房企步入轉型陣痛期
發(fā)布時(shí)間：2018/11/20 9:54:45 瀏覽次數：11691 來(lái)源： 新華網(wǎng) cjjt-fdc
業(yè)內人士指出，房企高管離職潮背后，折射的是國內房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已至，房企在銷(xiāo)售壓力之下走馬換將的一種無(wú)奈。近年來(lái)，雖然各大房企紛紛加大轉型力度，努力提升非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入占比。但是，面臨突如而至的行業(yè)下行，在“遠水解不了近渴”的情況下，戰略收縮、開(kāi)源節流成為很多房企的當務(wù)之急。
“面對這種狀況，我已經(jīng)做了很多準備，包括考了很多證書(shū)，一旦公司有什么變化，要做好隨時(shí)辭職的準備。”一位房企中層在談到今年下半年以來(lái)的房企高管離職潮時(shí)這樣表示。而剛剛過(guò)去的一周，便有融信中國、正榮地產(chǎn)、旭輝集團、俊發(fā)集團在內的四家房企發(fā)生高管離職。
業(yè)內人士指出，房企高管離職潮背后，折射的是國內房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已至，房企在銷(xiāo)售壓力之下走馬換將的一種無(wú)奈。近年來(lái)，雖然各大房企紛紛加大轉型力度，努力提升非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入占比。但是，面臨突如而至的行業(yè)下行，在“遠水解不了近渴”的情況下，戰略收縮、開(kāi)源節流成為很多房企的當務(wù)之急。
上演高管離職潮
最近一周，各大房企上演高管離職潮：11月12日，融信中國執行總裁吳劍確認離職；11月13日，正榮地產(chǎn)財務(wù)總監、聯(lián)席公司秘書(shū)談銘恒辭任；11月14日，旭輝集團宣布集團副總裁兼北京區域事業(yè)部總裁孔鵬離職；11月15日，俊發(fā)集團發(fā)布人事公告，稱(chēng)因長(cháng)期在異地工作，不能兼顧家庭，張海民申請辭去總裁職務(wù)……房企高管離職本屬正常，特別是在前幾年行業(yè)上行時(shí)期，各大房企通過(guò)高薪挖角以求快速擴張從而造成的高管跳槽非常常見(jiàn)。不過(guò)，在眼下國內房地產(chǎn)行業(yè)“凜冬將至”，又到年關(guān)保增長(cháng)的關(guān)鍵階段，房企高管集中出走折射出的卻是行業(yè)下行背景下增長(cháng)乏力，房企被迫走馬換將的一種無(wú)奈。
“過(guò)去幾年房企銷(xiāo)售連創(chuàng )新高，很多房企動(dòng)輒創(chuàng )出50%的高增長(cháng)，一些房企甚至翻倍增長(cháng)。但現在看來(lái)，2018年的銷(xiāo)售額，包括2019年的銷(xiāo)售預期，會(huì )較前幾年有一個(gè)非常大的變化。在這種背景下，一旦銷(xiāo)售進(jìn)度離全年的銷(xiāo)售目標有非常大的差距，職業(yè)經(jīng)理人的變動(dòng)也會(huì )非常大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
比如，孔鵬離職的背后，是旭輝北京區域銷(xiāo)售額據稱(chēng)目前已完成70億元，但離全年300億元的目標相去甚遠；而今年8月行政總裁曹舟南離職的綠城中國，前10月總合同銷(xiāo)售金額約1154億元，達標率僅為64.1%；今年銷(xiāo)售目標為2000億元，而上半年銷(xiāo)售額完成率不足一半的泰禾集團在下半年同樣經(jīng)歷了人事動(dòng)蕩。
“銷(xiāo)售額是最直觀(guān)的一個(gè)指標，除此之外房企內部還有各種各樣的指標，比如土地儲備如何，一級開(kāi)發(fā)如何，二級開(kāi)發(fā)如何，融資做得怎么樣……這些都是考核職業(yè)經(jīng)理人的具體指標，而行業(yè)下行的影響是綜合的，有可能銷(xiāo)售額達標了，但是融資指標沒(méi)有完成，同樣會(huì )造成高管的被迫離職。”某中小房企高管表示。
對此，易居房地產(chǎn)研究院總監嚴躍進(jìn)告訴記者，“國內房地產(chǎn)行業(yè)的降溫未來(lái)一段時(shí)間預計不會(huì )結束，房企高管的動(dòng)蕩預計也會(huì )持續下去。”
房地產(chǎn)拐點(diǎn)已至
2012年，當萬(wàn)科表示房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的時(shí)候，大多數人還認為這是杞人憂(yōu)天。而當今年9月萬(wàn)科董事局主席郁亮表示房地產(chǎn)“轉折實(shí)實(shí)在在到來(lái)了”，并打出“活下去”的口號時(shí)，沒(méi)有人再認為這是危言聳聽(tīng)。
“國內房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已至，這已經(jīng)成為全行業(yè)共識了，只是大家沒(méi)有想到拐點(diǎn)會(huì )來(lái)得這么快。比如我們公司，前幾年的時(shí)候擴張非常迅猛，在招拍掛市場(chǎng)上依靠杠桿資金無(wú)差別拿地，地塊性質(zhì)、所處位置可以說(shuō)是一概不管。但今年行業(yè)突然下行，壓力馬上就來(lái)了。”上述中小房企高管告訴中國證券報記者。
