商品房庫存總量達近年低點(diǎn) 城市供求比分化加大
發(fā)布時(shí)間：2018/4/23 11:40:26 瀏覽次數：11398 來(lái)源： 21世紀經(jīng)濟報道 cjjt-fdc
4月17-19日，上海又有三個(gè)新盤(pán)入市，共推出1792套房源。總體來(lái)看，上海有超過(guò)20個(gè)樓盤(pán)相繼拿到預售證，將在4月中下旬開(kāi)啟密集的搖號開(kāi)盤(pán)。
預售審批加速，房企也逐漸適應限價(jià)要求。當前上海改善型產(chǎn)品入市增多，近期開(kāi)盤(pán)去化率均在90%以上。但綜合全國來(lái)看，各地供應與去化節奏呈分化趨勢。
不過(guò)同策研究院首席分析師張宏偉指出，目前一線(xiàn)城市和強二線(xiàn)城市商品住宅獲得預售許可證的庫存絕對量并不多。截至3月底，京滬廣深存量分別為624萬(wàn)平方米、454萬(wàn)平方米、727萬(wàn)平方米、265萬(wàn)平方米，二線(xiàn)城市中杭州、南京、蘇州、武漢、成都、西安等絕對量大多低于500萬(wàn)平方米。
需要指出的是，由于各地限價(jià)和開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節奏調整，還有大量具備預售條件，但還未拿到預售許可證的存量樓盤(pán)，現在基本已是現房或準現房。按照同策研究院測算的近6個(gè)月商品住宅去化速度來(lái)看，各地庫存減少的另一面，是去化速度不盡相同。比如北京的可售房源庫存去化周期約在18個(gè)月，上海去化周期是12個(gè)月，廣州、深圳均約11個(gè)月。
供求比分化
據同策研究院統計，1-3月14個(gè)一線(xiàn)城市及重點(diǎn)二線(xiàn)城市中，一線(xiàn)城市以廣州商品房供應量最大，為148.23萬(wàn)平方米；重點(diǎn)二線(xiàn)城市中重慶最大，批準上市面積754.57萬(wàn)平方米。去化最高的一二線(xiàn)城市對應也是廣州與重慶。供求比而言，除了北京、重慶供應大于去化面積，其余12個(gè)城市均出現供不應求。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，從當前調控政策來(lái)說(shuō)，大城市得益于房地產(chǎn)推盤(pán)節奏加快，實(shí)際上后續資金回流壓力不會(huì )太大，但有一點(diǎn)是肯定的，即房企主動(dòng)降價(jià)心態(tài)在加劇。“畢竟不賣(mài)樓就沒(méi)有業(yè)績(jì)增長(cháng)機會(huì )了”。
比如4月前兩周，上海均有近9萬(wàn)平方米的新房上市量，其中多個(gè)項目申請時(shí)間都已長(cháng)達一年，蓄客時(shí)間較長(cháng)，去化也很明顯。然而，據同策研究院統計，上海的供應和去化水平仍然下跌。以4月9-15日這一周數據為例，上海一手房預售供應量9.79萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌5%；成交量9.79 萬(wàn)平方米,環(huán)比下跌5%；成交均價(jià)47383/平方米，環(huán)比下跌7%。
房企剛公布的一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jì)也可驗證城市分化。碧桂園以1879.7億元的合同銷(xiāo)售額成為銷(xiāo)售冠軍；恒大、萬(wàn)科則以1618.7億元和1542.6億元分列第二、三位。其中，碧桂園3月單月合同銷(xiāo)售額達641.3億元，分別較恒大、萬(wàn)科的單月銷(xiāo)售額多出百億元。克而瑞研究中心指出，這源于碧桂園在三四線(xiàn)城市布局項目較多，相比一二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市銷(xiāo)售受限較少。
嚴躍進(jìn)分析道，目前已經(jīng)進(jìn)入縣城去庫存階段，所以碧桂園類(lèi)房企抓住“縣城去庫存”紅利，而強調在類(lèi)似三四五線(xiàn)城市投資，此類(lèi)企業(yè)也認為這些市場(chǎng)可能還沒(méi)飽和。
嚴躍進(jìn)認為，三四五線(xiàn)城市購房政策相對寬松，加之棚改政策釋放紅利、城市居民收入水平在提高，因此仍有較好的市場(chǎng)發(fā)展機會(huì )。
綠城就是一個(gè)典型案例，據披露，2018年至今，其在公開(kāi)土地市場(chǎng)已斬獲6宗土地，總地價(jià)93億元。僅4月上半月綠城在江浙區域便斥資40億拿下三宗地塊，分別位于德清、舟山、常熟等三四線(xiàn)城市。
庫存總體減少
中原地產(chǎn)研究中心統計顯示，截至2018年3月底，全國商品房庫存已經(jīng)直逼2014年9月末的庫存數字57148萬(wàn)平方米，創(chuàng )造了43個(gè)月以來(lái)新低。
易居研究院統計也顯示，當前全國百城庫存規模回落到5年前水平。截至2018年3月底，一、二、三四線(xiàn)100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為2088萬(wàn)、22977萬(wàn)和18647萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為-7.7%、-8.5%和-9.0%。三類(lèi)城市均為下滑態(tài)勢，未來(lái)部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、庫存偏少的城市，補庫存的空間依然較大。
據監測，3月，一二及三四線(xiàn)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為12.2、10.3和10.6個(gè)月，相比2月，二線(xiàn)城市持平、一線(xiàn)和三四線(xiàn)城市有所縮短。
在同策14城庫存數據中，一線(xiàn)城市以廣州最高，3月底有747.56萬(wàn)平方米庫存；二線(xiàn)城市中青島最高，有1160萬(wàn)平方米存量，天津緊隨其后，有1150.72萬(wàn)平方米，但這兩個(gè)城市前三個(gè)月的去化均高于供應量。最近6個(gè)月存銷(xiāo)比最小的城市是杭州，在主城區300平方米以上住宅庫存僅183套；平均成交量最高的則是重慶。
近期，同策研究院對全國62個(gè)三四線(xiàn)城市綜合評估發(fā)現，東部三大經(jīng)濟圈內三四線(xiàn)城市房企的中長(cháng)期開(kāi)發(fā)投資機會(huì )相對看好，供應量將會(huì )上升；非一線(xiàn)城市周邊的三四線(xiàn)城市中長(cháng)期供應則存在結構性調整。
張宏偉認為，綜合量?jì)r(jià)周期分析，到2018年第四季度，核心一二線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)將完全進(jìn)入周期谷底，之后2019年2-3季度住宅銷(xiāo)量率先反彈、2020年2-3季度房?jì)r(jià)隨銷(xiāo)量上漲緩慢釋放。綜合判斷，核心一二線(xiàn)城市樓市調控不會(huì )松動(dòng)；三四線(xiàn)城市間長(cháng)期存銷(xiāo)比存在分化，盡管如鹽城、蚌埠、湖州等城市長(cháng)期存銷(xiāo)比處于較低水平，一旦市場(chǎng)需求集中釋放，地方政府推地增加將產(chǎn)生新一輪庫存問(wèn)題。
張宏偉建議房企應把握核心一二線(xiàn)城市影響下，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)輪動(dòng)的周期性機會(huì )，不同都市圈內，三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將在2018年2季度之前仍有跑量機會(huì )，而下一輪三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)實(shí)質(zhì)性上升階段為2020年1-2季度之后。
