重點(diǎn)城市7月租金整體漲幅超20%
發(fā)布時(shí)間：2018/8/22 15:50:07 瀏覽次數：11673 來(lái)源： 21世紀經(jīng)濟報道 cjjt-fdc
導讀
對于租賃剛需的應屆畢業(yè)大學(xué)生而言，上漲過(guò)快的房租價(jià)格或造成一座城市的人才“擠出效應”，這是值得房租漲幅過(guò)快城市警惕的。
當前，隨著(zhù)樓市進(jìn)入全面嚴控時(shí)期，新房與二手房市場(chǎng)逐漸回歸理性，但同時(shí)監管相對薄弱的租賃市場(chǎng)卻出現“波瀾”。
21世紀經(jīng)濟研究院注意到，近期部分重點(diǎn)城市房租出現了較快上漲，尤其以北京房租的快速上漲成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。據中國房?jì)r(jià)行情網(wǎng)數據顯示，北京7月房租較2017年同期漲幅達到20.3%。
而在本輪住房市場(chǎng)租金上漲過(guò)程中，全國情況究竟如何？21世紀經(jīng)濟研究院選取國內11座重點(diǎn)城市（主要包括省會(huì )城市、直轄市和計劃單列市），分別從“重點(diǎn)城市的房?jì)r(jià)指數”、“應屆畢業(yè)生平均薪資指數”與“重點(diǎn)城市人均GDP”等不同維度進(jìn)行分析探究。
分析結果認為，當前熱點(diǎn)城市房租上漲與受房?jì)r(jià)上漲刺激，新增市場(chǎng)供給尚未形成有效需求，以及畢業(yè)季到來(lái)短期內拉高的租賃需求等重要因素有關(guān)。
同時(shí)從研究結果來(lái)看，推動(dòng)國內重點(diǎn)城市房租上漲的因素大多是暫時(shí)性，具有不可持續的特點(diǎn)。未來(lái)，隨著(zhù)新增供應市場(chǎng)的增加，部分城市租金上漲的局面有望得到緩解。
畢業(yè)季短期釋放租賃需求
來(lái)自中國房?jì)r(jià)行情網(wǎng)的數據顯示，7月房租漲幅最高的城市并不是北京與上海，而是成都市。
在該統計時(shí)間段，成都的房租同比漲幅高達31%，成為11城的漲幅之首，而廣州和深圳次之，分別為30.7%和30.5%，而北京21.89%的漲幅僅列第6位。相對漲幅較低的為廈門(mén)，幅度為10%。
平均而言，上述11城市的房租平均漲幅達到了22.12%，21世紀經(jīng)濟研究院分析師認為，這表明當前社會(huì )廣泛關(guān)注的房租上漲問(wèn)題在各大城市中皆有較為明顯的體現。
需要注意的是，在選取的11個(gè)重點(diǎn)城市樣本中，近期房租漲幅同樣高達30.5%的深圳，其同期新房均價(jià)卻出現了一定程度的回落。
21世紀經(jīng)濟研究院分析師認為，深圳相較于成都和廣州而言，房?jì)r(jià)相對較高，目前正處于高位盤(pán)整階段。與深圳相對較高的房?jì)r(jià)水平相比，深圳的租金回報率卻并不高，這是當前階段，深圳雖在房?jì)r(jià)下行的同時(shí)，租金仍快速上漲的重要原因。
據Wind云房數據庫統計顯示，目前深圳的租金回報率僅為1.51%，遠低于部分二線(xiàn)和三線(xiàn)城市已經(jīng)達到的3%-4%的水平。
房租除了受房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)外，21世紀經(jīng)濟研究院分析師認為，本輪房?jì)r(jià)上漲亦伴隨著(zhù)“季節特殊性”。
這是因為，每年秋季是應屆畢業(yè)大學(xué)生離開(kāi)校門(mén)求職季，這也造成租賃市場(chǎng)暫時(shí)性地出現供求大幅提升的情況。同時(shí)伴隨著(zhù)應屆大學(xué)畢業(yè)生薪資的上漲，房租也會(huì )相應的“水漲船高”。
哪些重點(diǎn)城市的應屆畢業(yè)生薪資水平最高，間接推動(dòng)房租跟著(zhù)漲價(jià)呢？21世紀經(jīng)濟研究院分析師以校園招聘平臺“梧桐雨”發(fā)布的《2018年全國應屆畢業(yè)生薪資報告》為標準，進(jìn)行了分析。
在納入統計的11座城市中，北京以7114元的應屆畢業(yè)生平均薪資在所有重點(diǎn)城市中排在第一位。即使從全國范圍看，北京這一應屆大學(xué)生的薪資標準也是最高的。
緊隨其后的是，上海應屆生薪資平均為6662元，深圳為6231元。21世紀經(jīng)濟研究院分析師注意到，北京、上海與深圳的應屆大學(xué)生平均薪資較高，與其城市綜合發(fā)展實(shí)力緊密相關(guān)，如上述三地的人均GDP數據也是處于整體“領(lǐng)跑”的階段。
統計數據還進(jìn)一步顯示，深圳的人均GDP為18.7萬(wàn)元/人，北京與上海分別為12.9萬(wàn)元/人與12.5萬(wàn)元/人。
