任澤平：房地產(chǎn)企業(yè)對去杠桿不能抱有僥幸心理
發(fā)布時(shí)間：2018/8/30 17:37:51 瀏覽次數：11720 來(lái)源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
2018年8月28日-29日，以“美好居住生活”為主題的第十屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在大連召開(kāi)。恒大集團首席經(jīng)濟學(xué)家（副總裁級）兼恒大經(jīng)濟研究院院長(cháng)任澤平，在會(huì )上發(fā)表了題為《我國宏觀(guān)經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)》的演講。
任澤平表示，2015年中央經(jīng)濟工作會(huì )議部署了改革任務(wù)—去庫存、去杠桿。從目前來(lái)看，去庫存去產(chǎn)能基本完成，現在轉到去杠桿的階段。任澤平認為，房地產(chǎn)企業(yè)對于去杠桿不能抱有僥幸心理。中國這一輪的金融周期比較清楚，未來(lái)是去杠桿的過(guò)程，所對應的是銀行融資。這一次金融去杠桿除了房地產(chǎn)調控、長(cháng)效機制，還有國企債務(wù)，還有去通道，去杠桿鏈條以及對銀行的治理，原來(lái)的通道信托、金融子公司都面臨大量的調整和業(yè)務(wù)收縮。
以下為演講實(shí)錄：
尊敬的劉會(huì )長(cháng)，尊敬的各位來(lái)賓，大家早上好。非常高興來(lái)到大連來(lái)參加中房協(xié)的活動(dòng)，跟大家報告一下對于未來(lái)中國房地產(chǎn)的一些看法。我想跟大家介紹三個(gè)方面內容。
一是關(guān)于當前的經(jīng)濟金融形勢，還有政策導向。
第二個(gè)為大家介紹我們中美貿易戰的一些看法。
第三個(gè)給大家介紹一下我們對房地產(chǎn)的短期調控和長(cháng)效機制的一些研究。
關(guān)于當前的經(jīng)濟金融形勢
那么大家知道談到對形勢的判斷，經(jīng)常面對各種各樣的爭論和分歧，那么我想宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的分析雖然面對著(zhù)未來(lái)很大的不確定性，以及各種不同的觀(guān)點(diǎn)，但是最重要的是什么呢？最重要的是要有基本的框架，基本的邏輯以及基本的觀(guān)點(diǎn)。因為很多市場(chǎng)上流行的有觀(guān)念也有邏輯，有邏輯沒(méi)有框架，導致邏輯前后不能對接，今天除了跟大家匯報對未來(lái)金融經(jīng)濟看好的形勢之外，也想跟大家介紹一下看待這個(gè)問(wèn)題的基本框架，大家知道我在2016年參與了一個(gè)會(huì )議，大約在2014年提出了5千點(diǎn)不是夢(mèng)，到了2015年提出過(guò)一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，未來(lái)經(jīng)濟是L型，同時(shí)在2015年做了一個(gè)預測要翻一倍，L型在2016年產(chǎn)生很大的爭論，但是在2017年被驗證，而且現在開(kāi)始留意越來(lái)越多的主流經(jīng)濟學(xué)家看好，已經(jīng)接近這個(gè)增長(cháng)平臺。
在2017年提出一個(gè)觀(guān)點(diǎn)新周期的起點(diǎn)，今年決定整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的核心是兩個(gè)邏輯，一個(gè)是關(guān)于經(jīng)濟層面,一個(gè)是關(guān)于金融層面。
