二三線(xiàn)城市去庫存加速“抑投機”與“保剛需”并進(jìn)
發(fā)布時(shí)間：2018/5/4 8:34:06 瀏覽次數：11178 來(lái)源： 21世紀經(jīng)濟報道 cjjt-fdc
2018年過(guò)去三分之一，樓市情況復雜依舊。
5月2日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《4月全國40城住宅成交報告》稱(chēng)，受其檢測的40城中，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積約147萬(wàn)平方米，環(huán)比減少11%，同比減少35%；18個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積約1570萬(wàn)平方米，環(huán)比增加5%，同比減少15%；18個(gè)三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積約762萬(wàn)平方米，環(huán)比增9%，同比增加15%。
一線(xiàn)城市依然承受高壓調控的背景下，二三線(xiàn)城市成為樓市主角，去庫存加速，樓市回暖跡象明顯。而多個(gè)城市推出了人才引進(jìn)戰略，放寬落戶(hù)限制，也被認為將會(huì )進(jìn)一步刺激市場(chǎng)預期。
新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷表示，城市之間的競爭已經(jīng)全面展開(kāi)，搶奪人才，既是搶奪創(chuàng )新創(chuàng )造力，贏(yíng)得更多創(chuàng )業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)布局，也是搶奪以年輕人才為主的消費力，促進(jìn)城市消費升級換檔。但是，防范系統性金融風(fēng)險依然是當前最大的任務(wù)，因此調控政策不會(huì )退出，在一些房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市還會(huì )繼續加碼調控。
一線(xiàn)“風(fēng)向標”未變
一線(xiàn)城市的樓市持續清淡。
有關(guān)機構的數據顯示，4月，一線(xiàn)城市樓市成交面積環(huán)比下降9.8%，其中上海、廣州降幅均超過(guò)10%。同比來(lái)看，一線(xiàn)城市整體下滑20.7%，四個(gè)城市均出現不同程度下滑，北京降幅超過(guò)40%。
“五一”小長(cháng)假期間，一線(xiàn)城市樓市依然冷清。中原地產(chǎn)數據顯示，從小長(cháng)假前兩天來(lái)看，一線(xiàn)城市合計網(wǎng)簽商品房住宅360套，與清明小長(cháng)假前兩天基本持平，同比跌幅超過(guò)50%。
這與調控未開(kāi)始的2016年情形截然不同。中原地產(chǎn)數據顯示，2016年“五一”小長(cháng)假期間，僅北京市就成交商品住宅共807套，成交面積達到8.88萬(wàn)平方米。
易居研究院副院長(cháng)楊紅旭指出，目前，一線(xiàn)城市的調控效果較為分化。北京、上海調控效果明顯，深圳和廣州則還處在高位盤(pán)整的階段。
這被認為與一線(xiàn)城市調控政策的嚴格程度有關(guān)。以一線(xiàn)城市中調控最為嚴格的北京為例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年9月30日至今，北京合計發(fā)布了各種房地產(chǎn)調控政策78條細則。調控政策由限購、限商、限貸、限價(jià)、限售等減法政策疊加供應共有產(chǎn)權房、供應限價(jià)商品房等政策，內容升級到房地產(chǎn)供應、交易、監管等方方面面。
在張大偉看來(lái)，這一輪北京調控的效果已經(jīng)顯現。一方面，在存量房交易為主的北京市場(chǎng)，二手房?jì)r(jià)格的官方統計已經(jīng)下調了13%，而市場(chǎng)觀(guān)測已經(jīng)有大部分下跌了接近20%。另一方面，2018年之前北京歷史上總共出現過(guò)31宗住宅地塊流標，而2018年至今已經(jīng)有6宗住宅地塊流標。隨著(zhù)土地流標開(kāi)始頻繁出現，代表房企資金壓力越來(lái)越大，在房地產(chǎn)調控應該持續的前提下，“部分過(guò)于嚴厲的政策應該有所調整”。
楊紅旭認為，在作為樓市“風(fēng)向標”的一線(xiàn)城市，短時(shí)間內不會(huì )出現調控放松的跡象。防范金融風(fēng)險的背景下，控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲是現階段樓市政策的主要目的之一，而作為樓市龍頭的一線(xiàn)城市，一旦出現松動(dòng)跡象，將對其他城市形成顯著(zhù)的示范效應。
二三線(xiàn)樓市“拉鋸戰”
二三線(xiàn)城市情況則更復雜，保護剛需與抑制投機需求之間的政策拉鋸更加膠著(zhù)。
從成交量來(lái)看，二、三線(xiàn)城市樓市均在4月出現了同比下降、環(huán)比上漲的“回暖”跡象。有關(guān)機構數據顯示，受其檢測的二線(xiàn)代表城市，4月成交面積環(huán)比上升25.9%，同比下降6.0%；而三線(xiàn)代表城市成交面積則環(huán)比上升1.7%，同比下降14.6%。
價(jià)格方面，根據國家統計局數據，3月份，二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅均比上月擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)。
這使得調控加碼一直未有間斷。沈陽(yáng)、大連等2018年的熱點(diǎn)城市先后宣布限購。而4月18日，在統計局發(fā)布數據的當天，作為新建商品住宅價(jià)格上漲的城市之一，青島宣布房地產(chǎn)限購政策加碼，將取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》后“限售”的時(shí)間由2年延長(cháng)至5年。
在通過(guò)“限購”和“限售”抑制外來(lái)需求和投資需求的同時(shí)，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市對剛需的保護也在加強。4月初，南京將住房公積金貸款最高額度，由原先的每戶(hù)60萬(wàn)上調到100萬(wàn)。而5月1日起，武漢、東莞分別將住房公積金首套房的最高貸款額度提高至70萬(wàn)元和120萬(wàn)元。
然而，隨著(zhù)城市間的人才競爭加劇，成都、武漢、西安等二線(xiàn)城市近期出臺大量人才引進(jìn)政策，落戶(hù)政策作為其中重點(diǎn)。
以青島為例，4月27日，青島發(fā)布人才引進(jìn)辦事指南，大幅度放寬人才引進(jìn)條件。在落戶(hù)資格上，對于全日制普通專(zhuān)科學(xué)歷人員，取消了社保年限限制；城區高級工落戶(hù)社保年限由兩年降為一年，在新區（西海岸新區、紅島經(jīng)濟區、即墨區），所有人才落戶(hù)均取消了社保年限要求。
這被認為在一定程度上刺激了這些城市的市場(chǎng)預期。但同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉指出，有人，城市才有發(fā)展機會(huì )。2018年以來(lái)各個(gè)城市針對人才出臺眾多鼓勵和刺激性措施，短期來(lái)講，放寬落戶(hù)等人才引進(jìn)政策，確實(shí)可能會(huì )對調控政策的效果造成一定影響，但長(cháng)遠來(lái)看，這是提升城市綜合實(shí)力的必然選擇。
不過(guò)，多位受訪(fǎng)人士均認為，各個(gè)城市通過(guò)政策新引進(jìn)的人才，在城市的整體需求占比較小，并不會(huì )對這些城市的樓市基本面造成更大的影響。
