前7月全國近800宗地塊流拍 房企從“廣積糧”無(wú)奈變“不要糧”
發(fā)布時(shí)間：2018/8/3 9:17:22 瀏覽次數：11033 來(lái)源： 每日經(jīng)濟新聞 cjjt-fdc
今年以來(lái)，土地市場(chǎng)流拍不斷。
機構數據顯示，2018年7月份全國300城市土地市場(chǎng)供求兩端環(huán)比略降，住宅用地成交均價(jià)下降幅度接近兩成，溢價(jià)率較去年同期下降22個(gè)百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)統計數據顯示，今年1-7月，一線(xiàn)城市土地流標13宗；二線(xiàn)城市合計流標經(jīng)營(yíng)性土地154宗；三四線(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)性土地合計流標達到了629宗。
今年以來(lái)，調控嚴厲的一線(xiàn)城市流拍地塊有13宗，就連此前房企必爭之地的上海，也首次出現了市中心宅地流拍的情況。在熱點(diǎn)二線(xiàn)城市蘇州，更是出現多塊優(yōu)質(zhì)宅地流拍現象。
僅半年多時(shí)間，全國流拍地塊就近800宗！是各地的密集調控政策所致？還是房企資金受困？抑或是房企在高周轉過(guò)程中遇到了問(wèn)題？
融資難+限價(jià)嚴 房企無(wú)奈“減糧”
在新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，地方政府太“貪心”是土地市場(chǎng)流拍增多的最根本原因。市場(chǎng)正在改變，但政府依舊老模式賣(mài)地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣(mài)底價(jià)。
安居客首席分析師張波表示，過(guò)去半年，開(kāi)發(fā)商大部分融資難是個(gè)不爭的事實(shí)，即使是經(jīng)歷央行幾次降準，依然無(wú)法有效緩解房企對資金的饑渴，資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會(huì )再“頭腦發(fā)熱”。
今年以來(lái)，在融資監管更加嚴格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊，銀行貸款仍是房企融資的主要途徑。與此同時(shí)，公司債大幅萎縮，信托規模增速下滑，中票保持穩定增長(cháng)，海外融資規模大漲后續難度加大。大型國有房企融資優(yōu)勢較大，而中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2-3個(gè)百分點(diǎn)。
資金之外，張波認為，“面粉或無(wú)法支撐未來(lái)面包價(jià)格”，部分城市的地塊掛牌價(jià)格相比周邊房?jì)r(jià)偏高，房企拿地后風(fēng)險增加也是影響房企拿地的重要因素。
第三方面，則是樓市的變化，這也導致房企更為“謹慎”。
“限價(jià)因素導致房企對于未來(lái)房產(chǎn)上市交易價(jià)格持有更為保守的預期；樓市調控不斷從嚴更是讓房企對于未來(lái)樓市走勢顯得不樂(lè )觀(guān)。”張波認為。
歐陽(yáng)捷對此表示認同，原先房企可以通過(guò)各種融資渠道拿地，如今房企拿地的資金基本都是自有資金，從今年上半年房企到位資金來(lái)看，按揭貸款和國內貸款增速都已經(jīng)掉入“零增長(cháng)”的負值區間。也正是在此背景下，房企拿地越發(fā)謹慎。
在歐陽(yáng)捷看來(lái)，其實(shí)流拍恰是市場(chǎng)化的邏輯對非市場(chǎng)化土地制度的回應，如果企業(yè)被迫高價(jià)拿地、低價(jià)賣(mài)房，那才是最不堪的。
