警惕房?jì)r(jià)上漲風(fēng)險，政治局會(huì )議再提“房住不炒”
發(fā)布時(shí)間：2019/4/23 11:29:44 瀏覽次數：11516 來(lái)源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
中共中央政治局4月19日召開(kāi)會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署當前經(jīng)濟工作。
隨著(zhù)一季度宏觀(guān)經(jīng)濟數據的出爐，中共中央政治局會(huì )議認為一季度經(jīng)濟運行總體平穩、好于預期，開(kāi)局良好。在部署下一步經(jīng)濟工作時(shí)，會(huì )議要求宏觀(guān)政策要立足于推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，更加注重質(zhì)的提升，更加注重激發(fā)市場(chǎng)活力，積極的財政政策要加力提效，穩健的貨幣政策要松緊適度。
對于房地產(chǎn)市場(chǎng)，此次政治局會(huì )議作出了如下表態(tài)：
——要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長(cháng)效調控機制。
再提“房住不炒”
值得注意的是，此次政治局會(huì )議再次出現了涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的內容。而上次政治局會(huì )議出現房地產(chǎn)有關(guān)表述，還要追溯到去年7月31日。
業(yè)內分析人士認為，在近期部分房地產(chǎn)市場(chǎng)出現“小陽(yáng)春”。無(wú)論是國家統計局的70城房?jì)r(jià)指數、各大中介機構的統計數字，還是央行一季度信貸數據，這個(gè)春天，樓市春潮涌動(dòng)，無(wú)需贅言。因此，在局部區域出現波動(dòng)的情況下，政治局會(huì )議再次提及房住不炒，對炒房者將有打擊，也有利于市場(chǎng)平穩。
此前，部分業(yè)內專(zhuān)家就結合回暖的一季度房地產(chǎn)數據指出，現階段房?jì)r(jià)有“龍抬頭”的跡象。目前一二線(xiàn)城市的二手房交易量有明顯提升，房?jì)r(jià)也開(kāi)始有往上走的可能。
事實(shí)上，4月起，合肥、濟南、北京等多地已經(jīng)采取措施進(jìn)一步規范商品房銷(xiāo)售行為，打擊炒作樓市現象。例如，日前合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就規范商品房銷(xiāo)售行為發(fā)布緊急通知，強調打擊炒房，嚴禁哄抬房?jì)r(jià)、捂盤(pán)惜售等行為。長(cháng)沙市則將從4月22日起將二套房契稅提至4%。
除了地方出臺新的調控措施，也有中央部委在推進(jìn)房地產(chǎn)調控。
為落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)調控相關(guān)要求，實(shí)現因城施策、分類(lèi)調控目標，保持住宅用地供應穩定，引導市場(chǎng)預期，促進(jìn)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，自然資源部近日下發(fā)通知要求，做好2019年住宅用地“五類(lèi)”調控目標制定實(shí)施工作。
通知要求，地級以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上縣（縣級市），根據商品住房庫存消化周期（截至2019年3月），結合本地土地市場(chǎng)實(shí)際，切實(shí)優(yōu)化住宅用地供應，實(shí)施差別化調控政策，在上年住宅用地供應分類(lèi)調控目標基礎上，調整確定2019年住宅用地供應“五類(lèi)”（顯著(zhù)增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標。
其中，消化周期在36個(gè)月以上的，應停止供地；36-18個(gè)月的，要適當減少供地；18-12個(gè)月的，維持供地持平水平；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著(zhù)增加并加快供地。
此外，《2019年新型城鎮化建設重點(diǎn)任務(wù)》近日印發(fā)，有輿論認為超大城市落戶(hù)有所松動(dòng)，將引起人口分布的集聚，甚至會(huì )觸發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。
對此，人民日報12日刊發(fā)《寫(xiě)好新型城鎮化建設大文章（評論員觀(guān)察）》文章稱(chēng)，不管戶(hù)籍制度怎么改、城鎮化如何推，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這個(gè)定位不能動(dòng)搖，要始終將其作為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的總體要求。文章稱(chēng)：“無(wú)論是積分落戶(hù)的超大特大城市，還是69個(gè)放開(kāi)落戶(hù)限制的大城市，分解落實(shí)城鎮化的重點(diǎn)任務(wù)時(shí)，都要把防止房?jì)r(jià)大起大落作為前提條件，堅決避免投資投機者借機鉆空子，同時(shí)不斷精細化限購、限售、限價(jià)政策，滿(mǎn)足剛性和改善型需求。”
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，此次政治局會(huì )議對樓市的表述，有兩點(diǎn)含義：一是房住不炒的概念繼續得到強調，尤其是今年一季度樓市表現還不錯，二季度預計會(huì )繼續上升，這個(gè)時(shí)候強調這一點(diǎn)，也是為了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲等風(fēng)險出現；而是明確了長(cháng)效調控機制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主體責任。預計今年二季度相關(guān)城市會(huì )在一城一策上會(huì )有相關(guān)政策出臺，而對于地方政府的主體責任考核也會(huì )加大。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，為防止部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或重蹈過(guò)熱態(tài)勢，此次中央政治局會(huì )議再次強調“房住不炒”是有明顯警示作用的，不排除后續政策出現微調收緊。
