土地溢價(jià)率普降是樓市趨于理性信號
發(fā)布時(shí)間：2018/12/20 8:55:26 瀏覽次數：10931 來(lái)源： 證券時(shí)報 cjjt-fdc
近期，國家統計局發(fā)布70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，引發(fā)市場(chǎng)熱議。四大一線(xiàn)城市二手房?jì)r(jià)環(huán)比全部下跌、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)單月銷(xiāo)售面積增速持續下滑等信號，樓市下行趨勢開(kāi)始顯現。而在土地市場(chǎng)上，由于開(kāi)發(fā)商預期降低，拿地積極性下降，土地溢價(jià)率普遍大降，打下了樓市理性發(fā)展的基礎。
今年以來(lái)土地市場(chǎng)出現明顯降溫，溢價(jià)率普遍大降。數據顯示，101個(gè)城市今年住宅土地成交溢價(jià)率平均值為19.21%，較去年的39.6%大幅下滑，也低于2016年的34.45%。四季度以來(lái)，低溢價(jià)乃至底價(jià)成交漸成常態(tài)，土地流拍數量也明顯增多。2018年11月，全國300個(gè)城市住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率僅為7%。
土地溢價(jià)率下降的原因是多方面的。首先，持續的調控政策讓市場(chǎng)出現明顯降溫，地產(chǎn)商回款難度增加，融資成本上升，不論是對未來(lái)市場(chǎng)的預期還是手中的資金狀況，都使其在拍地時(shí)更加謹慎和理性。另外，國家出臺了一系列的土地出讓措施，條件苛刻，迫使地產(chǎn)商拿地較為謹慎。當然，部分土地的性質(zhì)，也可能導致溢價(jià)率的下降，比如土地處于偏遠的郊區，以及共有產(chǎn)權土地的入市等。
總體看，1-11月份開(kāi)發(fā)商購置土地面積同比增長(cháng)14.3%，土地成交價(jià)款增長(cháng)20.2%，土地單價(jià)仍處于高位，但溢價(jià)率的下降顯示出理性已經(jīng)主導了土地市場(chǎng)，未來(lái)房?jì)r(jià)繼續大漲已無(wú)基礎。從歷史數據來(lái)看，較低的土地溢價(jià)率往往伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)的穩定，以房?jì)r(jià)相對穩定的2011年至2014年為例，數年的溢價(jià)率平均值全部低于20%。反之，較高的土地溢價(jià)率伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)的大幅上漲，較明顯的例子就是2016年和2017年土地溢價(jià)率相伴房?jì)r(jià)大漲。
地價(jià)通常占房?jì)r(jià)30%左右，土地溢價(jià)率下行、土地價(jià)格增速放慢，加上銷(xiāo)售放慢，體現在房?jì)r(jià)上就是略有下調。但是，僅從溢價(jià)率下降、土地市場(chǎng)降溫還不能得出樓市將迎來(lái)拐點(diǎn)的結論。溢價(jià)率雖然下滑幅度很大，但平均仍然是溢價(jià)成交，整體土地價(jià)格還沒(méi)有出現下降，因為隨著(zhù)基建的完善，政府掛牌底價(jià)也往往會(huì )有所提升，溢價(jià)率大幅下降只是大幅減慢了地價(jià)上升的速度。
房?jì)r(jià)畸高導致各種社會(huì )成本上升，已經(jīng)是經(jīng)濟運行中的一個(gè)重要矛盾。土地市場(chǎng)降溫后將有助房?jì)r(jià)回歸穩定，能夠讓全社會(huì )擺脫焦慮癥，正本清源，有效嚇阻賺快錢(qián)的沖動(dòng)，實(shí)體經(jīng)濟能夠得到更多新鮮血液，讓樓閣建設在堅實(shí)的地面上。目前土地價(jià)格和房?jì)r(jià)的變化總體是積極的，地方政府切不能因為短期財政遇到壓力而放松調控，毀掉當前穩定大好局面。只有保持政策定力，堅決落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的中央精神，房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)經(jīng)濟才可能長(cháng)治久安。
