新政引關(guān)注:菏澤成取消樓市限售第一城
發(fā)布時(shí)間：2018/12/20 9:14:36 瀏覽次數：11637 來(lái)源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
自2017年部分城市施行限售政策以來(lái)，山東省菏澤市成為全國第一個(gè)取消樓市限售政策的城市。
所謂限售政策，即所購買(mǎi)的新建商品住房和二手住房需要取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)一定年限后，方可上市交易。目前，多數城市實(shí)行限售政策的年限為2-3年，個(gè)別城市為5年。而限售政策作為本輪樓市調控最重要的政策之一，其主要目的是為了抑制“短線(xiàn)投機炒作”。
如果究其源頭，樓市限售政策始于2017年3月份。2017年3月17日，北京提出企業(yè)購買(mǎi)的住房需滿(mǎn)3年以上才能交易。同年3月25日，廈門(mén)提出新購住房需要取得產(chǎn)權證后滿(mǎn)2年方可上市交易。此后，全國近百個(gè)城市紛紛效仿跟進(jìn)。
菏澤限售政策實(shí)施不足14個(gè)月
山東菏澤實(shí)行限售政策始于2017年10月27日發(fā)布的《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號），該《通知》中明確了“對主城區和住房成交量高、房?jì)r(jià)穩控壓力大的縣區實(shí)行新購住房限制轉讓措施，即所購買(mǎi)的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權證書(shū)至少滿(mǎn)2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時(shí)間不少于3年”的規定。
12月18日，菏澤市住房和城鄉建設局網(wǎng)站發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶(hù)區改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》（菏建(2018)7號）中，提出取消新購住房限制轉讓措施。如果從限售政策發(fā)布之日算起直至取消，該政策實(shí)施僅不足14個(gè)月。
此外，該《通知》中還提出要降低菏澤市區商品房預售資金監管額度。對實(shí)力強、信譽(yù)好的企業(yè)不再監管，其它企業(yè)在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。這對于當地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金運轉也是一個(gè)利好消息。
模仿城市或增加
隨著(zhù)菏澤解除住房限售政策，未來(lái)其他限售城市會(huì )否跟進(jìn)則成為業(yè)內的關(guān)注點(diǎn)。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，菏澤此次出臺限售政策信號意義極強，此類(lèi)城市的政策會(huì )造成很強的示范效應。在因城施策的政策框架下，預計后續類(lèi)似政策放松的城市還會(huì )繼續增多，尤其是會(huì )從限售政策進(jìn)行松綁。
事實(shí)上，菏澤代表了全國三四線(xiàn)城市尤其是地級市的市場(chǎng)。從上海易居研究院近日發(fā)布的11月份《全國百城庫存報告》可以看出，全國三四線(xiàn)城市住宅庫存在連續38個(gè)月同比下跌之后，目前首次出現同比正增長(cháng)現象。嚴躍進(jìn)對此分析認為，三四線(xiàn)城市過(guò)去庫存消化速度較快，而現在因為包括棚改政策調整、市場(chǎng)需求透支等因素影響，庫存基本面在發(fā)生變化。此外，從去庫存周期也可以看出，近期三四線(xiàn)城市的去庫存周期開(kāi)始從底部反彈。
在嚴躍進(jìn)看來(lái)，菏澤取消限售，在當前市場(chǎng)基本面下，預計模仿的城市會(huì )增加。此類(lèi)政策對于市場(chǎng)交易影響還是存在的，對于當前下行的樓市會(huì )產(chǎn)生托底效應，至少樓市看空的情緒會(huì )進(jìn)一步減少。
政策會(huì )否夭折引關(guān)注
菏澤松綁限售，似乎給當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一絲曙光。但這種做法能否得到管理層的認可，還值得商榷。
就在12月19日，多家媒體再次傳出消息，由于取消限售政策引發(fā)廣泛爭議，菏澤市住建局目前正在開(kāi)會(huì )討論。“取消限售是根據當地情況制定的政策，沒(méi)想到引起這么大的關(guān)注。省住建廳也關(guān)注到這一情況，要求我們說(shuō)明情況。”菏澤市住建局相關(guān)工作人員對來(lái)訪(fǎng)媒體表示，當前局領(lǐng)導正在開(kāi)會(huì )研究，稍后或有統一回復。
菏澤取消限售政策會(huì )否夭折不得而知，但有先例的是，部分城市過(guò)去也曾經(jīng)出現過(guò)松綁政策后被監管層叫停的現象。
最著(zhù)名的是2011到2012年期間，當時(shí)部分城市不斷試探松綁調控的可能性。先是佛山放松限購的“朝令夕改”，后有蕪湖新政“四日維新”。在當時(shí)房地產(chǎn)調控從嚴的背景下，佛山、蕪湖、成都等城市相繼出臺的松綁政策接連被監管層一一叫停。
但要說(shuō)明的是，目前的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境與當年不可同日而語(yǔ)。
繼2018年年中政治局會(huì )議提出“六穩”（穩就業(yè)、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期）以來(lái)，“穩”成為經(jīng)濟工作的重心。在最近一次的中共中央政治局會(huì )議分析研究2019年經(jīng)濟工作時(shí)強調，要保持經(jīng)濟運行在合理區間，進(jìn)一步“六穩”，提振市場(chǎng)信心。
同時(shí)，今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會(huì )議，在研究和部署經(jīng)濟工作時(shí)只字未提房地產(chǎn)，這也給了業(yè)內政策松動(dòng)的幻想。一位業(yè)內權威專(zhuān)家在近期的一次閉門(mén)會(huì )上預測，未來(lái)房地產(chǎn)政策有可能會(huì )分城施策。
針對菏澤取消限售政策這一情況，山東省住建廳相關(guān)工作人員在回復媒體詢(xún)問(wèn)時(shí)表示，媒體對菏澤的政策進(jìn)行了過(guò)度的解讀，不利于地方政府根據自身情況采取措施。目前正在了解菏澤的情況，包括政策出臺的原因和當地的市場(chǎng)情況。
事實(shí)上，今年年初蘭州發(fā)文對部分區域取消限購的消息就被市場(chǎng)認為是樓市打響全國松綁的第一槍。但值得注意的是，蘭州當時(shí)采取的是對部分區域取消限購后，進(jìn)一步強化價(jià)格備案，且主城區大部分區域實(shí)行限售。因此，盡管當時(shí)引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注，但沒(méi)有形成太多的效仿。
這一次的菏澤新政最終會(huì )怎樣，相信很快就會(huì )有答案。
