2018中國樓市10大關(guān)鍵詞
發(fā)布時(shí)間：2018/12/29 16:32:19 瀏覽次數：11260 來(lái)源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
回首2018年的中國樓市，有許多與過(guò)往不一樣的地方。一方面，在“房住不炒”的定位下，各地調控持續加碼，年內累計各項調控政策超過(guò)400余次，成為歷史上房地產(chǎn)調控最密集的一年，全國樓市也因此經(jīng)歷了從局部過(guò)熱到整體降溫的過(guò)程。另一方面，在這樣的降溫過(guò)程中，領(lǐng)先房企們把握市場(chǎng)，仍取得亮眼業(yè)績(jì)，但市場(chǎng)上下卻彌漫著(zhù)濃厚的焦慮情緒。通過(guò)對今年房地產(chǎn)行業(yè)出現的一些“高頻詞”，總結出十大“關(guān)鍵詞”，以回顧2018年這個(gè)注定會(huì )被地產(chǎn)人銘記的一年，也點(diǎn)亮一盞幫助2019年前行的燈。
調控
調控，一直是影響國內房地產(chǎn)市場(chǎng)和房企發(fā)展的最關(guān)鍵因素之一。2018年，樓市調控一直處于高壓態(tài)勢，各地的房地產(chǎn)調控政策持續加碼。據不完全統計，全國各地累計發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策超過(guò)400次，刷新歷史紀錄。
7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì )議指出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導預期，整治市場(chǎng)秩序，堅決遏制房?jì)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制。年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議再次明確，要構建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(cháng)效機制，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類(lèi)指導，夯實(shí)城市政府主體責任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。而就在年末，包括菏澤、廣州、珠海等地，分別運用不同的分城施策方式，不同程度地釋放了房地產(chǎn)調控“松綁”的信號。這給未來(lái)其他城市如何“既不突破政策紅線(xiàn)，又能解決現實(shí)難題”，提供了一個(gè)很好的借鑒。
房?jì)r(jià)
2018年以來(lái)，房?jì)r(jià)同比依舊穩中有增，一線(xiàn)城市整體成交均價(jià)維持高位，二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比漲多跌少，三四線(xiàn)城市則進(jìn)入分化調整期。環(huán)比至8月達到高點(diǎn)后已經(jīng)逐步開(kāi)始回調，房?jì)r(jià)增長(cháng)后勁略有不足。其中，一線(xiàn)城市無(wú)論從回調幅度和回調時(shí)間都早于二三線(xiàn)城市，城市輪動(dòng)效應明顯。
從CRIC監測的78個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統計均價(jià)看，深圳依舊是2018年房?jì)r(jià)最高城市，達55437元/平方米，但同比回落3%，從各城市能級來(lái)看，一線(xiàn)城市成交均價(jià)波動(dòng)不大，北京、上海、廣州同比均有所上漲，廣州漲幅最大，達20%，深圳則高位回調，同比下降3%；二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲多跌少，僅武漢1城同比下跌4%。在持續收緊的調控政策下，海口、昆明、青島、西安、合肥、成都、重慶7城房?jì)r(jià)仍保持同比超20%的漲幅。三四線(xiàn)城市則進(jìn)入分化調整期，49個(gè)三四線(xiàn)城市中，房?jì)r(jià)同比漲幅超20%的城市有14個(gè)，其余城市房?jì)r(jià)同比波動(dòng)幅度均在20%以?xún)取恼w趨勢來(lái)看，2018年三四線(xiàn)城市在2017年普遍上漲之后，隨著(zhù)調控政策逐步收緊，部分經(jīng)濟面不佳的城市陸續迎來(lái)調整期，房?jì)r(jià)上漲遇到壓力，漲幅均有縮窄。
