住建部：棚改不搞一刀切，因地制宜推進(jìn)貨幣化安置
發(fā)布時(shí)間：2018/7/13 14:58:25 瀏覽次數：11222 來(lái)源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
住建部7月12日召開(kāi)吹風(fēng)會(huì )，發(fā)布了今年上半年棚戶(hù)區改造進(jìn)程和下半年相關(guān)工作安排。據了解，今年1月至6月，全國棚戶(hù)區改造已開(kāi)工363萬(wàn)套，占今年目標任務(wù)的62.5%。下一步，住建部將在加大棚改配套基礎設施建設力度的同時(shí)，還將依法依規控制棚改成本，嚴禁違規支出。
住建部同時(shí)表示，商品住房庫存不足，房?jì)r(jià)上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時(shí)調整棚改安置政策。因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進(jìn)棚改貨幣化安置。進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。
棚戶(hù)區改造取得歷史性成就
據住建部介紹，我國棚戶(hù)區改造取得歷史性成就，棚改的持續推進(jìn)，對穩增長(cháng)、促改革、調結構、惠民生發(fā)揮了一舉多得的作用。
一是改善了棚戶(hù)區居民住房條件。2008—2017年，全國棚改累計開(kāi)工3896萬(wàn)套，幫助約1億人“出棚進(jìn)樓”。其中，2013—2017年，全國棚戶(hù)區改造累計開(kāi)工2645萬(wàn)套，6000多萬(wàn)居民“出棚進(jìn)樓”，共享改革發(fā)展成果，促進(jìn)了社會(huì )公平，維護了社會(huì )和諧穩定。
二是促進(jìn)了以人為核心的新型城鎮化。截至2017年底，全國累計開(kāi)工改造林區棚戶(hù)區166萬(wàn)套、墾區危房238萬(wàn)套、國有工礦棚戶(hù)區305萬(wàn)套，促進(jìn)了林區、墾區、國有工礦的可持續發(fā)展。
三是促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。房?jì)r(jià)上漲較快城市，通過(guò)新建棚改安置住房，增加了住房供應；房地產(chǎn)庫存多的城市，通過(guò)棚改貨幣化安置，促進(jìn)了房地產(chǎn)去庫存。
四是提升了城市功能和綜合承載能力。通過(guò)實(shí)施棚改，既改善了老城區人居環(huán)境，也引導部分人口向城市外圍轉移，促進(jìn)了新區發(fā)展。
五是帶動(dòng)了投資消費和經(jīng)濟增長(cháng)。棚改帶動(dòng)了有效投資和建材、裝修、家電等消費，促進(jìn)了上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對經(jīng)濟穩增長(cháng)發(fā)揮了積極作用。2013—2017年，全國棚改完成投資約6萬(wàn)億元。
因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置
住建部方面指出，各地對棚戶(hù)區范圍和標準的執行，總體上是好的，但也有一些地方存在部分問(wèn)題，比如部分地方將棚改范圍擴大到一般建制鎮、有的地方把房齡不長(cháng)、結構比較安全的居民樓納入棚改范圍。
對此，住建部方面提出，下一步，住建部將在加大棚改配套基礎設施建設力度的同時(shí)，依法依規控制棚改成本，嚴禁違規支出。具體來(lái)看：
一是，切實(shí)抓好棚改項目建設。各地應當及早開(kāi)工新建項目，加快建設續建項目，加大棚改配套基礎設施建設力度，努力做到配套基礎設施建設與棚改安置住房同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用，嚴格工程質(zhì)量監督管理，讓更多困難群眾早日“出棚進(jìn)樓”，住得放心、舒心。
二是，依法依規控制棚改成本。各地要樹(shù)立精打細算理念，嚴格依法依規辦事，嚴禁大手大腳花錢(qián)，嚴禁違規支出，確保按合同約定及時(shí)償還棚改貸款，努力實(shí)現市域范圍內棚改資金總體平衡。
三是，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標準。各地要堅持既盡力而為、又量力而行的原則，切實(shí)評估論證財政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標準和范圍，重點(diǎn)攻堅改造老城區內臟亂差的棚戶(hù)區和國有工礦、林區、墾區棚戶(hù)區。
四是，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時(shí)調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進(jìn)棚改貨幣化安置。
并不是要取消貨幣化安置
據住建部介紹，2015年以來(lái)，住房城鄉建設部會(huì )同有關(guān)部門(mén)單位，堅決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，指導各地因地制宜實(shí)施棚改貨幣化安置，商品住房庫存量大、消化周期長(cháng)的市、縣，要完善政策措施，引導棚改居民選擇貨幣化安置方式，既促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，也避免重復建設。
