上半年土地市場(chǎng)“兩重天” 一線(xiàn)降溫三四線(xiàn)量?jì)r(jià)齊升
發(fā)布時(shí)間：2018/7/9 16:00:19 瀏覽次數：10732 來(lái)源： 21世紀經(jīng)濟報道 cjjt-fdc
近日，多家機構發(fā)布了2018年上半年土地市場(chǎng)的監測報告。
易居研究院的報告顯示，上半年，40個(gè)典型城市土地市場(chǎng)量增價(jià)跌，土地成交面積同比增長(cháng)18%，土地成交均價(jià)同比下跌13.2%，溢價(jià)率保持低位。土地出讓金方面，40城土地出讓金達到10453億元，盡管14.4%的同比增速比前一年大幅下降，但總額仍創(chuàng )下了歷史新高。
從結構上來(lái)看，受到嚴格調控的一線(xiàn)城市明顯降溫，加大供應的二線(xiàn)城市量升價(jià)穩，而在市場(chǎng)輪動(dòng)效應和棚改政策利好雙重作用下，三線(xiàn)城市則量升價(jià)漲。
易居研究院研究員詹毅凡預測，土地市場(chǎng)將在下半年迎來(lái)降溫。一方面，由于三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)競爭變得更為激烈，地價(jià)屢創(chuàng )新高，將導致房企做拿地選擇時(shí)更為謹慎。另一方面，由于金融環(huán)境的收緊，房企的拿地動(dòng)作將受到資金的制約。同時(shí)，房企的土地儲備在近一年來(lái)已經(jīng)有了較大的增長(cháng)，主動(dòng)拿地尤其是以高價(jià)拿地的主動(dòng)性在下降。
三四線(xiàn)城市量?jì)r(jià)齊漲
土地市場(chǎng)正在持續分化。
據機構數據，受其監測的300個(gè)城市中，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)降溫明顯。今年上半年，一線(xiàn)城市共成交土地面積1207萬(wàn)平方米，同比增加3%；土地出讓金為1837億元，同比減少23%；樓面均價(jià)為7051元/平方米，同比下降21%。
與一線(xiàn)城市相比，二線(xiàn)城市則呈現量升價(jià)穩態(tài)勢。機構數據顯示，300個(gè)城市中，二線(xiàn)城市土地成交土地面積和土地出讓金分別同比增加31%和33%，但土地成交價(jià)則同比持平。
三四線(xiàn)城市則量?jì)r(jià)齊漲。機構監測的三四線(xiàn)城市共成交土地7397宗，成交面積達到30248萬(wàn)平方米，同比增加25%；而土地出讓金則達到7538億元，同比大增43%；而土地成交樓面均價(jià)為1458元/平方米，同比上漲10%。
此前，住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌曾用“舞龍”來(lái)形容樓市輪動(dòng)效應下的住房和土地市場(chǎng)。他表示，龍頭的一線(xiàn)城市整體還處在市場(chǎng)低迷期，但龍尾末端的三四線(xiàn)城市，則還處在尚未開(kāi)始下行的高峰狀態(tài)。
一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)在上半年的進(jìn)一步分化，也引起了部分擔憂(yōu)。詹毅凡表示，近兩年三四線(xiàn)城市因棚改貨幣化安置的政策利好，去掉了大量的庫存，實(shí)際需求已經(jīng)嚴重透支。由于三四線(xiàn)城市的經(jīng)濟基礎相對薄弱，對樓市提供的支撐力度有限，盲目地在這些城市拿地可能導致庫存的增加，這些城市或將再次面臨去庫存的壓力。
實(shí)際上，市場(chǎng)對三四線(xiàn)拿地的態(tài)度也在變得審慎。7月4日，有媒體報道稱(chēng)，碧桂園叫停在三四五線(xiàn)城市全覆蓋戰略。盡管碧桂園方面澄清此為謠言，也有碧桂園高層回應媒體稱(chēng)叫停的是“表面看起來(lái)銷(xiāo)售額很大、實(shí)際權益很小的項目”。但分析人士向21世紀經(jīng)濟報道指出，“這個(gè)動(dòng)作或對其他房企的心態(tài)產(chǎn)生微妙的影響。”