需要值得注意的是，當前房?jì)r(jià)上漲至高位之后表現出居民購買(mǎi)力普遍疲軟，市場(chǎng)降溫征兆已然顯現。一方面部分城市需求透支嚴重，在政策保持高壓之下，以往“一房難求”的情況不復存在。另一方面多數房企為了加快銷(xiāo)售沖刺年終業(yè)績(jì)，多采取了以?xún)r(jià)換量的營(yíng)銷(xiāo)模式。但在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理的作用下，市場(chǎng)觀(guān)望情緒比較濃厚，成交情況遠不如預期，而這種疲軟走勢可能會(huì )對2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。
分化
面對史上最嚴的調控政策，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)分化現象日趨嚴重。
2018年，房地產(chǎn)企業(yè)的規模化競爭仍在持續。龍頭房企的業(yè)績(jì)規模直指萬(wàn)億規模，而千億級別的房企在今年也有望達到30家，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。而房企并購整合也非常頻繁，據不完全統計，今年下半年以來(lái)，有超過(guò)30家中小地方性房企股權和債券通過(guò)產(chǎn)權交易平臺掛牌轉讓。Wind數據顯示，今年6月以來(lái)，上市公司共計發(fā)起了46起標的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購，披露交易規模達到489億元。同時(shí)，隨著(zhù)銷(xiāo)售增速下滑和償債高峰來(lái)臨，房企融資步伐不斷加快，但融資成本卻創(chuàng )近三年來(lái)新高。在此背景下，很多財務(wù)穩健的龍頭房企憑借低融資成本逆勢擴張，趁很多中小房企被迫放緩拿地速度降低負債之際攻城略地，市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。
城市方面，隨著(zhù)年末房企加快推盤(pán)，各城市量?jì)r(jià)交易持續分化。熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市中，上海量?jì)r(jià)齊跌，北京量?jì)r(jià)齊升，深圳量升價(jià)跌。一線(xiàn)城市表現各不相同。濟南、重慶量?jì)r(jià)齊跌，而成都、西安量縮價(jià)穩，二線(xiàn)城市同樣出現分化。一、二線(xiàn)城市都存在兩極分化現象。
活下去
萬(wàn)科9月份召開(kāi)的2018年秋季例會(huì )上，一張滿(mǎn)場(chǎng)打出鮮紅宣傳標語(yǔ)“活下去”的萬(wàn)科秋季例會(huì )現場(chǎng)照片被各大媒體廣泛傳播。在這張照片上，整個(gè)會(huì )場(chǎng)的墻壁幾乎已被碩大的標語(yǔ)牌包圍，上面無(wú)一例外地印著(zhù)“活下去”三個(gè)大字，配以標語(yǔ)牌通紅的底色，十分醒目，給觀(guān)者帶來(lái)十分震撼的感受。萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮在會(huì )上進(jìn)行了戰略檢討，認為房地產(chǎn)行業(yè)轉折已經(jīng)到來(lái)，“收斂”和“聚焦”是應對轉折點(diǎn)和不確定情況的最好辦法。郁亮表示，三年事業(yè)計劃書(shū)的制定是把“活下去”作為基本要求，公司戰略也將圍繞“活下去”而展開(kāi), 所有行為都“收斂聚焦”到保證萬(wàn)科活下去。
一直以來(lái)，萬(wàn)科都被外界視作地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標，不僅僅是因為其龐大的規模，也因為在多次的行業(yè)變化中，率先做出預判與動(dòng)作。因此，萬(wàn)科高喊“活下去”的舉動(dòng)被視作是萬(wàn)科對房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀(guān)判斷。不但給市場(chǎng)帶來(lái)了焦慮，也對一些房企的后期策略產(chǎn)生了一定的影響。
降速
2018年以來(lái)，部分房企的擴張思路以及發(fā)展策略可能已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生了轉變。過(guò)去兩年房企們極端追求的高周轉偏外延擴張模式，已經(jīng)被越來(lái)越多的房企所摒棄，特別是年內的幾次建筑安全事故更是將高周轉推向風(fēng)口浪尖。萬(wàn)科選擇降速、碧桂園開(kāi)始反思，中海地產(chǎn)主動(dòng)放緩投資。在經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的規模沖刺之后，龍頭房企因為市場(chǎng)調控和事故頻發(fā)等原因已經(jīng)開(kāi)始規模反思。