經(jīng)濟層面是新周期的起點(diǎn)，金融是金融周期的退潮。為什么是這兩個(gè)邏輯也決定了當前的經(jīng)濟金融形勢呢？因為新周期的起點(diǎn)決定了形勢L型的韌性。今年的韌性是非常強的，去年GDP是6.9%，今年房地產(chǎn)調控即使這樣的情況下今年上半年還有6.7%-6.8%的增速。后者金融周期的退潮，整個(gè)流動(dòng)性的收縮的退潮，這張圖展示目前處在改革開(kāi)放以來(lái)第一輪金融周期的底部，進(jìn)入到下半場(chǎng)，看到大部分的風(fēng)險等等，股市的下跌融資的上升都與這個(gè)有關(guān)。金融周期不是債務(wù)的周期，是一個(gè)加杠桿去杠桿的過(guò)程，現在是在去杠桿的一個(gè)階段，這是開(kāi)門(mén)見(jiàn)山，先介紹一下對當前金融形勢的一個(gè)看法，應該大概率是一個(gè)L型的增長(cháng)。
未來(lái)新的增長(cháng)是多少呢？現在的中國經(jīng)濟增速換檔，三期疊加，新常態(tài)，新5%也比過(guò)去8%的刺激要好。現在的人均GDP大概是8800-9000美元左右，正好處在爬坡的一個(gè)階段，從高速增長(cháng)轉向高質(zhì)量發(fā)展的一個(gè)階段。
那么來(lái)看一下國內外的經(jīng)濟形勢，先看一下國際，國際的經(jīng)濟形勢也是比較清楚的，第一個(gè)有一個(gè)基本的判斷，從2008年金融危機以來(lái)，越來(lái)越多的加入復蘇進(jìn)程。因為越來(lái)越多加入到經(jīng)濟復蘇的進(jìn)程，而且美國的失業(yè)率已經(jīng)創(chuàng )了歷史新低，大家知道2005年2006年是美國比較繁榮的時(shí)候，比較清楚的看到美國的經(jīng)濟，充分就業(yè)都有所影響，美聯(lián)儲啟動(dòng)了加息政策，大家留意美元是全球主要貨幣，美聯(lián)儲掌握了全球的閥門(mén)，這意味著(zhù)什么呢？美元開(kāi)始走強，美元回報率開(kāi)始上升，從而導致全球資本回到美國本土，每一次美聯(lián)儲加息都引發(fā)了其他市場(chǎng)的一些振動(dòng)，比如說(shuō)80年代的債務(wù)危機，90年代的東南亞金融危機，全球的流動(dòng)性開(kāi)始收縮，我剛才講的美聯(lián)儲掌握了全球金融形的總閥門(mén)。
這一次由于美聯(lián)儲加息導致資本回到美國，所以新興市場(chǎng)普遍出現了匯率貶值和下跌。可以看到土耳其已經(jīng)貶值了50%，還有阿根廷、巴西都貶值了20%，人民幣只貶值了5.9%，在全球的新興經(jīng)濟體當中已經(jīng)是非常堅挺了。
第二個(gè)可以看到全球的復蘇還代表了中國貿易的改善，2016年下半年以來(lái)，中國的出口其實(shí)是有某種程度的改善，可以看到2016年2017年是負增長(cháng)的，但是2017年上半年開(kāi)始恢復。我想這是對全球經(jīng)濟的一個(gè)大致的觀(guān)察。
然后看國內經(jīng)濟，其實(shí)分析的邏輯可以有兩個(gè)維度，一個(gè)維度是消費出口，六大周期是產(chǎn)能周期和金融周期，大家比較容易接受的三駕馬車(chē)，為什么中國經(jīng)濟未來(lái)是L型呢？先看我國的金融周期，金融周期無(wú)非就是加杠桿去杠桿的過(guò)程，可以看到在過(guò)去的10年，中國的杠桿是上的比較快的，在座的諸位包括我們所關(guān)注到的周邊的現象已經(jīng)比較深刻的反映這一事實(shí)。
所以說(shuō)在2015年中央會(huì )議說(shuō)改革的任務(wù)，去庫存去杠桿，現在來(lái)看去庫存去產(chǎn)能基本完成，現在轉到去杠桿的階段，我認為對去杠桿，企業(yè)不能抱有僥幸心理，可以參考去產(chǎn)能和庫存。
