以領(lǐng)悟到政府對于人民居住更高目標要求，讓人們不但住得安心，在居住環(huán)境和品質(zhì)上更要宜居。
強化金融監管統籌協(xié)調
政府工作報告提出，“強化金融監管統籌協(xié)調，健全對影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監管，進(jìn)一步完善金融監管。”
李宇嘉表示，金融應該是2018年對房地產(chǎn)影響最大的一個(gè)因素。多次會(huì )議均提出兩個(gè)問(wèn)題，一是要控制居民杠桿率過(guò)快增長(cháng)，二要防范這種資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。金融監管成工作重點(diǎn)，意味著(zhù)2018年不管是貸款的房貸額度還是杠桿率都會(huì )受到明顯控制，只要控制住，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì )大面積回升。過(guò)去大量消費貸、類(lèi)房貸、準房貸進(jìn)入市場(chǎng)，對房地產(chǎn)影響很大。李宇嘉同時(shí)提醒，也要防范金融監管一刀切的風(fēng)險。
張波預計，2018年房貸利率全面上浮或成為一種常態(tài)，二套房貸還會(huì )保持收緊狀態(tài)。從開(kāi)發(fā)商融資角度來(lái)看，除了龍頭房企在融資上有一定的優(yōu)勢外，中小房企的融資難度將越來(lái)越高，房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應”將更加明顯。