其中值得關(guān)注的是，在納入統計的11個(gè)重點(diǎn)城市中，重慶與成都的人均GDP分別為6.4萬(wàn)元/人和8.7萬(wàn)元/人，與其他9城的數據相差較大。但上述兩城的房租同比漲幅卻高達25.1%和30.7%；與此同時(shí)，兩城應屆大學(xué)生的平均薪水也并不高，分別為5070元和4958元。
21世紀經(jīng)濟研究院分析師認為，重慶與成都要警惕房租價(jià)格快速上漲給青年大學(xué)生增加的生活負擔，對于租賃剛需的應屆畢業(yè)大學(xué)生而言，上漲過(guò)快的房租價(jià)格也一定程度上會(huì )造成一座城市人才的“擠出效應”。
與此同時(shí)，當前國內重點(diǎn)大城市的租賃人口占比逐漸提高。在整治群租等市場(chǎng)規范化舉措的同時(shí)，也一定程度上導致短期內市場(chǎng)供需失衡，這也是當前房租上漲的一個(gè)重要推動(dòng)因素。
據Real Data和貝殼研究院數據，目前全國大城市的租賃人口占比都在25%以上，其中北京和上海的租賃人口分別為863萬(wàn)和951萬(wàn)，兩地租賃人口占比接近40%。
21世紀經(jīng)濟研究院分析師認為，在推進(jìn)租賃市場(chǎng)規范化的同時(shí)，也需要多方面地考慮如何有效地增加租賃市場(chǎng)的供應，來(lái)滿(mǎn)足規范化整治之后所造成的市場(chǎng)影響。這既能體現出一個(gè)城市的包容性，更能夠為外來(lái)人口展現出一個(gè)城市的“溫度”。
新增供給尚未有效形成
事實(shí)上，2017年以來(lái)，北京與上海等城市都供應了一批只租不售的土地，只是目前這些租賃用地上投建的項目真正投入市場(chǎng)的還并不多，尚未能夠轉化為有效供給。
以上海為例，截至2018年7月底，上海共出讓了34塊租賃住房用地，將建成3.5萬(wàn)套，目前上述地塊能夠帶來(lái)的市場(chǎng)供應量還遠未形成規模。
相對于整體較大的租賃市場(chǎng)而言，由存量房所構成的租賃市場(chǎng)則更是影響市場(chǎng)供給的關(guān)鍵。
從統計數據來(lái)看，2017年北京成為土地出讓收入最高的城市，這將為后期城市的房源供給提供較為有力的補充，當然土地出讓金的高企也與土地單價(jià)的居高關(guān)系密切，但也一定程度上為后期的整個(gè)市場(chǎng)上的房源供應提供了支撐。
在北京之后，杭州、南京、上海、重慶和成都的土地出讓金分列2-6位。21世紀經(jīng)濟研究院分析師認為，隨著(zhù)后期這些新房項目的入市，這些城市的租賃市場(chǎng)將迎來(lái)新增供給，緩解市場(chǎng)需求。
需要注意的是，當前在“堅決遏制房?jì)r(jià)上漲”的樓市調控目標下，不少城市的限價(jià)政策使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利空間收窄，一些開(kāi)發(fā)商持觀(guān)望態(tài)度，延遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，這也在客觀(guān)上降低了全社會(huì )的住房供給，并將其傳導至租賃市場(chǎng)。
在此情況下，限價(jià)政策使得二手房的價(jià)格相對穩定，但也延長(cháng)了二手房成交所需的時(shí)間。從長(cháng)期來(lái)看，存量二手房的周轉率下降，也會(huì )間接促使二手房的掛牌待售量下降，這就有益于增加市場(chǎng)租賃房源的供給。
從中國房?jì)r(jià)行情網(wǎng)上也可以看到，當前北京與上海兩地的新增租賃房源都超過(guò)了10萬(wàn)套，后期將為穩定市場(chǎng)需求提供較大幫助。只是需要注意的是，重慶與成都的房租漲幅較高，但同時(shí)新增租賃房源僅有3.9萬(wàn)套和4.2萬(wàn)套，在供需相對不平衡的情況下，后期重慶與成都可能還將面臨一定的租金上漲壓力。
21世紀經(jīng)濟研究院分析師根據上述幾個(gè)維度進(jìn)行綜合研判后認為，近期國內部分城市房租價(jià)格快速的原因各自有所差異。有受房?jì)r(jià)上漲預期進(jìn)行補漲的城市，如成都與廣州；而上海與北京等地則與畢業(yè)季到來(lái)、租賃人口顯著(zhù)增加，且此前市場(chǎng)供給尚未有效形成等重要因素有關(guān)。
但仔細分析后發(fā)現，上述幾個(gè)重要影響要素都是暫時(shí)性的，即使核心城市房租價(jià)格受到回報率低和市場(chǎng)供地等因素的影響，但相信隨著(zhù)調控政策的深入，后續市場(chǎng)供給的有效增加，部分城市的租房?jì)r(jià)格快速上漲的趨勢或將減緩。
