2019年各城差異化賣(mài)地 逆周期調整首要穩地價(jià)
發(fā)布時(shí)間：2019/4/2 8:51:22 瀏覽次數：12213 來(lái)源： 時(shí)代周報 cjjt-fdc
經(jīng)過(guò)兩年多的深度調整，再加上近期“因城施策”的政策基調，各城房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化發(fā)展和調整的跡象也越來(lái)越明顯，“一城一策”體現在近期各地公布的土地計劃上。
經(jīng)過(guò)2017年、2018年兩個(gè)土地供應“大年”，不少城市縮減2019年度國有建設用地供應計劃，從已公布的信息來(lái)看，杭州、合肥出現了下調，蘇州較為穩定，廣州、廈門(mén)、成都則有小幅上升。
有增有減的土地供應計劃，顯示了各城市場(chǎng)供需的變化。與此同時(shí)，也讓市場(chǎng)關(guān)注到各地因城施策穩地價(jià)的決策能力。尤其是在近期土地市場(chǎng)回溫的情況下，如何把握住地價(jià)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展？
合碩機構首席分析師郭毅表示，從目前來(lái)看，各城地價(jià)上升的憂(yōu)慮還沒(méi)有特別明顯。“一是從供需結構來(lái)看，各城都在根據自身實(shí)際情況，匹配土地供應；二是在土地出讓環(huán)節，各城也在從供地制度和結構上進(jìn)行調控，比如采取限價(jià)的土拍方式，以及設置未來(lái)開(kāi)發(fā)建設針對剛需、改善購房者的住房類(lèi)型等。”郭毅認為，“在這些前提條件的制約下，土地市場(chǎng)將繼續保持穩定。”
供地分化源于市場(chǎng)不一
經(jīng)過(guò)兩年多的深度調整，再加上近期“因城施策”的政策基調，各城房地產(chǎn)市場(chǎng)差異化發(fā)展和調整的跡象也越來(lái)越明顯，“一城一策”體現在近期各地公布的土地計劃上。
去年全國土地出讓收入第一的杭州，今年十區計劃出讓土地764.9公頃，較2018年減少24.1%；降幅最大的是南寧，2019年土地供應總量從2018年的1970公頃調整為706公頃，下降幅度高達64.2%。
有關(guān)機構分析指出，2017―2018年杭州土地供應量較大，而這些土地有望在2019年及以后上市形成供應，市場(chǎng)房源充足，所以今年供地規模下調。
也有城市逆勢上調了今年的土地供應計劃。比如四川成都、福建廈門(mén)、廣東廣州、山東聊城等。其中廣州2019年度供地總量為2038公頃，較2018年增長(cháng)5.1%，其中住宅用地供應增長(cháng)6.7%，商品住房供地增長(cháng)21.2%。
另外，當2017年各城公布土地供應五年計劃之時(shí)，仍顯示出較大程度的一致性，多數城市供應規模增長(cháng)。為何今年各地發(fā)布的年度土地供應計劃，差異明顯。
在一線(xiàn)城市中，目前僅廣州公布了2019年度國有建設用地供應計劃。但綜合北京、上海、深圳三地前兩年供地情況，以及五年供地計劃，北京和上海供地較為平穩，尤其在住宅用地方面，每年均在五年規劃內的1000公頃左右；深圳用地規模則從2017年到2020年在逐年降低。
克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉表示，根據廣州城市發(fā)展規劃，2035年廣州常住人口規模將達到2000萬(wàn)人，截至2017年末，廣州常住人口為1449.8萬(wàn)人，也就是說(shuō)，接下來(lái)每年廣州新增常住人口約為30.6萬(wàn)人，這部分的居住需求需要滿(mǎn)足，自然也需要增加供應。
從縱向數據來(lái)看，今年廣州和杭州的供地計劃也出現了動(dòng)態(tài)調整，跟此前發(fā)布的“三年滾動(dòng)計劃”相比各有升降。根據“三年滾動(dòng)計劃”，2019年廣州計劃供應商品住房用地480公頃，但今年實(shí)際供應商品住房用地578公頃。而杭州則將“三年滾動(dòng)計劃”提出的2019年計劃供應783.4公頃小幅下調。杭州出現這一變化，或與2018年土地供應大幅“透支”有關(guān)。
梳理近三年杭州土地出讓情況發(fā)現，杭州的土地供應規模在2018年形成了一個(gè)高峰，供地總量高達1007.7公頃（其中住宅用地771.6公頃）。而根據“三年滾動(dòng)計劃”，2018年杭州計劃供地806.5公頃，實(shí)際供應遠超計劃。
“2018年土地供應高峰是市場(chǎng)拿地需求旺盛導致，加上2022年亞運會(huì )前杭州大量基礎設施投資上馬需要充足的財政資金支持。”高院生表示。
“小陽(yáng)春”挑戰穩地價(jià)？
在經(jīng)歷了去年土地市場(chǎng)遇冷之后，今年3月土地市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”。
莫尼塔宏觀(guān)研究指出，進(jìn)入3月，全國土地市場(chǎng)熱度回升，從100個(gè)大中城市數據來(lái)看，土地溢價(jià)率已從8%上升到22%，同時(shí)，土地供給也出現季節性回升，調研顯示，長(cháng)春、西安、成都、合肥以及華中、華東等地出現低價(jià)走高、競拍企業(yè)數量大幅上升現象。
以廣州為例，近期也拍出了一幅高價(jià)熱門(mén)地塊。2月28日，廣州開(kāi)拍三幅地塊。其中位于天河的金融城地塊，可售部分樓面價(jià)則約5.5萬(wàn)元每平方米，已接近此前的廣州單價(jià)地王。
在此種熱度下，穩地價(jià)的目標的確受到挑戰，高院生坦言。
但莫尼塔首席宏觀(guān)分析師張璐則不這么認為：“目前土地市場(chǎng)熱度上升有地方政府控制土地供應節奏的因素影響。”
“從地方收支的角度來(lái)看，今年地方政府專(zhuān)項債提前發(fā)行，給地方財政提供了比較寬松的環(huán)境，地方政府沒(méi)有賣(mài)地的迫切性，因此可以稍微控制一下供地節奏，也能借這個(gè)機會(huì )穩一下去年以來(lái)遇冷的土地市場(chǎng)。”
肖文曉表示，地價(jià)的穩定還是要基于政府的調控。“總體來(lái)說(shuō)，接下來(lái)土地市場(chǎng)會(huì )有所好轉，開(kāi)發(fā)商拿地積極性上升，但溫度不會(huì )太高。”