中國這一輪的金融周期是比較清楚的，未來(lái)是去杠桿的過(guò)程，對應的是銀行的融資，這一次金融去杠桿除了房地產(chǎn)調控，長(cháng)效機制，還有國企的債務(wù)，還有去通道，去杠桿鏈條，對銀行的治理，原來(lái)的通道信托金融子公司都面臨大量的調整和業(yè)務(wù)收縮。我們看到整個(gè)流動(dòng)性的收縮，整個(gè)貨幣是央行發(fā)行，在商業(yè)銀行創(chuàng )造，我們看到比較清楚的是整個(gè)銀行被大幅度的限制了，金融機構開(kāi)放，或者降為金融主體的融資或者是債務(wù)。
我們的M2的增速已經(jīng)降到了8點(diǎn)多，處在一個(gè)歷史低位，大家可以留意一個(gè)現象。放了很多的貨幣超出了需求，因為房地產(chǎn)是一大的趨勢，包括股票等等，從去年尤其是今年M2增速是下滑的，因為整個(gè)金融形勢的收緊。
流動(dòng)性調整以后企業(yè)融資成本上升，信用風(fēng)險暴露，現在看到的都是大的環(huán)境造成的。
國內經(jīng)濟先來(lái)看經(jīng)濟結構的調整，去年GDP增長(cháng)了6.9%，但是可以看到大部分的產(chǎn)業(yè)都是在10%以下，但是有一個(gè)行業(yè)增速是一枝獨秀，信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，這個(gè)行業(yè)高達25%，將近30%，當我們說(shuō)中國經(jīng)濟好還是不好其實(shí)是一個(gè)比較復雜的命題，可以看到一些傳統行業(yè)不好，但是有一些新近來(lái)的行業(yè)大家可以看到像網(wǎng)絡(luò )社交，旅游平臺，大的平臺都是以30%到50%的速度在增長(cháng)。所以說(shuō)中國現在為什么要增速放緩結構調整就是這個(gè)概念。
我們現在的經(jīng)濟結構是有一個(gè)比較大的劇變，還有從區域的角度，中國14億人，全球70億人，美國3.2億人。深圳現在人均GDP已經(jīng)達到3萬(wàn)美元，已經(jīng)達到韓國的水平，但是我們東北就產(chǎn)業(yè)衰退，人口流出，需要改革。現在大致中國有七個(gè)城市GDP已經(jīng)達到中產(chǎn)發(fā)達國家的水平。再看我們的新經(jīng)濟，這是國家統計的全球獨角獸，中美加一起達到75%，中美領(lǐng)跑全球經(jīng)濟。
當很多人在講中國投入工業(yè)化為主導的時(shí)候，大家注意這個(gè)時(shí)代已經(jīng)結束了，中國已經(jīng)比較明確邁入到了消費主導的經(jīng)濟發(fā)展時(shí)代，這個(gè)時(shí)代剛剛開(kāi)始，消費占GDP的比重60%，工業(yè)占比40%。當然這只是開(kāi)始，美國消費占GDP比重高達78%，它的制造業(yè)占GDP比重11%，它是一個(gè)極端但是代表一個(gè)趨勢。當大家有車(chē)有房以后，未來(lái)就是買(mǎi)健康買(mǎi)快樂(lè )，所以為什么剛才看到的這個(gè)行業(yè)是一枝獨秀？這個(gè)行業(yè)具有兩個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是滿(mǎn)足人民美好生活的需求，第二個(gè)是都是跨界，都是互聯(lián)網(wǎng)+的行業(yè)。
中國消費升級在現在這個(gè)時(shí)代和消費降級并存。最近很多人在討論中國人的消費降級，這是城鎮可支配的收入也出現了下滑，這跟經(jīng)濟下行，跟股市下跌等等有一定的關(guān)系。
