重磅報告:百城住宅庫存同比連跌32個(gè)月
發(fā)布時(shí)間：2018/4/3 16:38:29 瀏覽次數：11865 來(lái)源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
經(jīng)歷了近四年的全國去庫存“戰役”，全國100個(gè)城市的住宅庫存規模持續下跌。
上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至3月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量不足5億平方米，其規模相當于2013年3月份的水平，即庫存規模回到了4年前。
75個(gè)城市庫存低于去年同期水平
報告顯示，截至3月底，其監測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43712萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。觀(guān)察歷史數據，2015年以來(lái)全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態(tài)勢，充分體現了近四年全國去庫存取得了較好的效果。
具體來(lái)看，一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2088、22977和18647萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。當前三類(lèi)城市均呈現了環(huán)比和同比的下滑態(tài)勢，未來(lái)部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。
100個(gè)城市中，有75個(gè)城市的庫存出現了同比下滑態(tài)勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%比例的城市出現了庫存同比下跌現象，進(jìn)而促使百城庫存規模出現下跌。同時(shí)，100個(gè)城市中，有25個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)現象。其中合肥、珠海和惠州3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到139%、82%和49%。
預售證管控空前嚴厲
報告顯示，2018年3月份，100個(gè)城市新建商品住宅月度新批準預售面積為3643萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)51.0%，同比減少16.5%。總體上看，3月份房企推盤(pán)節奏并沒(méi)有明顯加快。易居房地產(chǎn)研究院分析認為，這和當前各地繼續限價(jià)的做法有關(guān)。地方政府對于高價(jià)樓盤(pán)的預售證發(fā)放有較為嚴厲的政策，進(jìn)而也希望通過(guò)對預售證的管控，倒逼房企主動(dòng)降價(jià)。
成交方面，100個(gè)城市新建商品住宅3月份成交量為4090萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)45.2%，同比減少21.9%。觀(guān)察歷史數據，當前市場(chǎng)交易并沒(méi)有大幅度反彈，成色相對不足，甚至還低于1月份的交易水平。這和樓盤(pán)供應量相對偏小、各地購房政策依然從緊等因素有關(guān)。
從供求關(guān)系來(lái)看，100個(gè)城市新建商品住宅3月份供應量為3643萬(wàn)平方米，而成交量為4090萬(wàn)平方米。對比供應數據，3月樓市呈現出供小于求的態(tài)勢。實(shí)際上今年一季度此類(lèi)供求不平衡的特征就很明顯。這可以解釋部分城市近期存在的“搶房”現象，以及各地出臺或升級搖號政策的現象。
新房庫存11個(gè)月可消化完
從存銷(xiāo)比方面來(lái)看，3月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫存去化周期為10.5個(gè)月，這也意味著(zhù)市場(chǎng)僅需10.5個(gè)月的時(shí)間就能消化完這些庫存，該數值相比2月份10.6個(gè)月有所下滑。觀(guān)察歷史數據，目前存銷(xiāo)比在低位水平的基礎上，正呈現出震蕩上行的態(tài)勢。
其中，一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為12.2、10.3和10.6個(gè)月。相比2月份12.6、10.3和10.9個(gè)月的數值，二線(xiàn)城市持平、一線(xiàn)和三四線(xiàn)城市有所下跌。
觀(guān)察近期這三類(lèi)城市的存銷(xiāo)比數據，報告認為，從縱向看基本上都呈現了在低位水平上微小反彈的態(tài)勢。而從橫向看，一線(xiàn)城市的去化周期甚至比二線(xiàn)城市、三四線(xiàn)城市要大，已經(jīng)增長(cháng)到壓迫房?jì)r(jià)下跌的程度，這也可以解釋近期幾個(gè)月國家統計局公布的70城房?jì)r(jià)指數中，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)指數率先下跌的現象。
經(jīng)歷了本輪去庫存政策消化期，可以看出，各個(gè)城市的存銷(xiāo)比數值差異較大。100個(gè)城市中，有24個(gè)城市的存銷(xiāo)比大于16個(gè)月，此類(lèi)城市去庫存壓力依然較大；有23個(gè)城市的存銷(xiāo)比位于12-16個(gè)月之間，此類(lèi)城市的去庫存周期相對適中；有53個(gè)城市的存銷(xiāo)比小于12個(gè)月，此類(lèi)城市的去庫存周期相對偏小。
具體城市看，環(huán)京區域的部分城市即主要為"北三縣"的城市，去庫存周期明顯偏高。當然這和此類(lèi)城市新房交易規模非常小有關(guān)（均低于5萬(wàn)平方米/月的水平），所以容易導致去庫存周期偏高。而在存銷(xiāo)比偏低的10個(gè)城市中，除杭州、南京兩個(gè)城市屬于二線(xiàn)省會(huì )城市外，其他8個(gè)城市都是三線(xiàn)城市。此類(lèi)城市去庫存周期相對偏小，即都低于6個(gè)月的水平，政策收緊的概率較大。
二季度房地產(chǎn)政策收緊
報告分析稱(chēng)，一季度全國100城住宅庫存的特征很明顯，即繼續表現出住宅庫存不足的特征。當然類(lèi)似城市主要是規模較大的城市，其市場(chǎng)基本面較好、房屋買(mǎi)賣(mài)相對活躍，進(jìn)而會(huì )出現庫存規模"跌易增難"的現象。
預計二季度全國100城購房政策收緊的概率將加大，這有助于緩解庫存不足的矛盾。當然，預計一二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市的政策會(huì )有差異。其中，近期包括大連、武漢、長(cháng)沙、杭州、西安等二線(xiàn)城市的政策繼續收緊，此類(lèi)政策包括限購、限售、搖號、優(yōu)購（給予優(yōu)先購房權）等內容，利好規范市場(chǎng)交易和緩解庫存不足的風(fēng)險。比如說(shuō)在優(yōu)先購房權上，包括棚改對象、首套購房者和相關(guān)人才在搖號中有優(yōu)先認購權，這就有助于在房源不足的情況下，形成更公平的搖號制度。而對于其他三四線(xiàn)城市尤其是地級市來(lái)說(shuō)，倘若市場(chǎng)過(guò)熱、庫存不足，那么此類(lèi)城市提高銀行信貸利率、出臺或升級限售等政策的概率也會(huì )加大。
【附注】
100個(gè)城市按一、二、三四線(xiàn)城市劃分如下：
4個(gè)一線(xiàn)城市：北京、上海、廣州、 深圳。
32個(gè)二線(xiàn)城市：哈爾濱、長(cháng)春、沈陽(yáng)、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門(mén)、鄭州、武漢、長(cháng)沙、貴陽(yáng)、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。
64個(gè)三四線(xiàn)城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠(chǎng)、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無(wú)錫、江陰、昆山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽(yáng)、常德、襄陽(yáng)、荊門(mén)、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關(guān)、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽(yáng)、包頭。
