土地供應放量 萬(wàn)科保利等龍頭房企靜悄悄補倉
發(fā)布時(shí)間：2018/12/26 16:51:25 瀏覽次數：11601 來(lái)源： 第一財經(jīng)日報 cjjt-fdc
每逢年底皆是土地供應井噴的時(shí)段，當下正值整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調整周期，但地方政府年末推地的習慣似乎仍舊未曾改變。
比如北京市不久前在一天內推出13宗地塊，總出讓面積79萬(wàn)平方米，總起價(jià)295億元，最終12宗地塊成功出讓?zhuān)瑪埥?16億元，這也成為北京歷史上出讓住宅土地最多、金額最高的一天。無(wú)獨有偶，其他如廣州、南京等城市也都相應地展開(kāi)了歲末賣(mài)地大戰，供應面積較前三季度大幅度增加。
與之相對應的是，商品房銷(xiāo)售未及預期，以及日益趨緊的資金壓力，使得房企對于后市的觀(guān)望情緒變得更為凝重，買(mǎi)地熱情顯著(zhù)下降，土地溢價(jià)率較過(guò)去兩年顯著(zhù)下降。
此時(shí)，土地市場(chǎng)上最為活躍的，當屬市場(chǎng)份額較大的龍頭房企。數據顯示，萬(wàn)科、保利等一線(xiàn)房企在年底的供地潮中表現相對踴躍，其拿地數量較今年前幾個(gè)月明顯增加，且全年新增土地總量并未較上一年有所減少。曾經(jīng)一年多罕有在一級市場(chǎng)出手的融創(chuàng )中國已悄然回歸一級市場(chǎng)，連續斬獲多宗宅地。
多地供應量增加
背負著(zhù)較重土地出讓任務(wù)的北京市場(chǎng)，在年底迎來(lái)供應大潮。整個(gè)11月，北京合計土地出讓金達495億元。前11月，北京全年土地出讓金為1700億元。進(jìn)入12月之后，因全年土地出讓任務(wù)仍有較大缺口，北京土地市場(chǎng)熱度不減。12月4日、11日，兩天土地出讓合計收金超過(guò)60億。
北京只是一個(gè)縮影。臨近年底，不少城市的土地市場(chǎng)都在集中放量。就在北京土地市場(chǎng)創(chuàng )下歷史新高的同一天，大連市國有土地使用權交易中心發(fā)布出讓公告，掛牌17宗土地，成為大連土地市場(chǎng)本年度一次性出讓地塊最多的一次。同樣在這一天，濟南公共資源交易中心網(wǎng)上也掛牌了15宗土地。
11月的數據顯示，南京、昆明、廣州、成都等多個(gè)城市的土地掛牌量也都有所上升。中原地產(chǎn)研究院數據顯示，一線(xiàn)城市11月供應土地合計達90宗，刷新了最近幾年紀錄，而二線(xiàn)城市供應量也有所上漲，11月供應土地合計1400宗，也將是年內最高記錄。
供應量增加的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商購地并不算太積極，土地流標現象也較為突出。“土地市場(chǎng)降溫非常明顯，有很多政府都在找過(guò)我們，因為擔心土地流拍，希望我們可以去托底。”一位TOP10區域土地投資負責人告訴記者。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示：截止12月17日，一二線(xiàn)城市合計住宅土地年內流標高達324宗，是最近6年來(lái)最高記錄，同比上漲140%(2017全年流標148宗，截止當年12月17月135宗)。
數據同樣顯示，不僅僅一二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市土地流標也處于高位，年內三四線(xiàn)城市流標住宅土地1177宗，疊加一二線(xiàn)城市，合計住宅土地流標年內高達1501塊。
對于當下的土地市場(chǎng)形勢，業(yè)內人士的評價(jià)較為中性。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，整體看，各地的土地出讓金依然刷新紀錄，但流標的現象已經(jīng)越來(lái)越多。因為目前房企整體銷(xiāo)售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。
正因為企業(yè)今年整體購地積極性下降，多個(gè)地方政府全年供地計劃難以完成。在土地炙手可熱的北京市場(chǎng)，全年供地任務(wù)的缺口依然很大。數據顯示，北京今年計劃供地1200公頃，但目前供地僅為408公頃，成交僅為347公頃，僅相當于去年全年的49%。
企業(yè)多數仍在觀(guān)望
與過(guò)去兩年行業(yè)搶地形成鮮明對比的是，多數房企在今年的購地意愿大幅度下降。這一方面是源于企業(yè)對后市保持謹慎態(tài)度，另一方面則是持續收緊的融資環(huán)境導致開(kāi)發(fā)商現金流惡化。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示：25家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企9-11月拿地金額分別合計只有767億、720億、394億。數據顯示龍頭房企拿地數據已經(jīng)連續3個(gè)月低于千億，這也是最近4年來(lái)首次出現。在2018年之前月份，基本拿地金額都在1200-2000億。