從萬(wàn)科下半年的業(yè)務(wù)發(fā)展中可以看到，萬(wàn)科一方面穩住開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤(pán)，維持穩定的增長(cháng)，加強銷(xiāo)售回款。另一方面，對多元化業(yè)務(wù)進(jìn)行收斂調整，暫停進(jìn)一步拓展。另一家龍頭房企碧桂園，在上半年仍就保持了較高的業(yè)績(jì)增速后提出，下半年公司發(fā)展將進(jìn)入“提質(zhì)控速”新階段，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長(cháng)期目標。從下半年的銷(xiāo)售情況來(lái)看，增幅在明顯放緩。就連最會(huì )賺錢(qián)中海地產(chǎn)也在放緩拿地節奏，其董事局主席兼行政總裁顏建國表示，政策處于高度多變期，隨時(shí)可能出來(lái)下一步新的政策，所以對市場(chǎng)保持高度謹慎態(tài)度。寧可錯失一些機會(huì )，也不想投錯幾塊地。
棚改
棚改做為近幾年去庫存、拉高銷(xiāo)售紀錄的重要推手，在2018年卻遭到了重創(chuàng )。
6月份，市場(chǎng)出現國家開(kāi)發(fā)銀行收緊棚改融資政策的傳聞。7月份，住建部稱(chēng)因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。10月8日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議部署推進(jìn)棚戶(hù)區改造工作，要求嚴格把好棚改范圍和標準，因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房?jì)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
而從此前官方公布的數據來(lái)看，大規模棚戶(hù)區改造在短期內釋放出大量購房需求，增強了購買(mǎi)力，對于商品房去庫存的效果十分顯著(zhù)，但同時(shí)其也被詬病為房?jì)r(jià)上漲的推手。雖然目前在政策上不是完全取消棚改貨幣化安置方式，但從原來(lái)的“大力推進(jìn)”到“因地制宜”，這種轉向給市場(chǎng)帶來(lái)的收緊信號仍然十分明顯。不可否認是的，棚改對地方經(jīng)濟的拉動(dòng)作用不容忽視。從政策層面來(lái)看，未來(lái)棚改將逐漸走向規范化，使其對房?jì)r(jià)、地方債務(wù)的影響降到最低。隨著(zhù)棚改貨幣化安置的退潮，三四線(xiàn)樓市很可能出現降溫。而對于房企來(lái)講，未來(lái)進(jìn)駐這些區域時(shí)也將更加謹慎。
長(cháng)租
2015年開(kāi)始，一系列長(cháng)租公寓政策紅利陸續出臺，吸引了大批企業(yè)涉足長(cháng)租公寓領(lǐng)域。今年底召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議上提出，要以解決新市民住房問(wèn)題為主要出發(fā)點(diǎn)，補齊租賃住房短板。這也進(jìn)一步說(shuō)明了2019年住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展力度會(huì )繼續強化。2018年以來(lái)，借助國家對長(cháng)租公寓的融資政策優(yōu)惠，大量資本進(jìn)入以轉租為主業(yè)的“二房東”市場(chǎng)。這些資本公寓進(jìn)而利用資產(chǎn)證券化手段，撬動(dòng)更大的資本來(lái)爭奪房源，客觀(guān)上對部分城市住房租金上漲起到推動(dòng)作用，這其中又以一線(xiàn)城市為主。在房租過(guò)快上漲的背景下，北京、深圳、上海積極出臺穩租金的相關(guān)舉措進(jìn)一步促進(jìn)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展。此外，全國不少租金上漲的城市也都出臺了相應的措施來(lái)平抑租金，包括增加房源供應、推進(jìn)租賃合同備案、規范中介行為等。
