7月土地市場(chǎng)降溫 熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市溢價(jià)率走低
發(fā)布時(shí)間：2019/7/25 16:16:44 瀏覽次數：11466 來(lái)源： 第一財經(jīng) cjjt-fdc
進(jìn)入7月，地方政府仍在密集賣(mài)地。不過(guò)，由于融資收緊的預期，7月一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)已出現明顯降溫。
中原地產(chǎn)研究中心的數據顯示，截至7月24日，全國熱點(diǎn)的一二線(xiàn)城市合計土地成交711宗，成交土地金額2233.28億元，土地成交溢價(jià)率只有10.24%，相比之前幾個(gè)月明顯下調。
7月22日，位于廣州增城區的4宗商住用地及番禺區的2宗旅游用地集中出讓?zhuān)偲鹗純r(jià)達100.87億元。最終，2宗地流拍，4宗地塊底成交，總成交金額82.22億元。
其中，華僑城只經(jīng)過(guò)一輪報價(jià)，以底價(jià)35.16億元摘得增城區石灘鎮鄭田村一地塊，折合樓面價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米。增江街陸村村一地塊，同樣以底價(jià)成交，由廣州合生東宇房地產(chǎn)有限公司競得，成交價(jià)為11.19億元，折合樓面價(jià)9500元/平方米。增城區永寧街簡(jiǎn)村村一地塊，和增城區荔城街慶豐村一地塊均流拍。
今年上半年，鄭州土地市場(chǎng)一直很火，鮮有地塊流拍，即使有也是商業(yè)用地或工業(yè)用地。但下半年剛開(kāi)始，就出現住宅用地流拍情況。7月10日，鄭州出讓8宗地，這也是本月出讓土地最多的一次土拍。其中金水科教園區51號地被廣匯實(shí)業(yè)競得，常西湖新區54號地被融信競得，管城55號、56號、57號地被振興競得，福建福晟競得高新區16號地，二七區52號地流拍，管城53號地被中止出讓。
同一天，常州新龍路南側、新慶路西側地塊(荷園3#地塊)以及梅莊路南側、玫瑰路東側地塊(西林公園東側地塊)開(kāi)啟網(wǎng)絡(luò )競拍。最終，光明以8.36億元競得荷園3#地塊，成交樓面價(jià)為6904元/平方米，溢價(jià)率為1%。西林公園東側地塊由于無(wú)人競價(jià)而遭遇流拍。
7月3日，南京下半年首場(chǎng)土拍開(kāi)槌，7宗涉宅地塊均成功出讓?zhuān)山豢偨痤~達240億元，這也是南京今年以來(lái)土地出讓收入最多的一場(chǎng)土拍。但7宗地塊均未突破最高限價(jià)，其中2宗地塊以零溢價(jià)成交，而綜合溢價(jià)率也僅為16%，低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的綜合溢價(jià)率。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，從土地市場(chǎng)看，2019年出現了“小陽(yáng)春”，從4月開(kāi)始，一二線(xiàn)城市連續小陽(yáng)春升溫，土地單月成交金額均在3000億元以上，溢價(jià)率也保持在20%左右。
Wind統計顯示，2019年以來(lái)，房企境內外合計發(fā)債規模已達6047億元，其中境外發(fā)債2645.08億元，上半年凈增量達375億美元，同比增幅127%。
而從7月份開(kāi)始，連續出臺的收緊信托與海外融資政策，均對房地產(chǎn)企業(yè)拿地造成了一定影響，溢價(jià)率已經(jīng)明顯下調。
7月12日，發(fā)改委官網(wǎng)掛出一則通知，題為“關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知(發(fā)改辦外資〔2019〕778號)”，對房企海外發(fā)債加強約束，新融資只能用于置換一年內到期之中長(cháng)期海外債務(wù)，同時(shí)還需就債務(wù)規模、期限等進(jìn)行備案登記。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析，《通知》充分體現了防范金融風(fēng)險的政策導向。尤其是此前關(guān)于海外發(fā)債的各種例子比較多，所以從防范外部金融風(fēng)險傳導到國內市場(chǎng)等角度看，政策出臺非常及時(shí)，也有助于進(jìn)一步規范房地產(chǎn)企業(yè)的海外發(fā)債政策。
申萬(wàn)宏源近期發(fā)布的《2019下半年中資地產(chǎn)行業(yè)投資策略》研究報告顯示，2018年三季度開(kāi)始，公司債的發(fā)行審批略有放松，但在今年以來(lái)的核心城市土地熱潮下，5月份開(kāi)始重新收緊。目前，離岸市場(chǎng)成為開(kāi)發(fā)商更加依賴(lài)的融資渠道，板塊整體的外債比例進(jìn)一步上行。“我們對高杠桿開(kāi)發(fā)商維持謹慎，其在未來(lái)行業(yè)周轉放緩過(guò)程中受損最大。”
根據報告，世茂房地產(chǎn)、中海外宏洋、雅居樂(lè )、旭輝控股、中海外、禹洲地產(chǎn)的外債占比位居前列。這些企業(yè)外債發(fā)行收緊影響也會(huì )比較大。
以禹洲地產(chǎn)為例，申萬(wàn)宏源近期發(fā)布的研究報告將禹洲地產(chǎn)評級下調至中性。報告稱(chēng)，禹洲地產(chǎn)的總有息負債規模可能較去年底上升超過(guò)三成至600億左右，而外債占比則從30%升至45%。
張大偉說(shuō)，在港交所上市的房企發(fā)行美元債較多。隨著(zhù)融資的收緊，這些企業(yè)后續拿地也將受到影響，預計土地市場(chǎng)將明顯降溫。