因為銷(xiāo)售回款作為項目預收賬款被納入監管資金，只能按進(jìn)度提取，賬上不能動(dòng)用的錢(qián)越來(lái)越多，越大的房企賬上越有錢(qián)、也許現金越短缺。
“因而當流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢(qián)自然就會(huì )省著(zhù)點(diǎn)花了，火爆的土拍溢價(jià)率也就下來(lái)了。”
這也意味著(zhù)，市場(chǎng)上的流拍和低溢價(jià)，不代表著(zhù)房企在勒緊褲帶過(guò)冬，也不代表市場(chǎng)撿漏機會(huì )增多，而是房企對于后市不斷提升謹慎度。
張波表示，品牌房企在不斷追求市場(chǎng)規模的同時(shí)，增強了對未來(lái)風(fēng)險的認識。換言之，并非房企不拿地，而是在拿地的選擇上更為保守。
房企調整拿地策略 算盤(pán)打得更精了
銀行收緊房企融資，多項新規圍困，加上發(fā)債遇冷，房企想要拿地，該怎么辦？
同策咨詢(xún)研究總監張宏偉表示，房企在拿地策略上會(huì )變化，肯定會(huì )拿沒(méi)有瑕疵的地，不拿貴的地，從策略上講不會(huì )拿高溢價(jià)地。具體情況來(lái)看，資金鏈緊張的企業(yè)不想拿高價(jià)地，因為賬算不過(guò)來(lái)。在限價(jià)政策下，2萬(wàn)元/平方米的地價(jià)，政府限價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，拿了就是虧。因而如果限價(jià)政策沒(méi)有松動(dòng)，資金就會(huì )沉淀下來(lái)，兩者權衡之下，房企只能放棄拿地。
與此同時(shí)，房企會(huì )更少拿自持、商辦配建比例高的地。這對資金要求很高，以前成本投入還能轉換到銷(xiāo)售溢價(jià)上，但在限價(jià)背景下，開(kāi)發(fā)商只能忍痛割?lèi)?ài)。
但謹慎不代表固步自封。對于房企尤其是中小房企而言，在此背景下該如何拿地？
歐陽(yáng)捷表示，聰明的房企已經(jīng)不再盲目，有限的資金更偏向于客戶(hù)資源集中的市場(chǎng)，比如說(shuō)聚焦大城市相對成熟的區域和中小城市的核心區域，聚焦穩定的改善性需求，以及相鄰產(chǎn)業(yè)園區的自住需求。
他認為，土地總是要拿的，要么去找一些房?jì)r(jià)地價(jià)差比較大的地塊。如果有限價(jià)頂住、地價(jià)太高，沒(méi)有利潤空間，就暫時(shí)緩緩，等著(zhù)地方政府期望值降低。
旭輝方面就表示，現在公司拿地遵循三個(gè)投資“漏斗”：戰略漏斗、市場(chǎng)漏斗、財務(wù)漏斗。
戰略漏斗，是先在戰略上決定會(huì )進(jìn)哪些城市，衡量指標主要有經(jīng)濟參數、人口導入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一些經(jīng)濟指標好的三四線(xiàn)城市以及百強縣級市也可以重點(diǎn)關(guān)注。
財務(wù)漏斗，則是看土地是否劃算。這需要一系列成本測算，算出土地大概的貨值，預判在現在的市場(chǎng)價(jià)格之下能否有合理的利潤率。
市場(chǎng)漏斗，就是預估未來(lái)市場(chǎng)走勢。可能一個(gè)城市庫存已經(jīng)達到36個(gè)月，即便土地市場(chǎng)很劃算，有利可圖，但庫存周期過(guò)長(cháng)，開(kāi)盤(pán)后的競爭也會(huì )很激烈，所以慎進(jìn)。
“每拿一塊地，前期要看100塊地。”旭輝公關(guān)負責人吳懿表示，拿地窗口期很重要，比如20家房企去拍同一塊地，就不是好的窗口期。而當市場(chǎng)變冷，土地出現流拍的城市，可能就會(huì )出現拿地窗口期。
“上市公司有保證凈利潤率的要求，如果達不到內部測算要求，寧愿流拍也不會(huì )拿。畢竟企業(yè)追求的是永續經(jīng)營(yíng)，而不是短期內的快速擴張，進(jìn)而出現隱患。”吳懿認為。