由于此前的快速擴張，導致多家長(cháng)租公寓品牌出現問(wèn)題。據不完全統計，去年2月至今，全國約有10家左右的長(cháng)租公寓先后“爆倉”，多數因經(jīng)營(yíng)不善而陷入資金危局。隨著(zhù)這些公寓的“爆倉”，租金貸風(fēng)險、空氣質(zhì)量安全等問(wèn)題也被推向風(fēng)口浪尖，行業(yè)種種不規范行為浮出水面。客觀(guān)來(lái)看，這些現象也促進(jìn)了行業(yè)不斷朝著(zhù)積極方向發(fā)展，倒逼長(cháng)租行業(yè)主動(dòng)變革。未來(lái)，伴隨市場(chǎng)進(jìn)一步升級與洗牌，服務(wù)能力弱、標準升級慢的企業(yè)將面臨更大壓力。而只有適應市場(chǎng)、政策變化，主動(dòng)尋求服務(wù)升級與創(chuàng )新的企業(yè)，才能獲得更廣闊的發(fā)展空間。
流拍
與前兩年全國各地地王頻出的情形不同，2018年的地王減少，流拍增多。據克而瑞研究中心統計，2018年7月、9月和10月是流拍最嚴重的月份，流拍土地均超過(guò)100宗，其中10月更是達到峰值，158宗土地流拍。下半年以來(lái)，上海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市出現多幅土地流拍的現象，并向三四線(xiàn)城市蔓延。同時(shí)，土地成交溢價(jià)率也持續下行，易居房地產(chǎn)研究院監測的40城土地成交溢價(jià)率，在11月時(shí)已下滑至2011年以來(lái)的歷史低點(diǎn)附近。
今年全國土地流拍頻發(fā)，主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整和房企資金壓力的增加。隨著(zhù)樓市調控持續深入，部分城市限房?jì)r(jià)、限地價(jià)、競自持、競配建等土地出讓條件嚴苛，在地價(jià)高企、房?jì)r(jià)上漲預期被抑制的背景下，房企的利潤空間被壓縮，拿地意愿降低，頻頻流拍也就在所難免了。
跨界
2018年，跨界風(fēng)在地產(chǎn)圈前所未有的強烈，房企跨界經(jīng)營(yíng)似乎已經(jīng)成為一種趨勢。綠地投資電競，碧桂園、華潤置地投資農業(yè)，恒大攜手賈躍亭造車(chē)，萬(wàn)科、遠洋布局物流，新湖中寶進(jìn)軍金融科技投資領(lǐng)域，泰禾涉足醫療……
面對利潤增速下滑，求轉型、找出路，對未來(lái)重新布局成為眾多房企應對新形勢變化的明智之舉。隨著(zhù)當代社會(huì )生產(chǎn)力和科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，新行業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式不斷涌現，不同行業(yè)、產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度、依存度也在不斷加深，這也使跨界發(fā)展成為一種趨勢甚至常態(tài)。但需要對房地產(chǎn)企業(yè)跨界理性看待和分析，要在辦好主業(yè)的基礎上跨界相關(guān)行業(yè)，要看準方向、經(jīng)營(yíng)得當，切莫抱著(zhù)房地產(chǎn)賺快錢(qián)的思維跨界，精耕細作方能殺出一條轉型之路。
搶人
從放寬落戶(hù)條件、送購房租房補貼到項目資助、人才獎勵，這場(chǎng)始于2017年的搶人大戰在2018年上半年再次被推向高潮，戰火也從湖南長(cháng)沙、四川成都等二線(xiàn)城市進(jìn)一步擴散，也成為上半年部分城市的樓市狂歡的重要推手。
比如天津5月份推出的“海河英才”計劃，不到一天時(shí)間30萬(wàn)人申報查詢(xún)落戶(hù)事宜。而與人才儲備一同蓄勢待發(fā)的還有天津樓市，天津在推出人才引進(jìn)政策的當月數據顯示，二手房成交環(huán)比增加255%，成交均價(jià)漲幅在2.5%以上。此外，西安成都等地也相繼在2018上半年推出了力度不一的人才落戶(hù)和優(yōu)惠政策，這場(chǎng)被外界稱(chēng)為的“搶人”大戰，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了明顯而直接的狂歡，這些城市在推出人才新政后，戶(hù)籍人數都出現大幅增長(cháng)，而房?jì)r(jià)也逐步提高，不少地段的房?jì)r(jià)幾乎翻倍。
熱衷于人才爭奪戰的熱點(diǎn)城市之所以在“人才引進(jìn)”方面如此積極，歸根結底，一方面是看準了人才儲備在未來(lái)城市發(fā)展潛力方面的巨大作用，另一方面則更具有現實(shí)意義，通過(guò)人才落戶(hù)帶來(lái)直接的租房、購房需求，從而帶動(dòng)財政、稅收的增長(cháng)，使得房地產(chǎn)去庫存也更加落地和有效，而這一點(diǎn)，也被當地的開(kāi)發(fā)商和二手房業(yè)主“好好”地抓住和把握。