再來(lái)看投資，應該是講投資分為三個(gè)方面，基建、房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資。今年上半年基建投資，去年增長(cháng)了19%，但是今年降到個(gè)位數，今年下半年二季度繼續房地產(chǎn)調控，但是在兩個(gè)方面發(fā)力，一個(gè)是基建投資，現在發(fā)改委批了很多的基建項目，還有結構性寬松的貨幣政策，貨幣政策是有松有緊的。這就意味著(zhù)下半年的基建會(huì )有所提升。
我們可以看到這幾年銷(xiāo)售的面積大幅度的超過(guò)了庫存，這幾年去庫存任務(wù)是完成非常好的，這就是去庫存任務(wù)基本完成，未來(lái)會(huì )降低貨幣化的補貼。
2017年棚改貨幣化安置對商品住宅銷(xiāo)售的拉動(dòng)高大21.4%。現在這個(gè)政策福利窗戶(hù)已經(jīng)關(guān)閉了，這對很多三線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認為產(chǎn)生至少三年五年以上的深遠影響。要留意過(guò)去沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和人口流入的三四線(xiàn)城市，就是過(guò)去兩年的政策福利。
今年這個(gè)市場(chǎng)最基礎的力量除了出口的改善以外就是制造業(yè)的投資的復蘇，去年制造業(yè)投資，產(chǎn)能投資只有3.9%的增長(cháng)，今年增長(cháng)到7%。
最近有通貨膨脹的壓力，我認為未來(lái)的通脹壓力是不大的，往往大的通脹都是有需求在的，現在人的需求是旺盛的，最近的這些都是短期的，包括房租，不具備持續上漲的條件。
7月31日政治局二季度會(huì )議，對下半年的工作做出了比較明確的部署，我把它拎出來(lái)強調什么，財政政策要在擴大內需和結構調整上發(fā)揮更大作用。堅定做好去杠桿工作，堅定遏制房?jì)r(jià)上漲。表明中央下半年主要靠發(fā)力基建和結構性寬松貨幣政策來(lái)調整。這是對經(jīng)濟形勢的看法。
關(guān)于中美貿易戰
中美貿易戰大致流行三類(lèi)觀(guān)點(diǎn)。
第一類(lèi)：服軟論。認為中國服軟就會(huì )宣告結束，大家認為會(huì )不會(huì )有這種可能呢？如果現在就向美國服軟，美國就會(huì )真的大家重歸于好嗎？跟大家說(shuō)一個(gè)數據，看一下中美貿易戰的基本背景，大家就可以做出判斷，這個(gè)背景第一個(gè)美國的貿易逆差創(chuàng )新高，中國貢獻了貿易差的多少呢？一半，大約46%，我們現在對外貿易差相當于80年代的日本，過(guò)去的20年美國制造業(yè)大國的衰落，這說(shuō)明什么？左邊的藍色圖是什么區域？這個(gè)州是制造業(yè)，到了2015年，最近我們可以看到美國的制造業(yè)是大幅度的衰落，都轉移出來(lái)了。
我們可以看到中國的崛起，再來(lái)看第三張圖，給大家看自己就會(huì )做出判斷，這是全球GDP的比重，美國占24%，中國是12萬(wàn)億美元，占15%，中美加起來(lái)占40%，全球的經(jīng)濟盤(pán)子中美將近一半，其他的日本德國號稱(chēng)是大型經(jīng)濟企業(yè)，但是比中美差太遠了，所以現在真的是巨頭時(shí)代，這絕對不是吹噓。但是更重要的是什么呢？大家看右邊，美國的GDP增長(cháng)率是2%，中國6%以上，我是他的三倍，什么概念呢？大約10年以后中國就會(huì )超過(guò)美國，二戰以后美國從來(lái)沒(méi)有遇到過(guò)這樣的對手，因為中國是14億人，美國是3.2億人，我們的經(jīng)濟規模就是你的力量你的影響力。
