調控之下賣(mài)地高漲 非一線(xiàn)城市成主力
發(fā)布時(shí)間：2018/6/7 8:56:49 瀏覽次數：10955 來(lái)源： 21世紀經(jīng)濟報道 cjjt-fdc
導讀
一方面，房企尤其是龍頭房企的補庫存內趨力依然在上升，從而導致部分城市土地交易處于旺盛狀態(tài)；但另一方面，受樓市政策影響，房企在拿地時(shí)往往更為謹慎。
盡管樓市仍被調控籠罩，熱點(diǎn)城市前五月土地出讓金同比漲幅卻很明顯。
中原地產(chǎn)數據統計顯示，5月單月，50大熱點(diǎn)城市賣(mài)地金額創(chuàng )年內最高紀錄，合計賣(mài)地金額單月高達3130億，同比上漲幅度高達111.5%；從1-5月來(lái)看，50大熱點(diǎn)城市合計土地出讓金高達1.5萬(wàn)億，與2017年同期的9503億相比，上漲幅度高達57.6%，多賣(mài)了4520億。
不過(guò)，調控高壓對土地市場(chǎng)也產(chǎn)生了影響。從熱點(diǎn)城市看，土地溢價(jià)率基本平穩，大部分城市溢價(jià)率均保持低位。熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的數字。
另外，因各城市調控方式及力度不同，土地市場(chǎng)發(fā)生了明顯分化。易居研究院研究員詹毅凡表示，目前一線(xiàn)城市及部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市均出臺了較為嚴厲的調控措施，導致土地市場(chǎng)較為冷清，土地成交均價(jià)隨之不斷下行。在這種情況下，房企逐漸將拿地重點(diǎn)轉移至三線(xiàn)城市，導致5月三線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)較為火熱，土地成交均價(jià)創(chuàng )下新高。相關(guān)部門(mén)應做好防范準備工作，防止地價(jià)過(guò)高推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。在金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預計全國土地市場(chǎng)仍會(huì )逐漸降溫。
兩個(gè)維度
當前土地市場(chǎng)表現需從兩個(gè)維度觀(guān)察：從同比情況看，不少城市在前5月賣(mài)地仍然積極，熱點(diǎn)城市土地出讓金創(chuàng )歷史新高；從環(huán)比及溢價(jià)率情況看，整體土地市場(chǎng)走低。這說(shuō)明，當前土地市場(chǎng)整體處于歷史高位，部分調控寬松城市異軍突起，但從周期內曲線(xiàn)看，土地市場(chǎng)出現降溫趨勢。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，5月單月，部分城市賣(mài)地金額依然達到年內最高紀錄，50大熱點(diǎn)城市合計賣(mài)地金額單月高達3130億，同比上漲111.5%。其中賣(mài)地最多的城市分別是杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、寧波、合肥，這些城市的土地出讓金成交金額均超過(guò)百億。
從更長(cháng)周期看，今年1-5月土地市場(chǎng)仍處高位，合計土地出讓金1.5萬(wàn)億，與2017年同期的9503億相比，上漲57.6%，多賣(mài)了4520億。杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟南6個(gè)城市前五月賣(mài)地超過(guò)500億，25個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)200億。
最高的杭州，賣(mài)地1391億，同比上漲246%；其次是蘇州，賣(mài)地681.8億元，同比上漲77%。尤以杭州為甚，5月出讓的百井坊地塊以107億的總價(jià)成為近期全國地王，該地塊樓面價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米，亦刷新了杭州的歷史新高。
上海易居房地產(chǎn)研究院統計了40個(gè)熱點(diǎn)城市土地出讓金。據其觀(guān)察，從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來(lái)看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，目前在0-50%的區間盤(pán)整。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比，分別上升21.9%、154.3%、159.7%及71.8%，土地出讓金規模依然超出歷史同期水平。
從2018年以來(lái)土地市場(chǎng)整體表現看，三四線(xiàn)城市異軍突起是一大亮點(diǎn)。據中原地產(chǎn)統計，包括佛山、南通、常州、嘉興、湖州、臺州、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽(yáng)、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽(yáng)、淄博、鎮江、紹興等20個(gè)三四線(xiàn)城市，賣(mài)地金額在2018年出現了明顯上漲，累計成交金額超過(guò)100億。