“今年要收縮拿地，主要任務(wù)是回款，即便是有一些項目虧損，我們也要先賣(mài)。”一位閩系房企總裁曾告訴記者。
房企的謹慎態(tài)度在下半年表現格外明顯。克而瑞數據顯示，銷(xiāo)售TOP100中近4成企業(yè)在11月未有新增土儲入賬，其中不乏前五十強房企如金茂、遠洋、首創(chuàng )、金輝、福晟等。據研究，企業(yè)的這種蟄伏行為多是為了防范風(fēng)險進(jìn)行主動(dòng)戰略收縮；此外，還因為不少企業(yè)前兩年買(mǎi)地力度大土地儲備充足，比如金茂、福晟、首創(chuàng )、金輝等總土儲去化周期均在3年以上。
日前，濱江集團董事長(cháng)戚金興對媒體表示：該公司便在下半年臨時(shí)調整了拿地的策略。“我們今年上半年的拿地原則就是有利潤就拿，主要是為了保證未來(lái)的規模發(fā)展。不過(guò)隨著(zhù)三四季度的市場(chǎng)變化，我們也開(kāi)始慢慢調整自己的拿地節奏。”
按照濱江的計劃，今年上半年是按照“1:2”原則拿地，即回籠資金1億，用2億去拿地；今年三季度是按照“1:1”原則拿地，即回籠資金1億，用1億元去拿地；而到了四季度，原則變成“1:0.72”。
一方面是政府供地量大增，另一方面是企業(yè)購買(mǎi)欲望下降，土地市場(chǎng)的景氣指數并不高，價(jià)格也較上兩年大幅度下降。
克而瑞數據顯示，2018年1-11月，銷(xiāo)售TOP100中半數房企新增樓面價(jià)較2017年下降。雖然拿地樓面價(jià)受到成交結構、成交方式等因素影響，卻也能從側面反映土地市場(chǎng)降溫和房企拿地謹慎態(tài)度。
許多城市在今年下半年的土地價(jià)格，均較2016、2017時(shí)的成交價(jià)格出現了大幅度下滑甚至腰斬。以廣州為例，12月3日，廣州一共拍出3宗地，其中一塊標號為長(cháng)嶺居CPPA-A-3的地塊總價(jià)22.47億，樓面地價(jià)13505元/平方米，被央企五礦地產(chǎn)拍得。但在2016年8月，該區域臨近地塊的拍出樓面單價(jià)高達27274元/平方米。今年的成交價(jià)格較兩年前打了對折。
據了解，2016年創(chuàng )造長(cháng)嶺居地王的開(kāi)發(fā)商為中治，今年，該公司已與央企五礦進(jìn)行合并，故而五礦在12月初的購地行為，被視作一次補倉行為，拉低區域內地塊的平均單價(jià)。
龍頭房企悄然出手
盡管大部分公司在下半年調減了拿地計劃，但仍然有一些公司趁著(zhù)年底的打折行情下積極補充庫存。
保利發(fā)展今年全年的拿地積極性都保持高昂。12月6日，廣東保利同樣以底價(jià)16.53億元競得廣州外圍城區番禺的一宗居住用地，宗地面積為12.48萬(wàn)平方米，計容建筑面積不超過(guò)21.67萬(wàn)平方米。
此后的12月13日，保利以底價(jià)53.84億元競得廣州市白云區的一宗商住用地。這宗土地位于三元里大道，宗地面積為9.97萬(wàn)平方米，一共含有9幅地塊。其中的2幅二類(lèi)居住用地和3幅商住混合用地可建設用地面積將近4.75萬(wàn)平方米，計容建筑面積則為28.19萬(wàn)平方米。
由于地處廣州中心城區，加之體量不小，盡管上述項目以底價(jià)成交，但在市場(chǎng)下行、資金荒的背景下，以超過(guò)50億元的自有資金承擔土地出讓價(jià)款，也僅有保利這樣具有融資優(yōu)勢的企業(yè)能夠拿下。
萬(wàn)科在年末的拿地情況也較為突出。11 月該公司共獲取16 個(gè)新項目，其中14 個(gè)為住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)地產(chǎn)項目，2 個(gè)為物流地產(chǎn)項目。公司單月新增土地項目建筑面積達392 萬(wàn)平米；拿地總成本264 億元，同比增長(cháng)27%(不包括物流項目)。
不久前，有消息顯示，碧桂園董事會(huì )主席楊國強在集團經(jīng)營(yíng)會(huì )上發(fā)出積極信號：“逐步放開(kāi)投資”。據稱(chēng)，碧桂園在此之前已經(jīng)暫緩投資有半年之久。
無(wú)獨有偶，許久不在公開(kāi)土地市場(chǎng)露面的融創(chuàng )中國也開(kāi)始頻繁出現在公開(kāi)土地市場(chǎng)，過(guò)去兩年土地市場(chǎng)熱度較高地王頻出之際，該公司曾經(jīng)很長(cháng)時(shí)間淡出一級市場(chǎng)。
12月10日，上海靜安區市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區N070501單元18-01地塊由融創(chuàng )以底價(jià)30.5億元拿下，樓板價(jià)每平方米46609元。較早前的11月，融創(chuàng )以48.6億元包攬杭州運河新城兩宗宅地，其中西側42號GS1201-04地塊樓面價(jià)21614元/㎡，溢價(jià)率5%；東側沿運河的43號GS1201-05、10宅地樓面價(jià)24321元/㎡，溢價(jià)率18%。
2018年末的房地產(chǎn)市場(chǎng)，少數地方政府對于樓市政策的微調，如同堅冰上的裂縫，讓冰面下的市場(chǎng)感受到一縷暖意。春江水暖鴨先知，嗅覺(jué)敏銳的龍頭公司，又將開(kāi)啟新一輪的布局么？