國家統計局新聞發(fā)言人毛盛勇日前強調，“房住不炒”的市場(chǎng)定位已經(jīng)比較清晰了，房子是居住的屬性，是消費的屬性，投資性需求要抑制和遏制，這要求強化地方政府的調控和管理，因城施策，加強管理。
嚴躍進(jìn)認為，從此次會(huì )議明確“堅持結構性去杠桿”的表述看，當前經(jīng)濟工作依然會(huì )強調去杠桿的概念。此前實(shí)際上已經(jīng)有過(guò)類(lèi)似的警示，比如說(shuō)要防范各類(lèi)小微企業(yè)貸款資金進(jìn)入到樓市中。所以后續一方面銀行對房地產(chǎn)的支持力度會(huì )加大，另一方面也可能依然會(huì )有各類(lèi)督查做法，防范違規開(kāi)發(fā)貸和按揭貸等現象出現。
貨幣政策未轉向
對于房地產(chǎn)行業(yè)，同樣關(guān)注的還有貨幣政策。本次政治局會(huì )議提出，宏觀(guān)政策要立足于推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，更加注重質(zhì)的提升，更加注重激發(fā)市場(chǎng)活力，積極的財政政策要加力提效，穩健的貨幣政策要松緊適度。
與今年2月22日召開(kāi)的政治局會(huì )議僅提及“穩健的貨幣政策”不同的是，此次政治局會(huì )議的表述在“穩健的貨幣政策”之后還加上了關(guān)鍵的“松緊適度”四字。
此前，市場(chǎng)對下一步貨幣政策是否會(huì )進(jìn)一步放松，抱有很高的期待，社會(huì )上也不時(shí)出現“即將降準”的傳言。但從此次政治局會(huì )議的表述來(lái)看，當前的貨幣政策首要的目標還是在穩健的同時(shí)求平衡，并沒(méi)有出現明顯放松的趨向。
央行最新數據顯示，一季度人民幣新增貸款和社融增量分別為5.81萬(wàn)億元和8.18萬(wàn)億元，均超出市場(chǎng)預期。在分析人士看來(lái)，這也體現了前期逆周期政策的調節，貨幣政策傳導機制有所改善，金融支持實(shí)體經(jīng)濟力度有所增強。
對于下步政策走向，近期召開(kāi)的央行貨幣政策委員會(huì )一季度例會(huì )認為，將“進(jìn)一步加強貨幣、財政與其他政策之間的協(xié)調，適時(shí)預調微調，注重在穩增長(cháng)的基礎上防風(fēng)險”。會(huì )議指出，穩健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門(mén)，不搞“大水漫灌”，同時(shí)保持流動(dòng)性合理充裕。與上季度例會(huì )不同的是，此次例會(huì )再次出現了“把好貨幣供給總閘門(mén)”的表述。
廈門(mén)國際銀行宏觀(guān)金融及政策研究員任濤表示，此前的刺激政策雖然有一定同步但主要以貨幣政策為主，有點(diǎn)“單打獨斗”的意思，在達到短期穩增長(cháng)效果的同時(shí)使得債務(wù)風(fēng)險不斷增大，現在貨幣政策可能要退居其次，以配合其他政策為主。
中國人民銀行參事盛松成也在近日撰文指出，綜合考慮我國金融市場(chǎng)結構、經(jīng)濟運行狀況、流動(dòng)性水平和可用貨幣政策工具，短期內不具備再次調整準備金率的條件。
同時(shí)，多位樓市專(zhuān)家表示，在央行表態(tài)要把好貨幣供給總閘門(mén)，不搞“大水漫灌”，去年下半年以來(lái)的信貸寬松小周期已經(jīng)結束，樓市的小陽(yáng)春或難以持續。
警惕房?jì)r(jià)上漲風(fēng)險
此外，國家統計局最新公布的2019年3月份數據顯示，70個(gè)大中城市中有65個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比上漲，價(jià)格指數同比升10.6%，連漲42個(gè)月，環(huán)比上漲0.6%，連漲47個(gè)月；58同城、安居客發(fā)布的《2019年一季度樓市總結報告》顯示，2019年一季度，一線(xiàn)城市商品住宅成交量同比上漲約三成。
《證券日報》文章指出，樓市小陽(yáng)春形成的背后動(dòng)力是房?jì)r(jià)回升的市場(chǎng)預期。去年12月13日召開(kāi)的中央政治局會(huì )議并未提到有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的有關(guān)內容，2019年政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)方面的表述也相對溫和。加之去年年底以來(lái)，多地在“因城施策，分類(lèi)指導”原則下，對樓市調控政策作了微調，使市場(chǎng)預期有所調整。雖然住建部部長(cháng)王蒙徽在全國兩會(huì )第四次部長(cháng)通道上表示，2019年將繼續促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，具體做到“五個(gè)堅持”，其中第一個(gè)堅持就是堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，但市場(chǎng)對此的認知和理解已經(jīng)由最初的新鮮、忌憚轉為熟悉、放松。
尤其是，積極財政政策的落地效應，確保流動(dòng)性合理充裕的貨幣政策基調，以及2019年宏觀(guān)經(jīng)濟開(kāi)門(mén)紅的形勢，使得一季度全國居民人均可支配收入8493元，實(shí)際增長(cháng)6.8%，完勝GDP增速，不僅穩定增加居民收入，也穩定市場(chǎng)對經(jīng)濟向好的預期，成為支持居民購房的一個(gè)合理因素。
再者，今年以來(lái)A股市場(chǎng)牛冠全球，而股市與樓市歷來(lái)有聯(lián)動(dòng)效應，賣(mài)房投股與獲利購房相輔相成，這也推動(dòng)形成部分購房剛需與改善性需求。
因此，房?jì)r(jià)指數出現兩位數上漲，仍然不得不警惕。住房關(guān)系民生，更關(guān)系宏觀(guān)經(jīng)濟穩定，因此，針對市場(chǎng)預期波動(dòng)，也應當實(shí)施逆周期調節，在房住不炒的定位下，保持政策連續性和穩定性，推動(dòng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設，落實(shí)城市主體責任，把穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期責任落到實(shí)處，防止樓市波動(dòng)。