拐點(diǎn)的到來(lái)，在近日國家統計局發(fā)布的1-10月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售數據中已經(jīng)顯露端倪。其中，10月銷(xiāo)售面積在低基數下依然同比下跌3.1%，延續了9月同比下跌3.6%的負增長(cháng)態(tài)勢，“金九銀十”徹底失色。同時(shí)，投資和新開(kāi)工增速也顯著(zhù)回落，10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速較9月下降1.2百分點(diǎn)至7.7%。
“拐點(diǎn)”二字，也意味著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行，并不是短期波動(dòng)，而很可能成為長(cháng)期趨勢。日前，各大券商在預測2019年樓市的時(shí)候，悲觀(guān)的論調充斥在字里行間。
其中，華泰證券認為，居民加杠桿后繼乏力，預計2019年商品房銷(xiāo)售面積同比減少5.4%。受銷(xiāo)售下行影響，房企資金鏈將進(jìn)一步緊張，拿地力度將逐漸衰減，疊加提前繳清土地款造成的2018年高基數，預計土地購置費將下滑10%。新開(kāi)工增速呈現前高后低的局面，預計全年增長(cháng)4.9%。總體來(lái)看，預計2019年開(kāi)發(fā)投資增速為0.9%。
中金公司的預測則更為悲觀(guān)。其認為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不論從大周期還是小周期而言均剛剛跨過(guò)頂部，進(jìn)入下行階段。2019年全國商品房銷(xiāo)售大概率將出現五年來(lái)首次同比下跌，面積和金額跌幅預計均在10%左右。基本面加速下滑將導致明年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工面積同比增速顯著(zhù)轉負，跌幅預計分別達到5%和10%。
轉型“遠水難解近渴”
對于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來(lái)，各大房企早有準備。
今年以來(lái)，各大房企掀起了更名潮：1月，朗詩(shī)地產(chǎn)更名為“朗詩(shī)集團”；3月，時(shí)代地產(chǎn)更名為“時(shí)代中國”；5月，中航地產(chǎn)更名為“中航善達”；7月，龍湖地產(chǎn)更名為“龍湖集團”；8月，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)更名為“萬(wàn)達商業(yè)管理集團”；合景泰富地產(chǎn)更名為“合景泰富集團”；9月，萬(wàn)科旗下的深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)更名為“深圳萬(wàn)科發(fā)展”……
更名潮折射的是房企轉型的決心。以萬(wàn)科為例，自2012年提出房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”以來(lái)，萬(wàn)科加大了向城市生活服務(wù)商的轉型力度，長(cháng)租公寓、商業(yè)開(kāi)發(fā)與運營(yíng)、物流倉儲服務(wù)、教育和養老等業(yè)務(wù)均獲得長(cháng)足發(fā)展。郁亮在今年的股東大會(huì )上就表示，“萬(wàn)科(未來(lái))還是地產(chǎn)公司嗎？不應該是了吧，如果是也會(huì )慘淡經(jīng)營(yíng)。”
不過(guò)，從目前來(lái)看，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在房企總體收入中的占比絕大多數不足10%，且大多數屬于長(cháng)遠布局，利潤率更是沒(méi)法跟房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相比。而眼下國內房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨，“遠水解不了近渴”的情況下，大多數遭遇壓力的中小型房企的當務(wù)之急是收縮業(yè)務(wù)戰線(xiàn)，開(kāi)源節流，抵御行業(yè)寒冬。
比如，連續兩年被評為“最佳雇主”的旭輝集團于11月初發(fā)布了《關(guān)于全集團全面開(kāi)展“開(kāi)源節流、瘦身行動(dòng)”工作的通知》，在辦公租賃、車(chē)輛配置與運營(yíng)、辦公能耗、差旅費、招待費、會(huì )議活動(dòng)等7個(gè)方面進(jìn)行“節流”。例如，差旅費方面，要求全集團全員經(jīng)濟艙出行、全員住宿標準降低一個(gè)等級，明年差旅費人均降10%。
再比如華夏幸福，最近一段時(shí)機，一是公司控股股東以137.7億元的對價(jià)轉讓19.7%的股權，引入平安資管作為戰略投資者；二是盤(pán)活存量土地，轉讓給萬(wàn)科70%左右的京津冀地區存量土地，一方面回收現金，另一方面分享開(kāi)發(fā)收益；三是進(jìn)行架構調整，比如將小鎮業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)合并。
