解密碧桂園快消式高周轉
發(fā)布時(shí)間：2018/4/13 11:24:07 瀏覽次數：11147 來(lái)源： 北京商報 cjjt-fdc
從半年到3個(gè)月，房企老大碧桂園再一次刷新了“高周轉”的底線(xiàn)。4月12日，一份來(lái)自碧桂園內部的文件流傳市場(chǎng)。文件中，碧桂園董事局主席楊國強對企業(yè)高周轉推進(jìn)的情況表示不滿(mǎn)，并給出一系列具體建議，將項目從拿地到開(kāi)盤(pán)周期縮短至5個(gè)月甚至更短時(shí)間。在一些項目上甚至要做到拿地3個(gè)月開(kāi)盤(pán)，僅是行業(yè)平均速度的1/3。
不僅如此，在區域布局方面，碧桂園也提出三四五線(xiàn)城市高周轉、一二線(xiàn)城市鼓勵發(fā)展的策略。顯然，登頂榜首的碧桂園不僅對高周轉出的風(fēng)險做出了預判，更意識到作為已經(jīng)不用設目標的老大，一二線(xiàn)城市在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的防火墻意義。
然而，渴望利用三四線(xiàn)優(yōu)勢支援和加快一二線(xiàn)城市布局的碧桂園，不但將面臨三四線(xiàn)“后去庫存時(shí)代”的疲軟，更要面臨超高速去庫存可能帶來(lái)的質(zhì)量和官批的壓力，更重要的是，一二線(xiàn)城市特別是核心城市越發(fā)艱難的拿地機遇，到底有沒(méi)有空間讓碧桂園調整，尚屬未知。
高周轉與降風(fēng)險
包括上述提及的文件，碧桂園在一周之內連發(fā)三文，強調推進(jìn)高周轉，且文件真實(shí)性已得到知情人士的確認。在發(fā)文的同時(shí)，4月8日，碧桂園還特別召開(kāi)了“高周轉”專(zhuān)題會(huì )。
幾個(gè)文件的核心均指向一個(gè)主題——不斷提速高周轉。按照要求，碧桂園在一些項目上要做到拿地3個(gè)月開(kāi)盤(pán)，對此，有評論稱(chēng)：“碧桂園要把地產(chǎn)干成快消。”據相關(guān)信息顯示，截至3月底，碧桂園年內共獲取項目195個(gè)(共215個(gè)地塊)，其中三四五線(xiàn)項目146個(gè)，已簽訂里程碑計劃項目平均摘牌到動(dòng)工1.65個(gè)月，摘牌到開(kāi)盤(pán)5.2個(gè)月。而集團層面對此依然不滿(mǎn)，他們希望看到的是沒(méi)有最快，只有更快。有資料顯示，如果開(kāi)盤(pán)工期小于或等于3個(gè)月，項目總能夠拿到20萬(wàn)元的獎勵，而4-5個(gè)月期間才能不獎不罰，若超過(guò)5個(gè)月，項目所要面臨的就是罰款，若工期大于7個(gè)月，項目總直接撤職。
5個(gè)月，對于一般房企意味著(zhù)什么？據另一家行業(yè)領(lǐng)先房企相關(guān)人士對北京商報記者表示，從拿地到開(kāi)盤(pán)各地情況有所不同，但可以平均達到6-9個(gè)月，這在行業(yè)內已屬于領(lǐng)先。而通常主流地產(chǎn)商的拿地開(kāi)盤(pán)周期則在8-10月。而更有一家不具名房企人士對于3個(gè)月的碧桂園速度表達了驚嘆——非常瘋狂。
不過(guò)，對于這樣的速度碧桂園自身卻顯得很自信。碧桂園相關(guān)人士在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，只有高周轉才能加快現金回款、降低資金成本。楊國強也曾表示：“高周轉是抵抗認可風(fēng)險最有效的手段。”
統計數據顯示，2017年，碧桂園合同銷(xiāo)售5508億元，躍居行業(yè)第一。值得一提的是，2017年碧桂園加權平均融資成本為5.22%，碧桂園方面透露該數值已連續五年下降，但是橫向比較中海的融資成本為4.27%，碧桂園仍有可下探空間。此外，2017年碧桂園的負債有所增加，其中銀行及其他借款同比增加近96%。
上述不具名房企人士對此表示，“降低風(fēng)險”也是今年房企的共同選擇，碧桂園通過(guò)高周轉來(lái)加快回款也可以被定義為行業(yè)縮影，只是碧桂園比別家更迫切、更激進(jìn)了一些。
三四線(xiàn)的陣地