值得注意，另一個(gè)能從側面反映市場(chǎng)熱度的關(guān)鍵數據，是在出讓面積與出讓金持續高位的同時(shí)，中國指數研究院與易居研究院監測的300個(gè)和40個(gè)城市，地價(jià)分別下調了1%和13.2%。
這其中有三線(xiàn)城市土地大規模交易拉動(dòng)均價(jià)下滑的因素，但一些數據也顯示，土地市場(chǎng)正在趨于理性。中指院的數據顯示，一線(xiàn)、二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市的土地溢價(jià)率分別為11%、17%，和27%，比去年分別下滑了10個(gè)百分點(diǎn)，15個(gè)百分點(diǎn)和23個(gè)百分點(diǎn)。
而易居研究院的數據顯示，受其監測的40個(gè)城市中，總體地價(jià)房?jì)r(jià)比已連續下行3個(gè)季度，市場(chǎng)正在回歸理性。
供應結構多元化
全國政協(xié)經(jīng)濟委員會(huì )副主任委員楊偉民6月在陸家嘴論壇公開(kāi)表示，行政性措施已經(jīng)不能根治當前的房地產(chǎn)亂象。也讓接下來(lái)如何推動(dòng)系統性的住房制度改革，成為關(guān)注焦點(diǎn)。
其中，完善土地供應制度成為焦點(diǎn)。2018年上半年已發(fā)布的政策來(lái)看，一些地方提高了住宅用地供應比例，另一方面，如何加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，也是政策關(guān)注的重點(diǎn)。
3月，國務(wù)院印發(fā)《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》，提出對于人均城鎮建設用地水平較低、規劃建設用地規模確有不足的省份，可以使用跨省域調劑節余指標少量增加規劃建設用地規模，并在新一輪土地利用總體規劃編制時(shí)予以調整。
5月，住建部在《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》中指出，熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設用地的比例建議按不低于25%安排。3-5年內，熱點(diǎn)城市租賃住房、共有產(chǎn)權住房用地占新增住房用地供應50%以上。
實(shí)際上，從2017年起，各地優(yōu)化供應結構的文件就屢有出臺。杭州在1月提出，從2018年起到2021年底，市區將按每年出讓住宅用地面積不少于5%的比例提供用地，專(zhuān)門(mén)建設人才專(zhuān)項租賃住房。深圳在6月提出，要著(zhù)力構建長(cháng)周期住房供應體系，明確商品房、人才住房和安居型商品房、租賃住房比例分別為40%、40%、20%。
這其中，最受關(guān)注的是北京從2017年開(kāi)始大力推出的共有產(chǎn)權住房。
中原地產(chǎn)研究中心的統計數據顯示，2017年北京成交71宗住宅用地，這些土地累計成交規劃建筑面積約969萬(wàn)平方米，其中合計共有產(chǎn)權面積達到了300萬(wàn)平方米。而這些土地正在轉化成為住房供應，據統計，北京上半年成交新房1.06萬(wàn)套，其中共有產(chǎn)權房2013套，占比超過(guò)20%。
這一模式正在被其他地方所推廣。6月27日，廣東省住房和城鄉建設廳印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展共有產(chǎn)權住房政策探索試點(diǎn)的通知》，提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點(diǎn)共有產(chǎn)權住房政策，試點(diǎn)時(shí)限為1年。
對此，廣州市社科院研究員談錦釗表示，這有利于廣東省多元住房體系的建立，而共有產(chǎn)權房的推出，也有利于滿(mǎn)足這些城市當地發(fā)達制造業(yè)，帶來(lái)的龐大的中低端住房需求。
有分析人士指出，前一階段的房地產(chǎn)調控，主要注重“控情緒”，而要推動(dòng)長(cháng)效機制的建立，更多城市開(kāi)始大范圍、深層次注重“調結構”成為必然。以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應體系建設，將在2018年下半年進(jìn)入加速階段。