還有一個(gè)新經(jīng)濟，不可否認我們是薄弱的，但是在科技領(lǐng)域我們還是比較發(fā)達的，可以清楚的看到中美的貿易問(wèn)題，中國對美國最有競爭力的行業(yè)是什么？不是高科技，是紡織家電，這是我們的優(yōu)勢行業(yè)，如果真的要削減貿易逆差，美國完全可以加大中國高科技出口，但是美國一直在限制。他瞄準的是我們的高科技行業(yè)，這個(gè)行業(yè)是美國有優(yōu)勢的，不是我們有優(yōu)勢，他打的是我們的產(chǎn)業(yè)升級，這就是打的貿易保護。
今天的中美經(jīng)貿關(guān)系，絕對不是過(guò)去的40年的經(jīng)貿關(guān)系，如果要類(lèi)比也是日美的貿易關(guān)系，因為中國已經(jīng)走到了這一步，也就是中國發(fā)展到這個(gè)階段必然面對的挑戰。我們來(lái)看服軟行不行呢？當年日本服軟了，美國一直追著(zhù)日本打，日方節節退讓?zhuān)婪讲讲骄o逼，所以日本金融戰敗落后失去了20年，再也沒(méi)有能力挑戰美國新霸權，日美貿易才結束。
第二個(gè)采取強硬論。這個(gè)觀(guān)點(diǎn)也是看熱鬧不嫌事大，我們在經(jīng)濟上追趕，在科技、軍事上兩國差距是巨大的。我們看金融的實(shí)例，全球的外匯儲備占63%，人民幣1%都不到。坦率的講中國在開(kāi)放領(lǐng)域有很多事要做，中國現在步入了消費和服務(wù)業(yè)時(shí)代，投資限制內容審查等等，股權的限制，我們在很多領(lǐng)域在服務(wù)業(yè)領(lǐng)域要改革，為什么服務(wù)業(yè)要改革呢？這個(gè)是中國各行業(yè)的結構，大家可以看到制造業(yè)國有比重只占10%，80%是民營(yíng)和外資企業(yè)，它是開(kāi)放的全球競爭的，但是我們的服務(wù)業(yè)大多數國有比重是80%，所以我們的服務(wù)業(yè)面臨著(zhù)對內和對外的開(kāi)放，我們自己要把自己的事情做好。
所以相對服軟和強硬論都是被牽著(zhù)走，我們要采取無(wú)視論，做好自己的改革開(kāi)放，做好民生保障，我們有很多自己要做的事情。
對房地產(chǎn)的短期調控和長(cháng)效機制的一些研究
未來(lái)中國以六大改革為突破口。
第一：鼓勵地方試點(diǎn)。挑動(dòng)地方在新一輪的改革開(kāi)放中的積極性。
第二：堅定不移的推動(dòng)國企改革。
第三：大力度大規模的放活服務(wù)業(yè)。
第四：降低企業(yè)的成本。
第五：防范化金融防線(xiàn)。
第六：房地產(chǎn)的長(cháng)效機制。
中央關(guān)于房地產(chǎn)的政策十九大報告指出房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的，既然講長(cháng)效機制究竟什么是房地產(chǎn)的長(cháng)效機制呢？我用5分鐘跟大家講清楚。
房地產(chǎn)怎么判斷？我研究了10年的房地產(chǎn)，我把10年的研究結論歸結一句話(huà)，房地產(chǎn)長(cháng)期看人口，中期看土地，短期看金融。這個(gè)分析框架已經(jīng)成為業(yè)內廣為流傳。去年我出了一本書(shū)叫《房地產(chǎn)周期》半年時(shí)間多次加印，最重要的是市場(chǎng)還是需要一些研究，一些基本邏輯框架。我們來(lái)認識一下當前中國房地產(chǎn)的問(wèn)題以及出入，包括長(cháng)效機制。
現在為什么說(shuō)長(cháng)期看人口，中期看土地，短期看金融？長(cháng)期來(lái)說(shuō)人才是房地產(chǎn)的根本，所以人口的需求統計的是供給，金融是杠桿，所以房地產(chǎn)的平衡發(fā)展簡(jiǎn)單來(lái)講就是供求平衡，以及需求的平穩釋放。