對于碧桂園而言，“快”不只是口號，從三個(gè)文件內容來(lái)看，碧桂園分別在設計、報建、工程工期 、運營(yíng)等幾個(gè)方面全面畫(huà)出“線(xiàn)路圖”，并給出執行標準。
上述碧桂園相關(guān)人士也進(jìn)一步介紹，碧桂園的技術(shù)支持和投資報建方面的優(yōu)勢是成就“高周轉”的武器。他舉例稱(chēng)，碧桂園SSGF工業(yè)化建造體系與傳統建造方式不同，以裝配、現澆、機電、內裝等工業(yè)化為基礎，以機械化生產(chǎn)代替手工勞動(dòng)，從工法、管理、技術(shù)和材料等方面全面提升開(kāi)發(fā)速度。而在報建方面，碧桂園則通過(guò)提前設計規劃、與當地政府提前溝通等一系列工作前置，最大程度加快報建審批速度，為縮短項目開(kāi)發(fā)周期帶來(lái)可能。
按照流出文件內容，碧桂園對于三四線(xiàn)城市項目提出了更為具體和嚴格的高周轉要求，而對于一二線(xiàn)城市項目，更多的是投資獎勵。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，碧桂園區域布局調整意圖已顯現。資料顯示，截至去年底碧桂園共經(jīng)營(yíng)1468個(gè)項目，覆蓋30個(gè)省、220個(gè)市、768個(gè)縣鎮區。按地理位置計算，約58%的銷(xiāo)售來(lái)源于三四線(xiàn)城市。
“三四線(xiàn)與一二線(xiàn)城市的失衡對于一家榜首企業(yè)顯然無(wú)法接受。尤其是地產(chǎn)行業(yè)前十名的排行榜單上的房企無(wú)不實(shí)現了全國布局。新晉榜首無(wú)疑渴望摘掉‘三四線(xiàn)之王’的帽子，尤其是三四線(xiàn)城市去庫存的利好正在逐漸散去的當下”，另有不愿具名的行業(yè)分析人士坦言。
對于城市布局的話(huà)題，碧桂園相關(guān)人士向北京商報記者回應表示，在達到相應規模后，平衡布局也是碧桂園的選擇。
警惕“快”的并發(fā)癥
在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)，多位房企人士都表達了對“高周轉”策略的認可，但是對于“速度”卻解讀不同，他們紛紛表示，快的基礎是品質(zhì)，如何警惕高周轉帶來(lái)的“并發(fā)癥”是房企需要共同研究和解決的。另值得一提的是，在碧桂園高周轉內部文件傳出的同時(shí)，碧桂園高強壓的工作風(fēng)格也引發(fā)業(yè)內的討論。
對此， 嚴躍進(jìn)表示，高周轉的模式要警惕單純的規模至上思路。企業(yè)在積極進(jìn)取的同時(shí)還需避免“大躍進(jìn)”。例如盲目定指標、壓縮工期，制定獎懲刺激銷(xiāo)售往往是欲速而不達，尤其是對于產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)風(fēng)險的控制。
對于市場(chǎng)上的這一擔憂(yōu)，碧桂園相關(guān)人士回應表示，碧桂園的高周轉是建立在設計、報建、工程工期 、運營(yíng)等多方面全系統支持下的提速。仍以碧桂園的SSGF工業(yè)化建造體系為例，具有高品質(zhì)、高速度、低能耗等優(yōu)勢。全部項目始終貫徹新工藝、新體系的建造理念，在大大超出行業(yè)建設速度的水平上，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量。
業(yè)內人士指出，碧桂園的高周轉策略之所以受到關(guān)注，在一定程度上也反映行業(yè)生存狀態(tài)。加快三四線(xiàn)城市的周轉，并將獎勵制度向一二線(xiàn)城市傾斜，顯示出企業(yè)在享受了三四線(xiàn)去庫存紅利后，將重點(diǎn)轉向一二線(xiàn)城市，追求平衡布局的戰略和心態(tài)。但作為轉型與布局的基石，實(shí)現三四線(xiàn)城市的高周轉，雖然是房企降低風(fēng)險、加快回款的利器，但對于已經(jīng)沖到房企第一位置的碧桂園而言，風(fēng)險管控同樣重要，快周轉也意味著(zhù)對于產(chǎn)品質(zhì)量管控的要求提升。
