居有所安：十城價(jià)格走緩，住宅租賃多元化發(fā)展
發(fā)布時(shí)間：2019/5/23 9:43:49 瀏覽次數：11313 來(lái)源： 第一太平戴維斯 cjjt-fdc
過(guò)去30年來(lái)，中國樓市的發(fā)展見(jiàn)證了中國經(jīng)濟騰飛。日前，第一太平戴維斯發(fā)布中國住宅市場(chǎng)報告，從住宅銷(xiāo)售、租賃兩大市場(chǎng)著(zhù)手，結合開(kāi)發(fā)商融資信貸，深入解讀中國住宅市場(chǎng)，聚焦行業(yè)熱點(diǎn)，洞悉前沿趨勢。
第一太平戴維斯中國市場(chǎng)研究部高級董事及主管James Macdonald（簡(jiǎn)可）表示：“回溯中國樓市的整體演進(jìn)，可形容為‘在多輪調控中企穩’。市場(chǎng)在經(jīng)歷多次政策調整后逐步構建了房地產(chǎn)調控的長(cháng)效機制。而最新一輪房地產(chǎn)調控始于2017年下半年，旨在應對上半年由于投機性投資和開(kāi)發(fā)上融資成本較低等綜合因素造成的住宅價(jià)格強勁增長(cháng)。”
住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)：
2018年全年，中國住宅銷(xiāo)售總額增長(cháng)至人民幣12.6萬(wàn)億元，同比增長(cháng)14.7％；全年銷(xiāo)售面積共計約148萬(wàn)平方米，平均價(jià)格為人民幣每平方米8500元。
中國商品住宅銷(xiāo)售面積
(國家統計局，第一太平戴維斯研究部)
中國商品住宅銷(xiāo)售總價(jià)及單價(jià)
(國家統計局，第一太平戴維斯研究部)
中國城市住宅市場(chǎng)存量的總體估值約人民幣263萬(wàn)億元（折合約39萬(wàn)億美元），相當于目前GDP的三倍。瑞士信貸在其2018年全球財富報告中估計，中國房產(chǎn)價(jià)值占到家庭總財富的約62％，而在美國，這一比例僅為28％。
鑒于房產(chǎn)在中國家庭財富的占比之高，住宅市場(chǎng)的穩定對于社會(huì )穩定起到了至關(guān)重要的作用。在市場(chǎng)疲軟時(shí)期，政府通過(guò)限制土地供應、利用政策手段支持住房需求，從而支撐起了市場(chǎng)價(jià)格并維持一定的可負擔性。
北京城市中心特別是四環(huán)以?xún)鹊男掳l(fā)展機會(huì )有限，現有住房存量承壓，供應面趨于緊張。盡管北京的住房調控政策保持緊縮，但住房需求依然強勁，支撐價(jià)格堅挺走勢。
開(kāi)發(fā)商與融資：
開(kāi)發(fā)融資及抵押融資等融資形式在房地產(chǎn)市場(chǎng)中都扮演著(zhù)至關(guān)重要的角色。在過(guò)去三十年中，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，使其成為全球收益最為豐厚的投資方式之一。作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)值的增長(cháng)對提升經(jīng)濟價(jià)值鏈并鼓勵國內消費尤為重要。
-另類(lèi)融資：開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注多元化融資渠道，包括股權、債券及影子銀行等。
-財務(wù)降杠桿：過(guò)去兩年，中國加強監管機制意圖防范金融市場(chǎng)的系統性風(fēng)險，重點(diǎn)審查杠桿率高企的企業(yè)。
-企業(yè)并購加劇：資金充裕的大型房企從資金面相對緊張的小房企手中收購土地，或直接收購對方。
住宅租賃市場(chǎng)：
中國住宅租賃發(fā)展起步較晚，整體發(fā)展較為滯后。目前市面上的產(chǎn)品大多集中在高端服務(wù)式公寓、小業(yè)主租賃公寓以及政府提供的人才公寓等模式。近年來(lái)，政府開(kāi)始加碼住宅租賃用地拍賣(mài)以顯示其對租賃市場(chǎng)的支持。對于開(kāi)發(fā)商而言，較低的租賃用地成本能夠大幅降低整體成本，提升住宅租賃項目回報率。作為國內外公司的總部地址，一線(xiàn)城市衍生出外派人員對優(yōu)質(zhì)物業(yè)的中短期安居需求，是目前最成熟的服務(wù)式公寓市場(chǎng)。
圖: 服務(wù)式公寓關(guān)鍵指標，Q1/ 2019
(第一太平戴維斯研究部)
目前北京和上海的服務(wù)式公寓市場(chǎng)大致相同，大約各有8400套單元的存量。近年來(lái)國內公司發(fā)展速度超過(guò)國際同行，金融業(yè)的中國員工數量激增，使服務(wù)式公寓比以往更加注重中國本土客戶(hù)需求。
北京，一個(gè)以服務(wù)業(yè)作為主導產(chǎn)業(yè)的城市，同時(shí)也是許多國內大公司的總部所在地。雖然商務(wù)格局相對分散，北京金融街、中關(guān)村、望京和中央商務(wù)區等各“據”一方，但服務(wù)式公寓主要集中在城市東部的燕莎、東二路和CBD區域。這些區域更加靠近大使館，有充足的商業(yè)支持，往來(lái)主要機場(chǎng)和火車(chē)站也更為便捷。隨著(zhù)中國國際地位的不斷提升，北京住宅租賃市場(chǎng)的外交人員需求持續增加。同時(shí)，金融業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)放也帶來(lái)更多金融專(zhuān)業(yè)人士，共同支撐高端住宅需求。
第一太平戴維斯行政單位：
從2008年至2018年，第一太平戴維斯行政單位（SEU）追蹤的十城物業(yè)平均價(jià)值增長(cháng)了幾乎兩倍，深圳、北京和上海住宅價(jià)格在追蹤的十座城市中屬于增長(cháng)最快的第一梯隊。完善的市場(chǎng)監管機制、廣泛的需求基礎、充滿(mǎn)活力的經(jīng)濟實(shí)力及商業(yè)表現都在不斷推升這三座城市的住宅價(jià)格增長(cháng)。
但由于土地有限、競爭日趨激烈，許多開(kāi)發(fā)商陸續轉向周邊二線(xiàn)，尤其是強二線(xiàn)城市。隨著(zhù)城際融合的加強、高新產(chǎn)業(yè)的導入、以及人才引進(jìn)政策，這些城市的商業(yè)及就業(yè)得到推進(jìn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的升值潛力提供了可持續的有力支撐。
圖: SEU資本值排名
(第一太平戴維斯研究部)
未來(lái)展望
第一太平戴維斯華北區董事長(cháng)麥安東（AnthonyMcQuade）表示：“經(jīng)過(guò)大半年的寒冬，國內一、二線(xiàn)城市的住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)在2019年初有了回暖的跡象；政府將繼續實(shí)行因城施策，緊中有松的調控節奏；資金受限的開(kāi)發(fā)商在被動(dòng)承受限制的同時(shí)，多元化的融資渠道受到青睞；長(cháng)租公寓市場(chǎng)也走向規范化；高端公寓的服務(wù)也走向更高品質(zhì)的標準。”
