封堵流動(dòng)性 多城房?jì)r(jià)將進(jìn)入下跌通道
發(fā)布時(shí)間：2018/8/10 18:25:30 瀏覽次數：32610 來(lái)源： 21世紀經(jīng)濟報道 cjjt-fdc
收緊樓市流動(dòng)性
2018年以來(lái)，中央和地方相繼出臺多項政策，堅決抑制投機炒房。多輪調控之下，房?jì)r(jià)虛高的廈門(mén)、北京、上海等地樓市已初現成果，尤其是二手房市場(chǎng)，出現了實(shí)質(zhì)性下跌。8月8日，成都、杭州相繼跟進(jìn)發(fā)布樓市新規，重點(diǎn)打擊投機炒房行為，整頓房地產(chǎn)違法亂象。業(yè)內預測，市場(chǎng)交易流動(dòng)性在高壓政策下持續收緊，房?jì)r(jià)上漲預期顯著(zhù)減弱。與此同時(shí)，房企在三四線(xiàn)城市的拿地熱情正在降低，而產(chǎn)業(yè)結構單一以及人口持續流出，將成為三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險因素。另外，受政策影響，房地產(chǎn)融資環(huán)境趨嚴。目前，各大型房企開(kāi)始拓展多元化融資渠道，其中ABS融資成為重要渠道之一。（包芳鳴）
導讀
業(yè)內人士指出，樓市預期在改變，多城房?jì)r(jià)將進(jìn)入下跌通道。從政府的視角而言，不希望房?jì)r(jià)上漲，但也不能暴跌。隨著(zhù)房?jì)r(jià)泡沫的擠出，政策希望資金流向實(shí)體經(jīng)濟，振興產(chǎn)業(yè)，從而對現有的房?jì)r(jià)體系形成支撐。
“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”，7月31日，中央政治局表態(tài)樓市調控，本次表述與2017年3月政府工作報告中提出的“遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”相比少了"過(guò)快"二字，多了“堅決”二字。如此細微的表述差別，成為樓市新一輪調控的分水嶺。
8月7日，住建部召開(kāi)房地產(chǎn)座談會(huì )，落實(shí)中央精神，強調房?jì)r(jià)調控不力的城市將被問(wèn)責。
從地方、城市層面來(lái)看，7月31日，深圳發(fā)布一線(xiàn)樓市最嚴新政，打響第一槍。8月8日，成都、杭州相繼跟進(jìn)發(fā)布樓市新規，重點(diǎn)打擊投機炒房行為，整頓房地產(chǎn)違法亂象。
多輪調控之下，房?jì)r(jià)虛高的廈門(mén)、北京、上海等地樓市已現低迷，尤其是二手房市場(chǎng)，出現了實(shí)質(zhì)性下跌。
業(yè)內人士指出，樓市預期在改變，多城房?jì)r(jià)將進(jìn)入下跌通道。從政府的視角而言，不希望房?jì)r(jià)上漲，但也不能暴跌。隨著(zhù)房?jì)r(jià)泡沫的擠出，政策希望資金流向實(shí)體經(jīng)濟，振興產(chǎn)業(yè)，從而對現有的房?jì)r(jià)體系形成支撐。
全面封堵樓市投機
2018年以來(lái)，我國貨幣政策一直處于微調狀態(tài)，年初以來(lái)的三次定向降準，結合MLF實(shí)現流動(dòng)性投放，貨幣寬松預期增強。
為防止央行最新釋放的5000億流動(dòng)性資金流入樓市，以及防范房地產(chǎn)泡沫擴大的風(fēng)險，中央提出堅決遏制房?jì)r(jià)上漲。
此前，房地產(chǎn)多輪調控出現邊際遞減效應。國家統計局數據顯示，截至2018年6月底，70城新建商品住宅價(jià)格指數已經(jīng)連續37個(gè)月環(huán)比均上漲，一線(xiàn)城市由于限價(jià)政策執行力度較嚴，房?jì)r(jià)漲幅相對較小，最高環(huán)比漲幅0.63%。
受2018年以來(lái)人才搶奪戰的影響，多個(gè)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲的勢頭凸顯。據克而瑞統計，二線(xiàn)城市近5個(gè)月環(huán)比漲幅持續上揚，2018年6月環(huán)比漲幅高達1.4%。
保利地產(chǎn)研究院認為，中央表態(tài)反映出政府對房?jì)r(jià)調控態(tài)度堅決，堅決不允許資金放水進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)可以疏通貨幣流動(dòng)性至實(shí)體經(jīng)濟，修復信用環(huán)境，對沖經(jīng)濟下行風(fēng)險。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，中央表態(tài)后，樓市調控進(jìn)入深水區，地方政策將不斷加碼趨嚴。
7月31日，面對不斷升溫的樓市，深圳宣布暫停企業(yè)購房，新購商務(wù)公寓5年限售，新購住宅3年限售，離婚再購房人群限貸等新政，狙擊投機投資，封堵樓市流動(dòng)性。
