公證搖號銷(xiāo)售傾斜剛需或將成新常態(tài)
發(fā)布時(shí)間：2018/4/13 11:00:32 瀏覽次數：11607 來(lái)源： 21世紀經(jīng)濟報道 cjjt-fdc
導讀
有分析認為，目前全國特別是一二線(xiàn)城市新建商品房市場(chǎng)，均存在限價(jià)現象。房源在限價(jià)環(huán)境下，放量謹慎而需求相對旺盛，未來(lái)傾斜剛需將是主流政策。
在調控的諸多手段中，限價(jià)對于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格起到了一定作用。但因為限價(jià)，高性?xún)r(jià)比房源成為炙手可熱的商品，在實(shí)際銷(xiāo)售中，真正的剛需購房者并不具備優(yōu)勢。
自3月以來(lái)，以公證搖號為主要特征的新一輪調控潮再度來(lái)襲。
據統計，截至目前，已有7個(gè)城市發(fā)布相關(guān)政策，包括上海、南京、長(cháng)沙、成都、杭州、西安、武漢等。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，搖號的主要原因是這些城市中，尤其對被限價(jià)的預售房源需求旺盛。部分開(kāi)發(fā)商不僅拒絕公積金貸款，甚至要求全款購買(mǎi)，這種情況下，剛需買(mǎi)房難度加大。他指出，目前一二線(xiàn)主要城市均有限價(jià)調控，預計未來(lái)這些城市都將可能出臺公證搖號政策。傾斜剛需將是主流方向。
第五輪調控風(fēng)暴
本輪調控周期始于2016年9月30日。至今，調控仍在疊加升級，未有放松之勢。
“3月份特別是兩會(huì )前后再次啟動(dòng)的房地產(chǎn)調控政策，是第5輪調控升級。第一輪調控從2016年9月30日開(kāi)始，主要內容是多地開(kāi)始限購；第二輪調控是從2017年3月17日開(kāi)始，主要政策內容是限售；第三輪調控從2017年7月開(kāi)始，各城市鼓勵推出租賃相關(guān)政策為主；第四輪則是2017年9月開(kāi)始，主要以三四線(xiàn)城市開(kāi)啟調控為特征。”張大偉表示。
中原地產(chǎn)研究中心統計顯示，3月以來(lái)，全國超過(guò)20個(gè)城市合計發(fā)布房地產(chǎn)調控政策內容達26條。疊加1-2月份的超過(guò)50次調控，年內前3個(gè)月，全國主要城市發(fā)布房地產(chǎn)調控已超過(guò)76次。本輪調控主要特征則是房源統一搖號。
4月4日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展協(xié)調小組下發(fā)《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號公開(kāi)銷(xiāo)售工作的通知》(下稱(chēng)《通知》)，要求自2018年4月4日起，杭州市區范圍內符合條件的新申領(lǐng)預售許可商品住房項目，應采取公證機構主持搖號方式開(kāi)展銷(xiāo)售工作。并明確，意向客戶(hù)登記數量超過(guò)準售房源數量的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應聯(lián)系公證機構，采取公證搖號方式產(chǎn)生選房家庭和選房順序號，按序售房。
《通知》強調，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須嚴格確保選房結果與網(wǎng)簽名單一致，切實(shí)杜絕炒賣(mài)房號等行為。同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得設置有利于內部人員、關(guān)系戶(hù)等購房的條款，房管和司法部門(mén)將進(jìn)行指導監督。
杭州一位業(yè)內人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，在公證搖號政策出臺前，杭州不少限價(jià)項目存在倒號、變相收取茶水費、服務(wù)費等暗箱操作現象。另外，由于限價(jià)政策，一些開(kāi)發(fā)商對于購房者“挑挑揀揀”。比如，優(yōu)先全款、拒絕公積金貸款和組合貸、優(yōu)先關(guān)系戶(hù)等。而這導致真正的剛需買(mǎi)不到限價(jià)后的新建商品住宅。
限價(jià)背景下，剛需購房者買(mǎi)不到房源是熱點(diǎn)城市存在的普遍現象。記者也觀(guān)察到，一些限價(jià)樓盤(pán)因價(jià)格優(yōu)勢而導致出現供需失衡，開(kāi)發(fā)商因此采取優(yōu)先全款或優(yōu)先關(guān)系戶(hù)等方式區分購房者。
剛需優(yōu)選將成常態(tài)
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，3月密集出臺搖號相關(guān)新政其實(shí)并不意外，早在兩會(huì )期間就已明確了短期調控不放松，長(cháng)效機制深化落實(shí)的方向。一方面出臺新政直指一些房?jì)r(jià)上漲過(guò)快地區；另一方面政策也更加結合當地實(shí)際情況，并向剛需和無(wú)房家庭提供更多傾斜。這符合房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的方向，又保證了市場(chǎng)健康發(fā)展。搖號買(mǎi)房的確會(huì )成為各地樓市調控的新舉措，且落地細則會(huì )有本地化表現。
張波認為，目前來(lái)看，搖號絕大部分都是市場(chǎng)購房熱度較高或整體庫存量偏緊的城市，加之地方對于商品房限價(jià)的因素影響，導致購房者對于新房的喜好度增強。因此，搖號政策一方面會(huì )打擊房托，但更多是杜絕“暗箱操作”，保證交易秩序。整體來(lái)看搖號的影響是正面積極的，負面影響如果一定要深究，則是或將造成整體供不應求的表象。
張大偉指出，全面統一搖號，或者類(lèi)似成都的剛需提前選房將成為政策主要內容。雖然的確會(huì )增加剛需買(mǎi)到房的可能性，但這一政策指標不治本，和二手房?jì)r(jià)格倒掛的新房，開(kāi)啟搖號后，很可能會(huì )增加非理性排隊購房者的數量。
不過(guò)，張大偉認為，搖號政策將會(huì )全面執行，目前全國特別是一二線(xiàn)城市新建商品房市場(chǎng)，均存在限價(jià)現象。房源在限價(jià)下，需求相對旺盛，而傾斜剛需將是主流政策。
記者注意到，在已經(jīng)出臺調控政策的城市中，一些城市已明確搖號政策將優(yōu)先剛需。比如，杭州的《通知》指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應一次性公開(kāi)銷(xiāo)售所有準售房源，并對“無(wú)房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后離異單身及4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無(wú)房家庭”)給予傾斜；成都公布的《關(guān)于商品住房開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售采用公證搖號排序選房有關(guān)事宜的補充通知》規定，商品住房將按照“棚改貨幣化安置住戶(hù)、剛需家庭、普通登記購房人”的順序搖號排序、依序選房,并保持登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人一致。
至于此舉對房?jì)r(jià)的影響，張波認為，“影響可謂‘隔山打牛’，雖然對于樓市的作用力直接表現在新房，但更重要受力面則體現在二手房。眾所周知不少新房搖號的城市都存在一二手房?jì)r(jià)格倒掛的實(shí)際情況，有些城市價(jià)差還比較明顯。因此，商品房限價(jià)之后吸引了眾多買(mǎi)房者關(guān)注，買(mǎi)房搖號之后商品房的價(jià)格優(yōu)勢會(huì )更為突出，由此導致二手房的價(jià)格預期被逐步拉低，商品房集中區域的二手房成交量也會(huì )因此出現明顯下跌。從長(cháng)期來(lái)看，對整體房產(chǎn)市場(chǎng)的成交價(jià)格會(huì )起到較大影響，市場(chǎng)慢慢會(huì )找到一個(gè)價(jià)格平衡點(diǎn)。”
