公攤“健在”技術(shù)規范求解市場(chǎng)亂象
發(fā)布時(shí)間：2019/2/25 11:33:48 瀏覽次數：11587 來(lái)源： 北京商報 cjjt-fdc
“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易。”住建部的一項關(guān)于住宅項目的技術(shù)規范征求意見(jiàn)稿一經(jīng)推出，引起媒體和業(yè)界的強烈反響。2月24日，意見(jiàn)稿起草方最新回應稱(chēng)，這一新規定主要考慮的是從技術(shù)角度規范住宅面積的計算規則，同時(shí)據業(yè)內專(zhuān)家分析，具體操作中，公攤面積的算法容易造成價(jià)格錯覺(jué)，成為開(kāi)發(fā)商兜售的噱頭，而對真實(shí)房?jì)r(jià)影響并不大。
公攤面積不透明引爭議
住房和城鄉建設部日前公布的一項《住房項目規范》（征求意見(jiàn)稿）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《住房規范》）第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易”。據介紹，這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來(lái)進(jìn)行交易。
2月24日，北京商報記者在走訪(fǎng)我愛(ài)我家和鏈家等中介機構多個(gè)門(mén)店時(shí)了解到，目前北京市大部分住宅樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，均以住宅建筑面積來(lái)計算，其中就包括套內建筑面積和公攤面積兩部分。
對于公攤面積占總建筑面積的比例，我愛(ài)我家銷(xiāo)售人士表示，在總建筑面積中，公攤面積一般占比為15%，“比如買(mǎi)100平方米的房子，公攤面積為15平方米，那么實(shí)際套內建筑面積為85平方米”。
而鏈家銷(xiāo)售人員則并未給出明確的數據，并表示不同的樓房由于建設規格不同，公攤面積在總建筑面積中的占比也是有區別的。“板樓和塔樓的計算是不一樣的，但無(wú)論如何都是按照房本上的面積來(lái)規范操作。”這位銷(xiāo)售人員表示。
據了解，我國現行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定，商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計價(jià)，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價(jià)。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》解釋稱(chēng)，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權。
新華社文章指出，國際通行的房屋交易計價(jià)單位多為所見(jiàn)即所得的套內面積，而此前國內對此雖無(wú)統一規定,但實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計價(jià)，并無(wú)法律法規對“公攤面積”做出明確約束。部分業(yè)內專(zhuān)家認為，公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛及服務(wù)收費爭議不斷。
從技術(shù)角度進(jìn)行規范
據了解，按照套內建筑面積計價(jià)已在北京市推行了近16年。2003年12月1日開(kāi)始執行的《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》中明確，預售商品住宅實(shí)行以套內建筑面積計價(jià)。在2008年修訂時(shí)進(jìn)一步明確：新建商品房轉讓?xiě)敯凑仗變冉ㄖ娣e計價(jià)。
同時(shí)，北京市住建委聯(lián)合市工商局公布的《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房現房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本，不但要求開(kāi)發(fā)商明確寫(xiě)明每套房子的建筑面積、套內建筑面積，并且要求在計價(jià)的條款中，分別按照建筑面積和套內建筑面積，注明兩種銷(xiāo)售情況下房子的單位面積價(jià)格以及總價(jià)。
據介紹，寫(xiě)明套內面積不僅能夠讓購房者更清楚地知道屋內面積究竟有多大，也能通過(guò)建筑面積與套內面積之差計算出公攤面積，防止開(kāi)發(fā)商在公攤面積上做手腳，保障購房者權益。
而作為此次意見(jiàn)稿的起草方，中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負責人2月24日在接受采訪(fǎng)時(shí)指出，“住宅建筑應以套內使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮的是從技術(shù)角度規范住宅面積的計算規則。
該負責人介紹，這一做法,一是解決套內建筑面積相同而住戶(hù)使用面積不同的問(wèn)題。二是解決住戶(hù)使用面積不透明的問(wèn)題。按套內使用面積進(jìn)行計算易于住戶(hù)自行測量，實(shí)現“所見(jiàn)即所得”。而按套內建筑面積計算，在沒(méi)有專(zhuān)業(yè)支撐的情況下難以做到。可以說(shuō)，從技術(shù)角度明確按套內使用面積交易，一定程度上有利于消費者權益的保護。
對房?jì)r(jià)影響有限
走訪(fǎng)時(shí)，鏈家門(mén)店銷(xiāo)售人員向記者透露，即使以后只按照套內面積來(lái)計價(jià)，為了使總價(jià)變動(dòng)不大，保證自身利益不受損，開(kāi)發(fā)商有可能會(huì )將單位面積的價(jià)格提高。
實(shí)際上，在北京市新房合同中，一直存在“兩個(gè)面積”，即建筑面積和套內面積。業(yè)內專(zhuān)家也指出，兩個(gè)面積只是不同的計算指標，并不會(huì )帶來(lái)總購房成本的變化。因為期房項目銷(xiāo)售前按照“一房一價(jià)”申請了預售證后，這套房?jì)r(jià)格就已經(jīng)敲定。此后會(huì )在合同中注明分別按照兩種計價(jià)方式算出來(lái)的總價(jià)，實(shí)際上總價(jià)沒(méi)有變化。
例如，假設一套房子建筑面積為100平方米，其套內建筑面積為80平方米，如果按照建筑面積計價(jià)，單位面積為4萬(wàn)元，那么這套房子總價(jià)為400萬(wàn)元；而如果按照套內建筑面積80平方米計價(jià)，標價(jià)則為每平方米5萬(wàn)元，總價(jià)還是400萬(wàn)元。
對于《住房規范》，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，目前大部分城市，大部分新建住宅交易是有套內價(jià)格的，但是否套內計價(jià)，對購房者實(shí)際購房成本基本無(wú)影響，主要影響的是部分打著(zhù)政策擦邊球賣(mài)低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。對購房者而言，則是物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費有可能降低。“房?jì)r(jià)看似降低了，實(shí)際沒(méi)有降低，給購房者造成價(jià)格較低的錯覺(jué)。按照市場(chǎng)平均的得房率，基本如果按照套內計算，全國的房?jì)r(jià)相當于還要高20%-25%。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)則認為，意見(jiàn)稿的出臺具有積極的引導作用。從套內面積來(lái)計算的話(huà)，今后開(kāi)發(fā)商也會(huì )更加注重如何做大套內面積。不過(guò)，《住房規范》涉及到很大方面的變革，例如房地產(chǎn)稅等跟房屋交易相關(guān)的政策制度都在發(fā)生一些變革。“最終統一以套內面積來(lái)計算，是有助于保護購房者權益的。”
對于《住房規范》的落地，張大偉認為，現在只是一個(gè)工程建設規范公開(kāi)征求意見(jiàn)，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。同時(shí)，從政策內容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等政策，這些政策起碼五年內落地可能性非常小。
