各地樓市政策或以微調為主 一二線(xiàn)城市有望率先筑底放量
發(fā)布時(shí)間：2019/4/2 9:44:02 瀏覽次數：11718 來(lái)源： 經(jīng)濟參考報 cjjt-fdc
經(jīng)過(guò)2018年密集的政策調控，在限購、限價(jià)、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)從之前的高溫逐漸退燒，并步入理性發(fā)展軌道。業(yè)內人士預判，今年房地產(chǎn)調控以穩為主，政策上不會(huì )大起大落，當以微調為主，同時(shí)落實(shí)城市主體責任，預示樓市調控靈活性增強。
“穩”將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調
2019年政府工作報告中對房地產(chǎn)市場(chǎng)作了新的定調：更好地解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
業(yè)內普遍認為，這表明一方面中央把住房保障擺在更加重要的位置，另一方面也表明市場(chǎng)與保障兩者分開(kāi)的思路。在市場(chǎng)方面，繼續強調平穩健康發(fā)展，2019年“穩”將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，政府工作報告所提到的城市主體責任，其內容核心是此前全國住房和城鄉建設工作會(huì )議提到的穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)和穩預期。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定，其實(shí)是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。
“政策總基調沒(méi)有變，依然是‘穩’。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，落實(shí)“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”要求，今年各地定位房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )離開(kāi)這個(gè)主基調。穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，就是要防止房?jì)r(jià)暴漲暴跌，“房住不炒”的定位沒(méi)有變。
今年以來(lái)，包括上海、河南、福建等多地調控也以穩為主，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展被提到前所未有的高度。
不僅是調控政策，與樓市密切相關(guān)的信貸政策，也將在今年保持“求穩”態(tài)勢。政府工作報告提出，要引導金融機構擴大信貸投放、降低貸款成本，精準有效支持實(shí)體經(jīng)濟，不能讓資金空轉或脫實(shí)向虛。加大對中小銀行定向降準力度，釋放的資金全部用于民營(yíng)和小微企業(yè)貸款。
業(yè)內人士認為，這對金融支持小微企業(yè)的導向十分明確，結合此前2月底央行表態(tài)“繼續緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，審慎發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款”，房地產(chǎn)金融管控將會(huì )依然嚴格。
多地政策微調成趨勢
今年政府工作報告強調，落實(shí)城市主體責任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，這意味著(zhù)，“一城一策”的調控將繼續，樓市調控靈活性增強。從目前各個(gè)地方政府的做法看，結合自身城市特點(diǎn)，有條件有策略放松調控的同時(shí)，兼顧人才引進(jìn)和城市活力營(yíng)造，正在成為新的趨勢。
如福建省提出，落實(shí)城市主體責任，編制實(shí)施住房發(fā)展規劃，福州、廈門(mén)編制“一城一策”實(shí)施方案；河南省明確堅持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。另外，杭州、寧波、成都、長(cháng)沙等地還明確將開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調控“一城一策”試點(diǎn)。
“在‘房住不炒’的大前提下，‘一城一策’已經(jīng)成為核心政策邏輯。中央定原則，地方定細則，夯實(shí)城市政府主體責任。‘一城一策’既能給予地方調控的靈活性，同時(shí)避免統一調控帶來(lái)的系統性風(fēng)險。”貝殼研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)表示。
據相關(guān)研究機構統計，當前全國近20個(gè)城市對樓市調控進(jìn)行了微調，“因城施策、一城一策”的特點(diǎn)更明顯。從今年1月開(kāi)始，海口、廣州、西安、大連、常州等城市陸續發(fā)布了人才引進(jìn)政策。業(yè)內人士分析認為，這些城市針對人才引進(jìn)的新政策，對當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生短期的利好作用。
“調控全面退出的可能性較小，‘房住不炒’和‘因城施策’兩個(gè)原則不會(huì )改變，同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)局面的打開(kāi)客觀(guān)上也要求房?jì)r(jià)穩定。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，“不過(guò)，結合當前宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，2019年房地產(chǎn)政策可能出現適度的結構性調整，二季度前后政策可能適度放松。”
多位業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)政策存在適度調整的現實(shí)需求。從內部看，要加大對住房剛需的支持，減小對改善性需求的誤傷，特別是小戶(hù)型向大戶(hù)型置換的需求；從外部看，我國經(jīng)濟新舊動(dòng)能轉換仍需時(shí)間。預計將繼續支持正常的首次置業(yè)和改善需求，支持跨城市流動(dòng)人口的住房置換，并對二套、多套住房以及投資投機性需求依然保持高壓態(tài)勢。
一二線(xiàn)城市有望率先筑底放量
近期，一些地方樓市成交活躍度提高、個(gè)別項目房?jì)r(jià)上調，例如，燕郊樓市再度活躍；深圳某高端樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，因操作人數眾多，看房預約軟件失靈；杭州再現萬(wàn)人搖號，中簽率僅為1.5%；無(wú)錫、南京、蚌埠等地也相繼傳出在售樓盤(pán)漲價(jià)的消息。
但從全國而言，整體仍處于降溫通道。“春節后，個(gè)別城市的確存在個(gè)別項目漲價(jià)，千人看房、土拍升溫等跡象，但我們認為基于前期需求、購買(mǎi)力透支而造成的需求疲軟問(wèn)題仍將持續一段時(shí)間，難改總體市場(chǎng)下行調整的大趨勢，三四線(xiàn)城市也將面臨更大的調整壓力。”克而瑞研究中心報告指出。
房?jì)r(jià)方面，有關(guān)機構數據顯示，2月，中國100個(gè)受監測城市房?jì)r(jià)平穩，新建住宅平均價(jià)格為14724元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上月回落。成交量方面，受春節假期影響，樓市整體成交大幅下滑。克而瑞研究中心數據顯示，2月，全國29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交960萬(wàn)平方米，環(huán)比銳減53%，相比2018年同期降幅達28%。
保利發(fā)展戰略研究院和保利投顧研究院日前聯(lián)合發(fā)布的《白皮書(shū)》認為，2018年四季度，全國性的市場(chǎng)運行周期拐點(diǎn)已確立。預計2019年將是樓市“調整年”，但局部窗口顯現，下半年先行一二線(xiàn)城市有望率先筑底放量。目前房?jì)r(jià)和購買(mǎi)力錯配，三四線(xiàn)城市購買(mǎi)力透支下帶來(lái)更長(cháng)的尋底期。
多位研究人士認為，為保證樓市平穩運動(dòng)，中央將持續對沖，通過(guò)授予地方靈活空間，采取如放寬落戶(hù)條件、取消限購等政策，利用資金面下調、購房利率上浮區間等工具釋放利好。隨著(zhù)資金從三四線(xiàn)城市向一二線(xiàn)城市回流，預計全年市場(chǎng)將延續調整，先行一二線(xiàn)城市將有望率先筑底。
有關(guān)機構認為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現出“市場(chǎng)趨于合理、投資增速放緩”，“因城施策推進(jìn)，市場(chǎng)量?jì)r(jià)趨穩”，“一線(xiàn)城市加大有效供給，二線(xiàn)城市人才競爭引導需求，三四線(xiàn)城市受棚改政策調整下行壓力加大”等幾大特點(diǎn)。預計未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續分化，一二線(xiàn)城市有望低位企穩，市場(chǎng)表現將優(yōu)于三四線(xiàn)，部分購買(mǎi)力透支、經(jīng)濟基礎較差、缺乏人口支撐的弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市將面臨較大的去化風(fēng)險。