可以預計的是，防范三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)過(guò)熱，將成為接下來(lái)的調控重點(diǎn)。詹毅凡注意到，與一二線(xiàn)城市較為冷清的土地市場(chǎng)相反，三線(xiàn)城市顯得相當火熱。5月份，雖然三線(xiàn)城市的土地成交面積出現萎縮，但土地成交均價(jià)卻有較大反彈，達到2011年以來(lái)新高。土地成交價(jià)格受房?jì)r(jià)影響較大，房?jì)r(jià)上行，則開(kāi)發(fā)企業(yè)有更大的動(dòng)力以更高價(jià)格拿地，5月份三線(xiàn)城市的地價(jià)創(chuàng )下新高，也是三線(xiàn)城市樓市火爆的縮影，相關(guān)政府部門(mén)應有所準備，防止市場(chǎng)過(guò)熱。
數據是最好的例證。5月，三線(xiàn)城市土地成交建筑面積為793.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36.5%，同比下降7.9%；但成交均價(jià)為2187.3元/平方米，環(huán)比增長(cháng)12.8%，同比上漲26.2%。
降溫趨勢
盡管土地出讓金仍處歷史高位，但從環(huán)比情況看，土地市場(chǎng)已經(jīng)出現降溫趨勢。
上海易居研究院注意到，5月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1274.6億元，環(huán)比下降14.2%，同比增長(cháng)35.3%，土地出讓金已經(jīng)連續5個(gè)月環(huán)比下跌。他們認為，這和近期的土地市場(chǎng)限價(jià)等因素有關(guān)，也從側面說(shuō)明，隨著(zhù)金融環(huán)境的收緊，房企的資金壓力逐漸加劇，購地會(huì )更加理性。預計隨著(zhù)土地市場(chǎng)的降溫，土地出讓金收入的同比增幅，將逐漸步入下行通道。
從溢價(jià)率情況看，5月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率19.9%，與4月相比增長(cháng)1.5個(gè)百分點(diǎn)，有所企穩。從歷史數據看，土地成交溢價(jià)率可以反映市場(chǎng)的冷熱程度。從最早的2011年1月開(kāi)始，土地市場(chǎng)急速降溫，土地成交溢價(jià)率進(jìn)入下行通道并跌至歷史低點(diǎn)，這是一個(gè)長(cháng)期的調控升級進(jìn)程。此后，國家連續兩次降息，刺激經(jīng)濟發(fā)展，土地成交溢價(jià)率才得以反彈，漲勢一直持續到2014年年初。
不過(guò)詹毅凡也提示，過(guò)去一年土地溢價(jià)率快速下滑，與熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。預計2018年全年40城土地成交溢價(jià)率仍將穩定在較低的區間。分城市來(lái)看，5月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別荊州、南昌、東莞、惠州和合肥，土地成交溢價(jià)率分別為123%、89%、83%、72%和68%，這幾個(gè)城市基本上都是弱二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市，反映了本輪周期運行至今三線(xiàn)城市較為火熱的特點(diǎn)。5月份，北京、深圳、西安、武漢等8個(gè)城市的溢價(jià)率為0，主要是由于多地政府出臺了土地限價(jià)令，規定溢價(jià)率過(guò)高可終止買(mǎi)賣(mài)，這些城市基本都為此前的熱點(diǎn)城市，調控較為嚴厲。
安居客首席分析師張波認為，從數據表現來(lái)看今年土地出讓金的確在持續走高，但就此不能判斷開(kāi)發(fā)商拿地熱情高漲。首先分城市來(lái)看，土地明顯呈現冷熱不均，房企對于三四線(xiàn)土地以及部分強二線(xiàn)城市的投資熱度相對較高，而在一二線(xiàn)城市則降溫比較明顯；其次，土地市場(chǎng)的確出現了不少降溫苗頭，從土地流拍現象的不斷產(chǎn)生可見(jiàn)一斑，4月杭州出現流拍，5月份成都出現流拍，北京截至5月底已有多塊土地流拍。
張波表示，從溢價(jià)率走低來(lái)看，市場(chǎng)上呈現出“帶著(zhù)鐐銬跳舞”局面。一方面房企尤其是龍頭房企的補庫存內趨力依然在上升，從而導致部分城市土地交易仍處于旺盛狀態(tài)；但另一方面，受樓市政策影響，房企在拿地時(shí)往往更為謹慎，思想上帶著(zhù)“鐐銬”，因此土地的溢價(jià)率走低亦屬正常，這也預示著(zhù)整體土地交易會(huì )進(jìn)一步趨于平穩，有利于樓市的健康發(fā)展。
中原地產(chǎn)分析師張大偉也注意到，從2016年9月30日開(kāi)始，全國一二線(xiàn)城市嚴格調控。這種情況下，房企資金壓力越來(lái)越大，雖然整體銷(xiāo)售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊拿地積極性降低。
