50城土地交易額上漲四成 房企漸趨理性溢價(jià)率下調
發(fā)布時(shí)間：2018/7/2 9:09:51 瀏覽次數：11477 來(lái)源： 21世紀經(jīng)濟報道 cjjt-fdc
“地王”雖許久未現市場(chǎng)，但今年以來(lái)的土地交易仍然維持著(zhù)旺盛的勢頭。
中原地產(chǎn)近日發(fā)布數據顯示，截至6月25日，今年50大城市合計土地出讓金達17019億，同比多賣(mài)了4839億，漲幅達40%。其中，杭州、長(cháng)沙、長(cháng)春等熱點(diǎn)城市的漲幅超過(guò)100%，濟南、福州、南通、青島則超過(guò)200%。
房企方面，大型企業(yè)總體拿地支出仍維持高位，但態(tài)度已趨理性。今年以來(lái)，熱點(diǎn)城市土地交易價(jià)格較為平穩，溢價(jià)率普遍收窄，流標、流拍現象逐漸增多。
分析人士指出，這是庫存短缺和資金鏈趨緊雙重影響的結果。隨著(zhù)融資渠道進(jìn)一步收窄，未來(lái)土地市場(chǎng)將可能進(jìn)入降溫通道。
二三四線(xiàn)城市交易旺盛
根據中原地產(chǎn)統計，一線(xiàn)城市土地交易相對冷淡，北京、上海、廣州都出現土地出讓金同比下降的情況，北京、廣州的土地交易面積也同比有所下滑。深圳土地交易偏少，甚至沒(méi)有進(jìn)入前50強。
上半年土地交易旺盛的區域，主要位于熱點(diǎn)二線(xiàn)城市和部分三線(xiàn)城市。其中，杭州成交土地1533萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)51%。土地出讓金規模達1469億元，同比增長(cháng)119.73%，成為上半年土地出讓金最高的城市。
其他二線(xiàn)城市中，重慶土地出讓金超過(guò)800億，蘇州在700億以上，鄭州、濟南均超過(guò)600億。
部分三線(xiàn)城市的土地交易也十分旺盛。常州、嘉興、湖州、南通的出讓金均在300億以上，同比大幅提升。徐州、菏澤也超過(guò)200億。考慮到這些城市的地價(jià)水平無(wú)法和一二線(xiàn)城市相比，這種交易規模已屬龐大。
土地交易旺盛的直接原因，在于地方政府推地規模加大。
按照自然資源部的要求，熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市去年紛紛制定了土地供應五年計劃，其中大部分城市的供地規模都有所提升。今年以來(lái)，這些城市土地供應仍然保持旺盛水平。
如今年5月末，杭州市下城區宣布，2018年計劃推出22宗地塊。當地市場(chǎng)人士表示，這樣大范圍大面積集中土地推介，對下城來(lái)說(shuō)是第一次。寧波也于6月初首次公布月度土地出讓計劃，當月共計劃出讓經(jīng)營(yíng)性用地25宗（其中住宅用地24宗），土地面積1745畝，遠超去年同期。
對于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，大規模推地有著(zhù)另外的原因。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)表示，一方面，近年來(lái)的棚戶(hù)區改造，騰出了不少優(yōu)質(zhì)地塊；另一方面，地方政府對土地財政仍有一定程度的依賴(lài)。
他還表示，更深層原因在于這些城市的庫存規模已至低位。根據上海易居研究院監測，截至2018年5月底，100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為42708萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.6%，同比減少8.2%。“當前全國100城庫存規模相當于2012年3月的水平，即回落到了六年前的水平。”
該機構還指出，2018年5月，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為9.8個(gè)月，比4月份的10.3個(gè)月有所下滑。而根據行業(yè)經(jīng)驗，合理的存銷(xiāo)比區間應維持在12-16個(gè)月。
“存銷(xiāo)比繼續走低，也可以解釋近期全國百城房?jì)r(jià)依然上漲的現象。”該機構表示。
房企態(tài)度趨于理性
從房企角度看，對土地的需求仍然旺盛。中原地產(chǎn)統計顯示，截至6月27日，僅統計招拍掛市場(chǎng)的權益拿地金額，今年就有30家房企拿地超過(guò)百億，合計拿地金額高達7594億。
其中，碧桂園土地支出已高達880億，位居房企之首。萬(wàn)科為613億，保利546億，龍湖、中海、華潤、旭輝的拿地金額都在300億以上。
該機構還認為，如果算上并購市場(chǎng)，房企在拿地中的支出還將提高。
中原地產(chǎn)還指出，大中型房企前5月業(yè)績(jì)普遍向好，其資金狀況有所改善。加之企業(yè)對規模的追求仍然強烈，使得“調控持續加碼趨勢下，房企依然在明顯的拿地加速過(guò)程中”。今年前5月，房企到位資金增速為5.1%，比前4月提高3個(gè)百分點(diǎn)，在連續三個(gè)月收窄后首度提高。
但與往年相比，房企在土地市場(chǎng)已經(jīng)理性了許多，這直接表現為，大部分熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率出現下降。其中，今年以來(lái)杭州土地溢價(jià)率為41.63%，同比下降22個(gè)百分點(diǎn)；重慶的溢價(jià)率為13.95%，同比下降46個(gè)百分點(diǎn)；北京的土地溢價(jià)率僅為14.02%，下降51個(gè)百分點(diǎn)。
某大型房企西安公司負責人透露，總部對區域公司的拿地預算收得很緊，從去年下半年以來(lái)，公司還沒(méi)有在西安拿地。他同時(shí)認為，土地出讓條件苛刻，也限制了企業(yè)的拿地熱情，比如配建規模增多、限價(jià)條款嚴格等。
該人士表示，當前西安限價(jià)政策較為嚴厲，且有長(cháng)期化趨勢。對于在當地有一點(diǎn)土地儲備的企業(yè)來(lái)說(shuō)，現階段更加注重利潤和現金流，而非繼續擴張。
受多重因素影響，今年以來(lái)，不但高價(jià)地難覓蹤影，流標流拍現象也開(kāi)始增多。6月28日，安徽阜陽(yáng)出讓三幅地塊，總面積21.66萬(wàn)平方米，最終全部流拍。同日，北京朝陽(yáng)區焦化廠(chǎng)的保障房項目地塊因無(wú)人報價(jià)而流標，這是北京今年第7宗流標地塊。
從需求端來(lái)看，未來(lái)房企在土地市場(chǎng)的敏感度和謹慎度還將提高。近期，審計署、央行等部門(mén)密集釋放房地產(chǎn)融資層面的利空消息。多數分析人士認為，已持續收緊了兩年的融資政策，將可能迎來(lái)新一輪加碼。
同策研究院首席分析師張宏偉還指出，2018年房企面臨的壓力將真正體現（2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大），降準也救不了這些資金面緊張的房企。
這將給房企的資金狀況帶來(lái)更大壓力，進(jìn)而影響到土地市場(chǎng)。多數分析人士認為，未來(lái)土地市場(chǎng)將繼續趨于平穩和理性，交易規模可能會(huì )有所下降，低地價(jià)、低溢價(jià)率將成為常態(tài)。
國土部下屬的土地勘測規劃院近期也發(fā)布報告指出，“隨著(zhù)市場(chǎng)調控預期趨向穩定，地方治理水平不斷提高、精準調控下沉區縣、住房租賃體系逐步構建，未來(lái)一段時(shí)間內，土地市場(chǎng)將繼續保持平穩，住宅地價(jià)進(jìn)一步收窄的預期持續。”