我們來(lái)看一下既然說(shuō)供求平衡，那應該是人往哪里流動(dòng)，我們把指標給他，那個(gè)地方人都跑了你不要再建了，否則一定會(huì )產(chǎn)生庫存和過(guò)剩的風(fēng)險，現在有一個(gè)觀(guān)念是什么呢？中國未來(lái)10年20年人口大的流動(dòng)趨勢是什么？如果我們對這個(gè)問(wèn)題有一個(gè)基本的判斷在座的做投資一定會(huì )做的成功，國家城市規模也會(huì )做的比較優(yōu)化，未來(lái)中國人口往哪里流動(dòng)呢？一派是小城市派，另一派是都市圈派。這是觀(guān)點(diǎn)，我認為最重要的趨勢是什么，邏輯是什么。我們研究了世界上十幾個(gè)經(jīng)濟體，美國日本韓國等等，我講兩個(gè)，一個(gè)是美國，一個(gè)日本，日本相當于我們一個(gè)半山東省，他的土地是比較緊張的，美國是比較充裕的，因為只有3.2億人口，日本是大都市圈的趨勢是不斷上升的，3600萬(wàn)在東京。這是過(guò)去100年日本的幾個(gè)大的都市圈的發(fā)展歷程，大家看是不斷的擴張。
有人認為說(shuō)日本韓國土地資源緊張是都市圈，我們來(lái)看美國，過(guò)去將近上百年的人口流動(dòng)趨勢，紅色的是都市區占美國人口的比重，大家看是什么趨勢呢？也是不斷上升的。這是過(guò)去二戰以來(lái)美國不同規模的城市人口流動(dòng)的趨勢，很清楚的。無(wú)論是人地關(guān)系緊張的韓國日本，還是美國，人都在不斷的往大的城市都市圈流入，美國巴西意大利英國，不管什么樣的經(jīng)濟體，絕大多數的經(jīng)濟體過(guò)去的100年都在向都市圈發(fā)展。
這個(gè)是聯(lián)合國的數據，這是過(guò)去二戰以來(lái)我們可以看到大城市和中小城市他人口增長(cháng)率，我們看的很清楚，大的城市人口增長(cháng)率是遠遠高于中小城市的。中國過(guò)去這幾十年也是這樣，偶爾有一些階段性的往中西部反流，但是這種大的趨勢中國還沒(méi)有遠遠結束，人在往都市圈流入。為什么呢？因為大的都市圈更有活力更有效率，更能位年輕人帶來(lái)就業(yè)機會(huì )，為高凈值人士帶來(lái)資源。
中國的城鎮化率58%，未來(lái)到80%，未來(lái)至少新增2億城市人口，將會(huì )進(jìn)入到中國的19個(gè)城市當中去。問(wèn)題已經(jīng)很清楚了，我們過(guò)去城鎮化有一個(gè)指導思想，控制大城市人口，積極發(fā)展中小城市的和小城鎮，區域均衡發(fā)展。我們可以看到我們東部地區過(guò)去人口的流動(dòng)和土地的供應是不匹配的。所以導致了什么呢？我們的人地分離供應錯配，導致一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)高，三四線(xiàn)的庫存過(guò)高，這都是很清楚的。
那大家也會(huì )說(shuō)人往大的都市圈來(lái)，會(huì )不會(huì )引發(fā)大的城市病，我們的城市面積大約跟東京差不多，但是東京3600萬(wàn)人，北京是2500萬(wàn)人，為什么他們的人均面積比我們小但是人口積聚比我們還多？更重要的他們的大城市病反而沒(méi)有我們嚴重，為什么呢？給大家看兩張圖，這張圖軌道交通，我們的城市規劃究竟出了什么問(wèn)題？北京的軌道交通稀稀拉拉的，這是東京的，有對比才有傷害。東京3600萬(wàn)人，人均軌道交通里程是北京的4倍，中國的大城市問(wèn)題不是人口的限制，而是城市規劃的改善，東京3600萬(wàn)人，80%的人軌道交通出行，我們20%。大量采取了小汽車(chē)，電車(chē)和出租車(chē)的無(wú)效果出行方式，所以長(cháng)效機制就是人地掛鉤，供求平衡以及金融貨幣政策的穩定，這是今天給大家報告的主要的觀(guān)點(diǎn)。
女士們先生們，我們深信市場(chǎng)經(jīng)濟的理念已經(jīng)在這個(gè)國家扎根，我們深信經(jīng)過(guò)改革之后的中國經(jīng)濟將更加光明，謝謝。
