土拍“寒潮”來(lái)襲 前7月近800宗地塊流拍
發(fā)布時(shí)間：2018/8/13 9:56:00 瀏覽次數：11584 來(lái)源： 中國經(jīng)營(yíng)報 cjjt-fdc
“流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢(qián)自然就會(huì )省著(zhù)點(diǎn)花，火爆的土拍溢價(jià)率也就下來(lái)了。”近日，在談及“土地市場(chǎng)降溫”話(huà)題時(shí)，新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷表示。
7月以來(lái)，與長(cháng)三角持續高溫天形成鮮明對比的，是土地市場(chǎng)寒意陣陣，全面降溫。據上海土地交易市場(chǎng)官網(wǎng)信息，原定于今年8月22日出讓的楊浦內環(huán)內純宅地，至今無(wú)競買(mǎi)申請人，且競買(mǎi)申請日期已經(jīng)結束。而在相隔不遠的蘇杭兩城，土拍市場(chǎng)也遇到一股“寒潮”：蘇州為期兩天的土拍中，10宗住宅類(lèi)地塊成交7宗流拍3宗；杭州7月份的6場(chǎng)土拍中，在郊區地價(jià)下跌，核心區失守之后，近期還出現了首次底價(jià)成交。
中原地產(chǎn)統計數據顯示，今年1-7月，一線(xiàn)城市土地流標13宗；二線(xiàn)城市合計流標經(jīng)營(yíng)性土地154宗；三四線(xiàn)城市經(jīng)營(yíng)性土地合計流標達到了629宗。從昔日的地王頻現，到如今的多地塊流拍，熱點(diǎn)城市宅地是否正從“香餑餑”變成“燙手山芋”，其原因又為何？
土拍“寒流”席卷長(cháng)三角
根據易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年7月40城土地市場(chǎng)報告》：7月份受監測的40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比下跌，土地出讓均價(jià)連續4個(gè)月同比下跌。今年以來(lái)，土地成交溢價(jià)率保持低位，多項指標增幅有所收窄。
而具體到上海市場(chǎng)，7月拍賣(mài)的5宗住宅地塊、2宗租賃住房地塊均以底價(jià)成交，5宗地塊被叫停出讓?zhuān)渲邪ㄎ挥跅钇謪^內環(huán)以?xún)鹊募冋亍?/span>
“嚴苛的出讓條件讓開(kāi)發(fā)企業(yè)‘望而卻步’。”市場(chǎng)觀(guān)察人士分析稱(chēng)。根據出讓文件，競得方須配建建筑面積的5%作為保障房并無(wú)償移交給楊浦區；按受讓年限自持不低于建筑面積的15%作為租賃住房；無(wú)償代建規劃打虎山路、文體中心、為老服務(wù)中心、養老院、公共綠地等公共服務(wù)設施。此外，還須按出讓年限整體持有盈利性教育、社會(huì )福利等基礎設施和社會(huì )教育事業(yè)項目用地。
除此之外，出讓文件對戶(hù)型進(jìn)行了嚴格限制：中小套型比例不低于80%，項目住宅套數下限為800套。這意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商將很難通過(guò)別墅、大平層與小戶(hù)型的高低搭配來(lái)平衡較高的樓面價(jià)。
同時(shí)記者注意到，近日，青浦區徐涇北大型社區經(jīng)十路西側27-04地塊出讓?zhuān)罱K招商蛇口以底價(jià)獲得，樓板價(jià)33160元/平方米。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，盡管大虹橋純宅地屬于比較優(yōu)質(zhì)地塊，但由于上海土地拍賣(mài)市場(chǎng)監管?chē)栏瘢由蠘鞘谐山徊粫常瑢Ψ科筚Y金回籠帶來(lái)壓力，所以這幅地塊只有1家房企投標，底價(jià)獲得也不足為奇。
招商蛇口上海公司相關(guān)負責人表示：“面對目前市場(chǎng)上較多的低溢價(jià)成交和流拍現象，招商蛇口上海公司也已作好充分準備，首先針對銷(xiāo)售型與持有型物業(yè)做戰略配置上的調整，其次是形成多業(yè)態(tài)多元化多產(chǎn)業(yè)的‘三多’發(fā)展態(tài)勢，積極涉足商業(yè)、寫(xiě)字樓、長(cháng)租公寓、養老養生、教育、醫療等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，拓展全新的業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)。”
記者采訪(fǎng)中了解到，土地市場(chǎng)寒潮正席卷長(cháng)三角，近日，蘇杭等地均出現了地塊流拍現象。其中，蘇州日前連續兩天土拍中，10宗住宅類(lèi)地塊成交7宗3宗流拍，溢價(jià)率最高的是甪直地塊為18%，3宗底價(jià)成交，3宗溢價(jià)率在5%以下。此次土拍遇冷與2015年以及2016年蘇州“地王”頻出的現象形成鮮明對比。