但是，自2016年以來(lái)，一些地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化、商品住房庫存已經(jīng)不多的情況下，沒(méi)有有針對性地及時(shí)調整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。為此，住房城鄉建設部通過(guò)召開(kāi)會(huì )議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力較大的市縣，及時(shí)調整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。
2017年8月，住房城鄉建設部會(huì )同發(fā)展改革委、財政部等六部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于申報2018年棚戶(hù)區改造計劃任務(wù)的通知》（建辦保函〔2017〕551號）明確，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式；11月，住房城鄉建設部會(huì )同開(kāi)發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強棚戶(hù)區改造項目和資金管理的通知》（建保〔2017〕226號）進(jìn)一步明確，對商品住房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開(kāi)工棚改項目，開(kāi)發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行棚改專(zhuān)項貸款不予支持。
實(shí)際上，按照《國有土地上房屋征收和補償條例》，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶(hù)區改造工作的意見(jiàn)》（國發(fā)〔2013〕25號）及住房城鄉建設部等五部委《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶(hù)區改造工作的指導意見(jiàn)》（建保〔2009〕295號）等文件強調，棚改實(shí)行實(shí)物安置與貨幣補償相結合，由棚戶(hù)區居民自愿選擇。而住建部此次提到的督促各地因地制宜搞貨幣化安置，實(shí)際上并不是要取消貨幣化安置，而是更加強調因地制宜。
專(zhuān)家稱(chēng)收緊是趨勢，不會(huì )一刀切
作為貨幣化安置的主要資金來(lái)源，國開(kāi)行在這一輪爭議中成為焦點(diǎn)。
相關(guān)數據顯示，截至2017年末國開(kāi)行累計發(fā)放棚戶(hù)區改造貸款3.4萬(wàn)億元，過(guò)去三年間，政府在棚改上的總投入量累計超過(guò)4萬(wàn)億元。
國海證券研究所固定收益分析師張亮分析，自2014年創(chuàng )設PSL后，國家開(kāi)發(fā)銀行受鼓勵大力提升棚改專(zhuān)項貸款，年新增棚改專(zhuān)項貸款占國開(kāi)行新增總貸款的比例快速走高。若三四線(xiàn)城市銷(xiāo)量下滑、房?jì)r(jià)不漲甚至下滑，政府通過(guò)拍賣(mài)拆遷土地來(lái)償還貸款的方式面臨挑戰，貨幣化安置的資金鏈在償還貸款這一環(huán)上可能面臨斷裂。
近三年來(lái)，國開(kāi)行年報中關(guān)于貨幣化安置的表述不斷調整，從2015年的“積極推進(jìn)”，到2016年的“有效銜接”，再到2017年“持續嚴控庫存不足地區的貨幣化安置比例”，長(cháng)期貨幣化安置的審批將越來(lái)越嚴格。央行7月2日公布的數據顯示，6月央行對國家開(kāi)發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農業(yè)發(fā)展銀行三家銀行凈增加PSL共605億元，這比5月的投放量少了近200億元。
對此，思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，棚改的收緊是未來(lái)的趨勢，但棚改不可能一刀切而是一個(gè)漸進(jìn)式的過(guò)程，特別是棚改貨幣化安置對三四線(xiàn)城市商品住房庫存起到了積極有效的作用。但隨著(zhù)一些區域庫存消化進(jìn)入尾聲，繼續采用大量的棚改資金進(jìn)入市場(chǎng)，就會(huì )催生整個(gè)市場(chǎng)的投資需求。“根據市場(chǎng)商品住房庫存量來(lái)看，棚改已經(jīng)進(jìn)入逐漸踩剎車(chē)的節點(diǎn)，此時(shí)政府采用漸進(jìn)式的方式，也是延續因城施策、因地調控的方針，這也是一項合理的調控政策。”
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，今年上半年棚改任務(wù)的完成情況還不錯，但反過(guò)來(lái)也說(shuō)明，棚改的急迫程度相對是降低的。未來(lái)棚改的基礎設施建設等力度依然會(huì )強化，但是棚改背后的金融財政工作預計會(huì )有收緊的導向。
國海證券研究所固定收益首席分析師靳毅在一份報告中提出，未來(lái)，長(cháng)期棚改專(zhuān)項債券將有效替代貨幣化安置的資金來(lái)源。相較于政策性銀行專(zhuān)項貸款，專(zhuān)項債券有利于限制地方政府債務(wù)水平，防控風(fēng)險。這對央行和地方政府都將更有益處。