多位業(yè)內人士預計，這種狙擊投機投資的行動(dòng)，將會(huì )繼續向各個(gè)城市蔓延，不僅針對個(gè)人買(mǎi)房調控，多個(gè)城市也出臺約束企業(yè)購房的政策，全面封堵投資炒房的可能性。
暫停企事業(yè)單位買(mǎi)住房有可能繼續向多個(gè)城市蔓延，對于供需結構緊張的城市來(lái)說(shuō)，有助于緩解這一壓力。已經(jīng)在深圳、上海、杭州、長(cháng)沙、西安實(shí)施的限制企業(yè)購房措施，將大概率復制到更多城市。
除此之外，住建部也在30城市展開(kāi)巡查，各種隨機檢查成為7月樓市調控的最主要特點(diǎn)。
8月8日，杭州八部門(mén)聯(lián)合整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)打擊投機炒房、虛假信息發(fā)布及房企和中介的違法違規行為；同日，成都市11部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治行動(dòng)。
張大偉預計，下半年樓市調控力度將全面超過(guò)上半年。預計樓市升級的調控政策內容將不斷出現，而從住建部等多部門(mén)開(kāi)始的政策監管將是下半年市場(chǎng)的主要特征，市場(chǎng)平穩將在政策推動(dòng)下逐漸出現。
房?jì)r(jià)調整進(jìn)行時(shí)
調控一輪輪襲來(lái)之際，作為過(guò)去兩三年樓市上漲排頭兵的廈門(mén)，近期因房?jì)r(jià)、地價(jià)下跌引發(fā)關(guān)注。
據中原地產(chǎn)數據，廈門(mén)新建住宅價(jià)格依然處于歷史最高位，同比2015年上漲了52.9%，但二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高點(diǎn)環(huán)比下調了14%；地價(jià)的溢價(jià)率也非常明顯出現了下調。
另一個(gè)風(fēng)向標北京，由于新房供應偏低，成交集中在二手房市場(chǎng)。克而瑞數據顯示，上半年二手房成交占比均占5/6，6月份二手房成交量雖然略有下降，但仍居于高位。就價(jià)格來(lái)看，上半年二手房?jì)r(jià)格趨于穩定，但6月份在限價(jià)房的沖擊下，二手房?jì)r(jià)格小幅下滑。
易居研究院報告顯示，上半年環(huán)京區域和環(huán)深區域房?jì)r(jià)相對來(lái)說(shuō)有下跌，這和此類(lèi)城市政策相對嚴厲等因素有關(guān)，利好房?jì)r(jià)泡沫的減少。
不過(guò)，張大偉認為這些只是個(gè)案，目前全國房?jì)r(jià)下調的城市仍很少，只有部分區域。他認為，這些城市之前房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快、過(guò)高，超過(guò)了市場(chǎng)的需求。
易居研究院《80城房?jì)r(jià)收入比偏離度研究》中，有54個(gè)城市偏離度為正。易居研究院副院長(cháng)楊旭紅稱(chēng)，54城房?jì)r(jià)存在大小不一的泡沫。
另一方面，調控嚴格，信貸政策收緊，商品房的限價(jià)和提供限價(jià)的政策性住房，使得市場(chǎng)對住房的定價(jià)和預期出現變化。
中銀國際研報顯示，市場(chǎng)交易流動(dòng)性在高壓政策下持續收緊，房?jì)r(jià)上漲預期顯著(zhù)減弱。
易居研究院總監嚴躍進(jìn)稱(chēng)，調控下房?jì)r(jià)確實(shí)跌了一點(diǎn)，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨壓力。比如很多實(shí)業(yè)企業(yè)本把資金投入到樓市，如果樓市下跌，會(huì )牽連到此類(lèi)實(shí)體產(chǎn)業(yè)。
從根本上來(lái)說(shuō)，若實(shí)體產(chǎn)業(yè)表現不好，短期和中長(cháng)期都會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響。短期內，樓市流動(dòng)性被封堵，很多城市尤其是東南沿海一些和貿易有關(guān)的產(chǎn)業(yè)為主的城市，對樓市的支持力度會(huì )減少。而從中長(cháng)期看，實(shí)體經(jīng)濟不好，收入下降，居民住房消費也會(huì )不振。
嚴躍進(jìn)認為，未來(lái)房?jì)r(jià)將進(jìn)入盤(pán)整期。向下的作用力在于政策強抑房?jì)r(jià)不漲，住建部等部門(mén)的房地產(chǎn)督查，而向上的作用力在于高端樓盤(pán)預售證發(fā)放節奏是在加快的，這些都會(huì )對房?jì)r(jià)形成阻礙或拉動(dòng)作用。