據了解，此次流拍的蘇地2018-WG-10號地塊位于相城區元和街道文靈路東、安元路北，此前曾是各路房企必爭的熱門(mén)區域，周?chē)延刑旆俊⒅屑Z、九龍倉、葛洲壩等多家房企入駐。地塊對面便是該區域內誕生的上海建工“地王”。
早在2016年5月，經(jīng)過(guò)近百輪競價(jià)，上海建工房產(chǎn)有限公司以約55.21億元總價(jià)競得2016-WG-26號地塊，樓面價(jià)19046元/平方米，溢價(jià)率116%，刷新區域地王紀錄。目前該地塊仍處于施工階段，未有入市動(dòng)作，針對地塊建設進(jìn)度以及入市計劃，記者聯(lián)系開(kāi)發(fā)企業(yè)上海建工房產(chǎn)有限公司方面，截至發(fā)稿未獲回應。
另?yè)浾卟煌耆y計，7月杭州市區共30余宗地塊進(jìn)行出讓?zhuān)^大部分的地塊的成交樓面價(jià)都有不同程度的下跌，且無(wú)任何地塊達到地價(jià)封頂標準。而在8月6日的土拍中，蕭政儲出（2018）25號地塊還未開(kāi)始出讓?zhuān)憬K止交易。官方的公告顯示，因此地塊涉及區域規劃需作評估，經(jīng)研究決定，終止地塊國有建設用地使用權掛牌出讓活動(dòng)。
“一方面季度末流拍地塊增多主要與地塊供應節奏有關(guān)，另一方面也說(shuō)明二季度開(kāi)始房企拿地態(tài)度轉變顯著(zhù)。”克而瑞研究中心分析師吳嘉茗指出。
流拍成地市轉冷“風(fēng)向標”？
克而瑞統計數據顯示，就年內流拍情況來(lái)看，6月份掛牌的地塊中有114幅流拍，流拍數量達到上半年最高峰，此外3月份掛牌的地塊也有84幅流拍，整體來(lái)看每個(gè)季度末地塊流拍數量更多，二季度各月掛牌地塊的流拍數量逐步上升，在6月份創(chuàng )下新高。
“企業(yè)對樓市短期內放開(kāi)限價(jià)不抱希望，因此在拿地上的想象空間不大，土拍中表現得相對理性。”一位中型房企的營(yíng)銷(xiāo)負責人對記者表示，2016年和2017年拍下的部分地王項目還未入市，它們的煎熬同行都看在眼中，保本已成各家開(kāi)發(fā)商爭取的平衡線(xiàn)。
近日，招商蛇口上海公司相關(guān)負責人對記者表示：“針對目前錯綜復雜的市場(chǎng)局面，對于房企在土地判斷及選擇能力上提出了更高的要求，招商蛇口一方面戰略深耕已進(jìn)入城市，另一方面積極開(kāi)拓環(huán)上海都市圈市場(chǎng)，形成以上海為核心的‘1+N’的土地儲備策略。”
“不少大公司的選擇是趨同的，上海土地少，就在上海周邊拿，不是環(huán)城市群的，還真不太敢拿。”一位接近房企負責土地拓展人士的行業(yè)觀(guān)察者對記者表示，隨著(zhù)融資環(huán)境持續收緊，企業(yè)資金盤(pán)面緊張，企業(yè)的重心都在項目銷(xiāo)售去化上，希望加快資金回籠以補充現金流。
多位受訪(fǎng)人士對記者表示，房企拿地不再以超預期拿地，而是根據目前的價(jià)格倒退，看看能不能算得過(guò)賬來(lái)。“面粉貴過(guò)面包”，或加上一定的溢價(jià)拿地，已經(jīng)不再成為目前房企的主流心態(tài)。
而在近日的流拍土地中，按土地屬性來(lái)看，純宅地的流拍量最大。吳嘉茗表示，主要由于純住宅地塊一般分為兩種類(lèi)型：一類(lèi)地塊的地理條件相對優(yōu)越但土拍要求嚴苛，另一類(lèi)純宅地往往位于城市遠郊區域，未來(lái)市場(chǎng)前景難測，導致住宅地塊的流拍量高于其他類(lèi)型。
那么，滬蘇杭等重點(diǎn)城市的多幅地塊流拍，是否正成為地市轉冷的“風(fēng)向標”？“市場(chǎng)環(huán)境已變。”同策研究院首席分析師張宏偉對記者分析稱(chēng)，當前企業(yè)盡量選擇拿無(wú)“瑕疵”地塊，或者暫時(shí)不在公開(kāi)市場(chǎng)拿地以規避風(fēng)險。
在吳嘉茗看來(lái)，市場(chǎng)整體升溫的情況下，出現了大量核心城市、核心地段土地流拍的情況。這或許可以看做土地市場(chǎng)開(kāi)始“冷卻”的信號：跟市場(chǎng)熱度輪動(dòng)相同，北京、上海、杭州、蘇州等作為市場(chǎng)先“熱起來(lái)”的一批城市，也是全國市場(chǎng)的風(fēng)向標，土地市場(chǎng)的“冷卻”也將從這些地方開(kāi)始。
不過(guò)，歐陽(yáng)捷認為，流拍土地增多并非是樓市下行的信號，也非房企資金短缺，恰恰相反，這是土地市場(chǎng)理性的信號。通過(guò)市場(chǎng)緊縮、洗牌，清洗掉一批體質(zhì)羸弱的中小房企，反而為強壯的大房企騰挪出更大的發(fā)展空間。
